其实，此次绿地梧桐院的热卖程度让前来购房的消费者都始料未及，“两百个购房排号全部发出。”项目销售人员告诉早报记者，有200多组人排队购房，所发放的排号仍不够来访的购房者使用。

　　早报记者从前去购房的知情人士处了解到，开盘当天早上8点，项目售楼处门口就已经排起了长龙。其中，一对夫妻在开盘前日晚上8点就赶到售楼处，但只是拿到53号排位。换言之，在此之前就有超过50名购房者前来排队。据此对夫妻表示，排队的疯狂程度着实令他们吓了一跳，“原本只是预备在周边宾馆住一宿，隔天赶早前来排队，但到了售楼处发现队伍已然很‘壮大’，迫使我们不得不选择连夜排队购房。”

　　绿地梧桐院开盘当天的去化速度也十分惊人。项目销售人员介绍，此次绿地梧桐院有两栋高层出售，总计158套房源，户型分为95平方米左右的两房和115平方米的三房两种。开盘当日大部分房源已经被一抢而空，其中80余套的两房仅剩下个别顶楼房源未售出，同时，可售的三房也为数不多。

　　项目销售人员告诉记者，以吸引顾客为目的，开盘当天也有相应的优惠措施推出，贷款购房的每平方米价格优惠200元，一次性全款付清的可每平方米优惠300元。此外，项目售价隔天就升了500元，从原来的均价16500元/平方米调整为17000元/平方米。

　　个盘逆市快销

　　对比目前沪上住宅市场的成交情况，此次绿地梧桐院的热卖实属“异类”。

　　数据显示，8月份上海一手住宅成交面积仅为57.6万平方米，创下了2005年以来楼市同期最低水平。业内专家坦言，限购等多方政策调控的效果已经显现，导致住宅市场呈萎靡态势。

　　绿地集团四部营销总监董坚峰告诉记者，就时下的住宅市场而言，受限购政策影响，刚需成为市场成交主力，产品面向首次置业者是符合目前市场形势的，绿地梧桐院正是如此定位项目，目前项目的首次置业客户已占到六成。

　　值得一提的是，除绿地梧桐院外，鹏欣一品漫城、仁恒森兰雅苑都在开盘当天交出了不俗的成绩单，跑赢了市场大势。

　　记者了解到，鹏欣一品漫城三期海尚米兰新岸在8月13日推出120套房源，当天就有300多组客户到场看房。项目开盘当日就去化了近九成房源。

　　位于浦东森兰国际社区的仁恒森兰雅苑在8月28日开盘，项目首推257套房源，户型有183-214平方米的平层公寓及321-358平方米的叠加别墅，公寓均价40000－50000元/平方米，叠加别墅则高达70000-80000元/平方米。记者从案场售楼人员处获悉，该盘在开盘当日就售出152套房源。

　　降价是“硬道理”

　　该项目何以能在市场低迷的情况下，创造销售奇迹？

　　“提升产品是抵御市场疲软的关键。”鹏欣集团营销总监方征炜告诉记者，面对目前的市场行情，依靠一些营销手段已无法改变项目的成交，只有通过提升产品本身的价值才能跑赢市场大势。为此，相比一品漫城的一二期房源，鹏欣针对三期项目在产品本身上有了更高的投入，比如设计团队的增加、建筑外立面和工艺方面的资金投入，以及景观方面的升级等。

　　董坚峰认为，定价显得特别重要，尤其是针对目前刚需为主的市场需求，具备一定的价格优势对此类购房者的吸引力很大。而绿地梧桐院正是通过考量周边一二手楼盘的售价情况，在定价上更贴近市场才取得良好成交。

　　其实，无论是提高产品品质还是直接在定价上做出调整，归根结底都是为了提高性价比来迎合市场需求。

　　分析师薛建雄告诉记者，个别楼盘去化速度极快的情况在以往就有出现，这主要是因为上海住宅市场内刚需和改善型购房者的数量十分庞大，虽然目前市场上定位刚需的楼盘有很多，但普遍没有出现价格上的下调。一旦市场出现起初定价就相比周边楼盘要低的项目，亦或是在性价比上要明显优于周边楼盘所带来的变相降价，都会快速吸引购房者前来选购。

　　此外，同策研究部总监张宏伟则指出，能够快速去化的多为精装修项目，此类楼盘在装修成本上的把控更容易通过适度的让利促销激活市场，达成成交。