如今，父母给未成年子女买房置业，以及处分（比如出售）其名下不动产已经屡见不鲜。 按照《不动产登记操作规范（试行）》1.9.2规定：“处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。”但是，登记机构及相关从业人员在办理处分（出售）未成年人名下不动产登记的申请时，有三种情形存在与现行法律法规相违背之处故不宜办理，值得大家注意：

一、监护人关系证明不齐全、不直观的不宜办。

比如母亲与子女在同一户口簿，但该母亲的配偶却不在其同一户口簿且只能提供结婚证明的，不宜办。

因为结婚证仅能作为被监护人母亲婚姻状况的证明，但并无法确认其母亲的配偶是否为其年幼子女的亲生父亲，即法定监护人。如申请人无法提供其他父子关系证明材料，即属于监护人关系证明不齐全的情况。

根据《不动产登记操作规范（试行）》1.9.2规定“监护人关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或者人民法院指定监护人的证明材料。”由此可见，监护人关系证明需要明确、直观，单纯依靠推定、猜测等形成的结论是无法满足不动产登记合理审慎的查验要求的。

二、监护人有多人，但只有其中一方到场提出申请的不宜办。

近年来随着我国房地产市场的迅猛发展，不动产单笔价值巨大，处分其名下巨额财产属重大民事行为，必须谨慎对待。笔者认为，必须由所有同一顺序监护人共同提出申请，如年幼子女的父母同时到场，方能处理登记在未成年人名下的不动产。

此外参照《民法总则》第二十三条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。”以及《不动产登记操作规范（试行）》1.9.1.3规定：“代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。”故而，不同于“纯获利益”的为未成年子女买入不动产，处分不动产要求由所有同一顺序所有监护人共同申请是十分必要的。

三、监护人将未成年人名下不动产赠与他人的登记申请不宜办。

根据《民法通则》第十八条“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”再参照2017年10月开始实施的《民法总则》第三十四条规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等……监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。”登记机构无法通过无偿的赠与合同来确认处分被监护人名下不动产的登记申请是“为被监护人利益”。因此对于监护人处分被监护人名下不动产的方式，值得登记机构注意。

最后，根据《未成年人保护法》第十四条：“父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。”又根据《民法总则》第十八条规定“……十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”

由此可见，业界针对未成年人名下不动产处置的限定条件还有核查不同的年龄段、质押后的还贷主体是何人、甚至工作经历、是否唯一住房等多重要素，笔者不建议登记机构对于公民的各类民事关系进行过于深入的核查，但值得广大不动产登记从业人员就此类问题深入探讨，以提高思想认识、提升业务水平。

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投稿人：沈庆