随着全国住宅用地市场持续降温，今年下半年有百余宗地块流拍。流拍的原因基本都是购买人报价未能达到出让人设置的保留低价。业内人士称，虽然这类流拍还不是主流，但随着楼市降温持续，预计2018年流拍数量可能继续增加。

万科肖劲曾说“香港的房地产开发企业都在市场最好的时候卖房子，在市场最不好的时候买地。就是这么一个简单的道理。可实际上我们内地绝大多数的公司不是这样做的，他们是在市场最好的时候去捂盘，市场最不好的时候做促销；市场最好的时候买地，市场最不好的时候不去买。”

实际上，房地产业内已经形成默契，即每当房地产市场出现变局之时，正是市场格局重塑之际。其中，强化土地储备，是房企谋求规模扩张的重要方式。

放眼望去，现在的大开发商尤其是具备千亿规模的房企，都是通过快速扩张发展后壮大起来的。成功的经验无非就体现在两个方面，第一是抓住土地低潮期，以最低成本吸进大量土地储备，二是赶上了房地产周期，疯狂盖房、疯狂出货、疯狂回款，最后大赚特赚不断扩大规模。

但是最近两年随着房地产的快速疯狂发展，不惜以高成本拿地的开发商越来越多了，单就2016年一年全国就制造了几百个地王项目，有些甚至夸张到楼面价已经远高于同时期的新房价格。

2016年8月份，新华社曾多次发表评论，对高地价的风险进行警示。但是架不住房企对土地的“热爱”，不惜高杠杆拿地。

去年是开发商疯抢高杠杆拿地制造“地王”，反观今年却连保留底价都出不到，放任流拍，这到底是怎么回事呢？

用融创中国孙宏斌今年3月份的话说就是“去年拿到的地，基本都不赚钱，所以融创从去年十一之后就已经停止拿地，今年也不会在公开市场拿地，还是以并购为主。”

笔者其实早前也曾分析过，进入2017年开发商的日子越来越艰难了，尤其是在“房住不炒”的主题下，及去企业杠杆的前提下，国家的意思已经非常明确就是要“抑制资产泡沫”，坚决防范发生系统性金融风险，所以房地产企业融资渠道不断收紧，过去非常好用的银行贷款、信托、私募等渠道都给堵上了，过去“低廉的资金给足房企充足弹药”的时期已经一去不复返了。

除此之外，限售“限价令”政策依然在极力压缩开发商的利润，很多开发商面临前两年“地王”项目入市亏损的局面，现在都在一拖再拖不肯入市。政府的决心很明显，“地价可以高，但是房价就得在一个合理的水平”，警告多次，你还去抢“地王”，最后把自己玩死就怪不得我了。

南京“地王”项目折戟沉沙，拉响“地王”崩盘的警报

想必大家最近都已经有所耳闻，南京京港澳未来墅这个响当当的项目因拖欠2000万工程款而停工，不仅如此，据知情人士透露，该项目一笔逾30亿元的融资也即将到期。

资料显示，该地块价值47.6亿元，楼面价2.2万元/平方米，最初定的开盘时间是7月初，但楼盘的之前上报的28300元/平米的价格被驳回，因麒麟地区今年的高层毛坯房价红线是25000元/平。业内专家分析称，这个项目只有卖3万以上才能保证不会亏损，而2.5万的价格实在是没法卖。

知名房地产专家杨红旭曾就此事发表过看法，他认为，南京地王停工事件，只是过去一年多全国部分热门城市诸多地王项目苦逼日子的开始。更预言苏州、合肥、南京、无锡等地或将上演同样的悲剧。

无独有偶，11月28日，著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授在深圳做主旨演讲。他就明确表示，等不到明年5月份，绝大多数中小房地产企业就要倒闭了。购房者眼下要睁大眼睛，千万别拿血汗钱买到这样的楼盘（张家港新房 ），否则会麻烦不断。

眼下大家最关心的就是未来房价还会涨吗，刚需最佳的买房时机是什么时候。笔者想说，从这次的百余宗地块流拍和南京地王停工面临破产风险来看，开发商的危机已经在来的路上，尤其是前两年高价拿地的中小房企，市场的大环境如信贷的收紧和限价政策对他们是双重打击，而债务到期又催促他们不得不作出选择，要么寻求被大房企并购，要么降价销售。事实上，如今很多大房企也并不是什么善主，他们能给的价其实也并不高，相信依然会有大部分选择降价销售快速回款。

但像南京这样的地王项目就好比是一枚威力巨大的“炸弹”，在现在的市场环境下，大房企也会躲的远远的。说得直白点，他们的命运只有一个，就是等待破产。信号已经足够明显了，明年房价大概率会下跌，刚需购房者买房一定要警惕，以防买到烂尾项目。