“金九银十”向来是房地产市场的一个成交旺季，2016年，“金九”如期而至，而“银十”却在调控大手的指示下低调度过。

      本月（2016年10月，下同），苏州主城五区商品住宅成交量呈断崖式下跌，降幅超过50%，那么，主城区周边五县市成交情况如何？好房研究院特为您梳理吴江、昆山、太仓、常熟、张家港等五县市的新房成交情况，供业内参考。（张家港房产）

      注：吴江区已正式并入苏州主城，本文暂按照传统叫法将吴江统计入内。

      一、成交量两极分化

      本月，苏州五县市商品住宅成交量表现可谓冰火两重天，张家港、常熟住宅成交量均在20万方以上，且环比“金九”有进一步的突破，值得一提的是，张家港在“金九银十”期间，成交量连创新高。

      而吴江、太仓、昆山商品住宅成交量均有大幅度下降，降幅均在65%以上，其中，张家港涨幅最大，达58%。

     好房研究院点评：市场表现两极分化，与10月出台的调控政策不无关系，10月3日，苏州市出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》中，直接提及将吴江、太仓、昆山等三县市纳入调控范围。此外，这三个县市恰好紧邻上海，直面沪、苏两市购买力外溢，而调控政策恰当地限制了这部分外溢的购买力，使得这三个县市成交量出现大幅下滑。

      与此同时，调控政策未提及的张家港、常熟却成为了外溢需求的导向，成交量出现不同程度的上涨。

      此外，影响成交量下滑的另一个因素是受价格申报和预售证发放政策调整影响，市场供应出现下降，以成交量降幅最大的太仓为例，本月，太仓市商品住宅新增供应1.65万方，环比下降89%，创本年度新低。供应下降是五县市目前存在的通病，据好房研究院了解到，昆山11月仅三个楼盘预计有新房源推出。

      二、成交均价环比基本企稳

      本月，苏州五县市商品住宅成交均价环比上月表现较为稳定，除了吴江区持续上涨，且幅度超过10%以外，其余县市均价有不同程度的下跌，下跌幅度均在5%以内。

      值得关注的是，吴江、昆山目前成交均价相对年初上涨幅度较大，均在60%以上，而太仓相比年初均价涨幅接近50%，常熟涨幅仅为8%，张家港却下跌1%。

      好房研究院点评：价格变动的一个重要原因是供需的失衡，当市场供小于求时，价格自然上涨，吴江、昆山、太仓“邻沪效应”显著，外溢需求明显，因此在2016年这波上扬的市场中，价格涨幅明显领先于常熟、张家港。

      而从目前供需状况来看，尽管成交量大幅下降，但目前太仓市可售房源仅能支撑市场3个月的正常消化，去化周期最长的张家港也仅能维持6.2个月，由此推导，在供应端没有房源大量入市的背景下，后续价格大幅下降的可能性较小，预计以横盘状态为主。

      此外，金九银十期间，吴江区成交均价大幅上涨，主要受多重利好影响：

     1、9月是吴江撤市设区五年不变的最后期限，目前，吴江区已经正式并入苏州主城。

      2、2016年7月，发改委发布《中长期铁路网规划》中提出八横八纵通道，其中，通苏嘉高铁，沪苏湖高铁在吴江交接，将串联起长三角核心区域，拉近与上海、苏州的心理距离。

      3、苏州新的中环南线将南移至吴江区松陵镇南，即吴江东西快速干线（部分通车），未来，中环西线、中环东线分别通过东太湖隧道、苏同黎南延，与吴江东西快速干线交汇，形成新的中环。

      4、虽然之前早有规划传闻，8月，苏州市交通运输局进一步确定在苏州建设通用机场，明确了吴江平望设1个A类机场（定位为苏州基地型通用机场）。