温州楼市“崩盘说”虽然不攻自破，但也隐喻出公众对于楼市调控效果的期待。作为全国房地产“风向标”的上海楼市究竟如何？

　　记者昨天兵分四路实地调查沪上四大区域，无论是交通便捷、配套成熟的徐家汇副中心，还是日渐兴起人口稠密的外环七宝古美板块，抑或是万商云集高管扎堆的陆家嘴联洋豪宅区……虽然买卖双方心态不一，中介公司也是众生百相，每个区域又都有自己的特点和趋势。

　　不过就房价而言，记者调查的结论却惊人的一致：成交量虽大幅下滑，可房价仍无松动，偶有微降的态势，却也与百姓的心理预期差之千里。

　　【记者目击】

　　■探访区域：闵行中环

　　见“大客户”进门，中介蜂拥忙推销

　　昨天下午，记者探访古美板块。在上海的行政地图上，它虽归属于闵行，却紧邻徐汇，地理位置优越，交通及配套设施也算齐全。其中地铁一号线莲花路站和多路公交线路穿梭往返于市区，周边有闵行体育公园、热带风暴、银七星室内滑雪场、锦江乐园、南方友谊商城、莲花广场、家乐福、麦德龙、古美实验中学、平吉中学等，成为沪西南特色居住社区。从记者一个下午的实地调查发现，受政策调控影响，这里呈现出的整体态势为“量跌价未跌”。

　　我爱我家的古美二分行就开在南方新村旁边，附近聚集了四五家房产中介。记者赶到时，雨势正大，一位姓郭的物业顾问正在门外四处张望，见记者走近，连忙将记者引进店内，也许因为店里没有别的客人，四位顾问对记者这样自称要在附近选购一套三房自住，一套一室户给父母住的“大客户”格外热情。

　　不等记者发问，四位就都忙开了：查房源信息、测算首付金额及贷款利率……

　　“现在成交量如何？”一听记者问话，几位物业顾问一齐举手指指记者身后，转头一看，身后玻璃门上贴着一张纸片，上面写着“8月25日，331853元”。顾问们解释说，“这是我们这个月的业绩，每做一笔业务，可抽佣1％。按此计算，我们店这个月到今天，总共做了3000多万元。”

　　“你们这个月卖了大概10来套房子？”

　　“嗯，差不多！”

　　隔着沪闵高架，在莲花南路那端附近还有“四大名园”。记者走近西班牙名园附近的中原地产，这是附近最大的房产中介。偌大的店内，大部分办公桌都空着，“你同事呢？”一位姓王的顾问尴尬地笑了笑，“就算没人看房，也得出去转转呀！”

　　■探访区域：徐家汇副中心

　　关注租赁、商业地产，中介业务转向

　　昨天下午，记者又走访徐家汇多家房地产中介公司。记者以购房者身份走了几条中介街，几乎没有遇到“同道”，中介员工也普遍打不起精神。

　　在宛平南路上，一家名为“同联物业”的中介引起记者的注意。通常，中介门店橱窗上都会贴满精选的房源信息以吸引购房者，买卖与租赁五五开，甚至更多。但这家店的橱窗却没有买卖房源，两边都标着“租”字的房源。见记者驻足，店内一位中介员工立即迎出来，解释说，因为现在买卖单不好做，所以将橱窗里的推荐房源都换成较热的租赁，出售房源还是有的，可以根据需要从系统中查询。记者表示有购房打算后，他立刻性急地要求留下联系方式，热情地徒手画出供选房源的房型图。

　　有的中介是将重点转向了租赁，也有中介则是“开辟新大陆”，将业务拓展到商业地产。在南丹东路上一家“恒家地产”，进门就看到显著的商铺广告“内环商铺，10—20平方米，20—50万元，包租，回报率8个点。”中介人员忙不迭地推荐：“如果担心下半年买房不是好时机，可以考虑商铺啊，固定回报率，3年后还有一次1.1倍回购的机会，重要的是，不限购、不限贷。”

　　■探访区域：外环七宝

　　“游击队”冒雨摆地摊压缩成本

　　冒着阴雨，记者昨日在外环的热门板块七宝区域看到，“中介游击队”成为一大风景。记者在七莘路上看到，沿街社区门口写有各色房源的小黑板排满整个人行道，冒雨纷发传单的经纪人更是数不胜数。显然，“抗跌性较差”的外环区域中介生存状态更让人捏一把汗。

　　“以前在这边开门店，房租太高不得不关门，但房源还是在我手上，摆摆路边摊，只要找到上下家，一样可以做生意。”现场“游击人员”表示。据悉，这类游击人员找准上下家后，就找一家中介挂靠，完成交易后，佣金个人拿大头。

　　事实上，中介摆地摊也是无奈之举。“付得起房租谁愿意摆地摊？房产交易持续低迷，就算开个门店也是个空壳子，这样做至少比开门店的时候节省了一大块成本，只能这样将就着过了，期待房地产市场回暖后可以重新有一家自己的门店。”该中介人士这样期盼。

　　楼市低迷拖累中介行业，记者昨天对该区域中介门店的暗访发现，房产中介行业“收缩战线”、关闭或是停止新开门店已经成为不争的事实。随着一批中介“游击队”横空出世，中介业不得不与楼市一起“过冬”。

　　“中介是跟着楼盘跑的，楼盘开到哪里，中介就开到哪里。”一中介店长向记者透露，“房地产市场兴旺时，中介抢滩高档小区沿街商铺的并不少见。”然而，成交低迷时，高档楼盘商铺高昂的租金无疑成为中介的“死穴”。“几个月没有成交，就没有收入，付不起租金，想不关门都难。”

　　“去看看报纸的中介广告就知道了，以前是一叠中介广告，现在只剩下一张了。”一位业内人士这样评论上海的中介市场。

　　■探访区域：陆家嘴联洋豪宅区

　　外籍人士也限购，中介表示“很淡定”

　　不过，在市中心新天地、浦东陆家嘴联洋等传统豪宅板块，虽然一套房子售价都在千万元以上，再加上“沪四条”影响成交清淡，不过买卖双方和中介公司都凭借“豪宅最保值抗跌”的想法，倒也“很淡定”。

　　记者走访了浦城路张杨路附近的多家房产中介，得知各门店无论从带看量还是成交量都大幅度下跌。记者在德佑地产的门店看到，门店内并没有客户咨询，而经纪们则都坐在电脑前“各忙各的”。一位21世纪不动产的经纪告诉记者，陆家嘴板块主要客户群为公司高管，购房者中有很大一部分是没有沪籍的人士，受到“沪四条”影响，特别是补税叫停的政策，把许多外地籍客户挡在门外，无法购房。

　　据21世纪不动产统计，今年1—7月，陆家嘴“七大楼盘”合计成交房源169套，同比（较去年同期）下降28.1%。上海全市单价5万元以上楼盘今年1—7月成交383套，同比减少40.1%。

　　联洋板块是浦东另一个具有代表性的高端区域，该板块近期也遭遇“成交荒”。记者在浦建路附近的房产中介门店了解到，该区域成交量也受到“沪四条”的冲击，下滑较为严重。

　　一位中介经纪介绍，在这样的背景下，有不少失去“购房资格”的购房者选择“以租代购”。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心近期抽样调查显示，在浦东联洋板块，“以租代购”的租客占比为3—4成，比二季度略有升高。这些“暂租待购”的高端租客主要分两类：一类是上海本地人，因限购政策暂无购房资格；另一类是非上海户籍，因补税不被受理，也不能买房。上述高端租客普遍想观望一两年，如政策出现松动，就会入市购房。