大多数房地产研究人士都认为，2018年，楼市的整体格局将会延续2017年的态势，限购限贷政策仍然会坚决执行，二手房价格不会有太大浮动，新房市场仍然会存在两极分化：要么卖不动，要么买不到。

新房卖不动的原因有两种：

首先，以旧换新路径卡壳。

张先生看上了一个学区房，总价在1600万左右。他手里有600万首付，剩余的1000万要通过卖旧房才能凑足。而从去年7月份开始，张先生就在几个大型二手房中介门店将旧房挂出，由于是亚运村的房子，而且还有学区资格，放在去年房子单价11万/平方米。而从挂出的那一天起，直至12月，降至9万元/平方米也无人问津。而新房开发商给他三个月的期限也即将到期，因此他不得不放弃。这就是目前买卖房连环套出现卡壳的原因所在。

其次，新房价格普遍高于周边二手房，竞争太过激烈。

位于石景山一个国企的商品房楼盘，价格也不贵，在地产营销人眼中，这样的楼盘一定是日光盘，但最近却传出了降价的消息。原因就在于，它所在的区域竞争楼盘太多，同时又遇到从去年开始的各项调控政策，大家都不好卖。别人都是现房，它是期房，大家根据他的价格来调整自己的价格。

那么，什么样的新盘是买不到的？

第一种，是被限价的商品房。

由于目前的招拍挂基本都是竞地价限房价竞自持，因此，核心位置的新房很多都会受到限价影响。

北京青年报记者通过有关渠道获悉，刚刚被泰禾收购的华侨城项目新著东方（泰禾收购后更名为金府大院）审批的高价格没有被有关部门通过，目前预计售价在8万元/平方米。而没有撤出前的华侨城，原先预计价格在10万元/平方米。

业内有人士称：该项目很可能成为明年的“中国玺”。

而撤出该项目的华侨城也没闲着，在该项目不远的五环位置，出炉“华侨城和园”项目，同样是上报给有关部门的报价被驳回，最终停留在7万元/平方米左右的单价。而周边的二手房价格都要高出7.5万元/平方米，而周边新房都保持在8.5万元/平方米左右。结果，该项目一期房源刚推出就被“日光”……

这类楼盘就是文中指出的限价商品房，2018年仍然会有不少这样的项目推出。

第二种，新的学区房。

2017年，北京二环内一共也只有几个新楼盘推出。中国玺、昆仑域、中骏天宸、使馆壹号院，最终突破8万元红线的是顶着学区房光环的楼盘——中骏天宸。

众所周知，北京的教育资源最好的主要集中在海淀和西城。而中骏天宸则属于西城最好的学区之一——德胜学区，这个片区的上世纪80年代二手房都已经达到了14万/平方米左右，用一位家长的话说：宁要德胜一张床，不要别墅一套房。

而北京这样的项目资源已经凤毛麟角，尤其是带学区的西城和海淀房，刚刚拍下的海淀天恒地产项目，虽然不是严格意义上的学区房，但由于在海淀这个大背景下，仍然受到了重视子女教育的买房人的提前关注。

第三种，地铁沿线小户型。

不久前，一个昌平楼盘开发商对业内人士说，明年你们赶紧买我的房子吧，就九个字：地铁上、小户型、学区房（张家港学区房 ）。话音刚落，在座的几个业内人士连有没有买房资格的问题都没有想，就马上预订了。

在北京，即使到了“起码要150平方米的三居”时代，但地铁旁小户型仍然保持着旺盛的生命力。除了自住需求外，很多有投资需求的人还是看好这类房源。除了住宅之外的小户型，目前，已经过关的商住房（可以分割产权，可以拿公司名义购买），只要是在地铁沿线的，也开始有买房人关注。毕竟，跟北京动辄上千万的商品房相比，花三四百万就能安家，已经非常满足了。