刚刚过去的5、6、7月的上海楼市，与去年同期比较，还是交出了满意的答卷，从数据上看，供应面积与成交量同比都有一定的增加，成交均价与去年同期相比也有一定的涨幅。但细究之下便可发现，今年上半年上海楼市的高端住宅成交量不俗，从很大程度上推升了成交均价的数据，而实际上大部分刚需房的价格并未有很大波动，小幅降价的楼盘也不占少数。因此，在分析市场时不应只迷信统计数据，分析价格指数与供应量变化才能看得全面。

　　从目前来看，一线城市的楼市拐点已经发生，在通胀、银行贷款利率上浮等因素的影响下，保量不保利润已成为大部分开发商的共识。随着调控效力的显现，房地产市场供需矛盾也在逐步转变，变供不应求为供过应求。

　　目前，强大的刚性需求（刚性居住、刚性改善、刚性理财）支撑着房价不跌（仅是均价不跌，不是说某个楼盘不跌），上海主要成交楼盘几乎都位于外环两侧。眼下，二三线城市的房地产市场也已接近饱和，购房需求基本以改善型需求为主；同时，严格的限购政策，已大大的压缩了可以购买群体的量，即使是旺季，成交量放大也很有限。像上海这样的一线城市的一手房需求量要放大更是困难。

　　我认为，在即将到来的传统旺季“金九银十”将不会出现开发商大量推出新盘的情景，本次“金九银十”对房价的影响也将有限，开发商大都以保量为目的，同时，宏观政策提高了购房门槛、收紧了开发企业的资金链（几乎已到收官阶段），将逼迫很多企业开始降价促销。当然，9、10月的推盘放量将比今年7月的“夏眠期”要多，但与以往相比，将出现旺季不旺、价平量平的局面。