“一城多策”或让调控更精准 不代表全面放松

刚刚过去的周末，楼市释放了新信号。兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，不是进一步加紧，而是在一定程度上放松了，并实行“一城多策”的调控政策。

据了解，兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，但取消部分区域住房限购，并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

不仅如此，南京市委今年1号文件出炉“创新10条”，调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。而合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价。

研究总监严跃进表示，对于兰州房地产市场来说，市场过热过半是集中在市区。“考虑到郊区市场去库存的导向，所以对于此类区域撤限购变限售，既去库存也防范炒房，所以具有积极意义。”

中原地产首席经济学家张大伟分析认为，调控政策调整的城市，基本有两个主要特点，首先是2017年土地市场收入明显降低，市场库存明显分化，特别是兰州，主城区无房可买，郊区供应量大。其次房价从统计数据看，已经有所平稳，在限价下，市场价格同比降低，但前期大量的高价盘已经签约未备案，或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。

数据显示，兰州商品房供应是主城区遇冷，新区发力。南京全市共成交新房6.2万套，跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半。而去年合肥楼市成交量同比下跌73%。

“从未来趋势看，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不存在。”不过，张大伟表示，调整政策不代表全面放松。

严跃进也认为，与2014年时楼市取消限购不同，今年所谓的“松绑”限购是局部的、有条件的，局部体现在郊区市场，有条件体现在松绑后附加了限售的政策。与此同时，过去的目标主要是去库存，当前去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的。“换而言之，楼市调控依然会继续。”

过去部分城市的一刀切限购，并不利于市场平稳，预计后续还有城市会出现政策调整，并执行一城多策。那些已经出现房价、土地成交量明显下调，地王较多的城市以及部分三四线城市及县城，均可能出现类似的政策调整。

目前大家最关心的，就是苏州的限购政策会不会松动。房产分析师赵春洋认为，从楼市热度来讲，兰州和苏州完全不是一个量级，所以不具有参考性。他认为，在“房子是用来住的，不是用来炒的”指导下，通过限购、限贷等一系列密集调控，苏州楼市在2017年降温明显，市场也更加理性。这也正是楼市“健康发展”的一个理想状态，所以短期内苏州调控政策松绑的可能性不大。

赵春洋认为，苏州楼市整个2018年预计处于一个滞涨的状态，价格不会有太大的波动，基本上就是在目前这个阶段平稳的发展。赵春洋说，个人觉得苏州的政策反而会继续加强，而不会出现放松的状态，如果放松也是针对定向的人才引进的方式放松，不是放宽楼市的紧箍咒，而是从城市整个发展的角度去考虑。

有统计显示，今年1月份，市区楼市预计有11个住宅楼盘（张家港楼盘 ）开盘，其中包括4个纯新楼盘。而根据目前已知消息，今年将有超过30个纯新住宅楼盘入市。业内分析，在贷款收紧、成交收窄的情况下，今年市区住宅类商品房的库存将会明显增加，将在一定程度上考验开发商的耐心和实力。