“宁可为价格解释一辈子，也不愿为质量道歉一辈子，只要是绿城的房子，不管以前造的、现在造的或将来造的，我全部负责任。”

以上这番话来自一条微信，4天转发48万次，将一个名为"桃李春风"的杭州西郊楼盘售罄，卖了10个亿，创造了2016年房地产神话。而造就这个神话的人，正是绿城前任掌门人：宋卫平。

所以宋卫平也是出了名的“房子盖得好而不赚钱”的匠人。地产江湖上，到处处都是关于他砸掉房子重建的传说。

而他一手打造的桃李春风不是一个普通的楼盘，它还有一个特殊的标签：特色小镇。

桃李春风项目效果图▼

1、政策“春风”吹向特色小镇

近两年来，兴起的特色小镇，都是X+4模式。“4”指的是：文旅、科技、产业、农业，X代表小镇的独有特色，比如龙井茶、越剧、葡萄酒......

已经成型的是杭州龙坞茶镇、嵊州越剧小镇、台依湖酒庄酒小镇……但在大城市近郊，X也可能代表着居住。

虽然特色小镇在国内还是个新奇玩意儿，但在国外非常成熟了。最知名的当属每年举办达沃斯论坛的瑞士达沃斯小镇，此外还有美国的格林威治对冲基金小镇、法国的普罗旺斯小镇等。

这些小镇产业富有特色，文化独具韵味，生态充满魅力，为地区的发展建设开辟了一条新的方向。

瑞士达沃斯小镇▼

小镇的出现，就是得益于生活水平的提高，老百姓购买第二住所，用于旅游度假。从全国来看，浙江、海南、江苏拥有最多的特色小镇，其中江浙发达的民营经济是特色小镇发展的底蕴；冬季度假和疗养的需求，使得海南也成为特色小镇聚集地。

在2015年4月，浙江省政府还出台了《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，对特色小镇的创建、运营等做出了规划，规定产业类小镇的环境建设要达到3A级景区的标准等，以此来支持特色小镇的发展。

2、绿城.桃李春风

真的让人想私藏一生？

全国热衷于特色小镇的房企不少，其中，最早进入这个市场，并且也是现在做得最出色的就是：绿城。它最具知名度的特色小镇就是开头提到的桃李春风。

谈到桃李春风，最让人激动的一定是院子，几乎1:1的庭院面积赠送，让人看过后大呼过瘾，即便83方的小别墅，也有多个庭院设计，有可供耕种的菜园。

每个人心里都有一个自己的小镇，其间有风物之美和人性之纯。对小镇的怀想，对田园生活的向往，成了都市人隽永的乡愁。桃李春风恰好触碰了现代人难以割舍的乡愁。

桃李春风的宣传语也非常动人。“如果春天有故乡，那一定是在院子里；如果想把这份春风满怀的人生私藏一生，那桃李春风一定是你不二的选择。”

绿城的上下游业务覆盖了桃李春风小镇的方方面面，如房产、教育、颐养、医疗、健康、物业、足球、农业等等，已经形成完整的闭环，从而渗透到小镇的方方面面。

目前，绿城已经做了近20多个小镇。绿城小镇虽各有千秋，却是有一定“套路”可循的。在充分调研之后，绿城可以根据小镇的自身情况进行特色产业的组合导入。

比如天台莲花小镇，绿城和天台山的佛教文化做了一个融合，在小镇里面做了很多佛文化和茶文化的落地。比如桃源小镇，定位城市耕读小镇，除了耕心田，小镇还有春耕大典和丰年庆等节庆文化的植入。

绿城的模式，可以理解为：不卖房子卖生活。我们开头提到的“4+X”在绿城成了“1+3+X”，所谓1+3+X模式，是指一个大文旅，农业、教育、康养三大核心支柱，再加上一个X特色产业。

在我看来，如今的“绿城小镇模式”更像是一个吐纳与运作并蓄的小镇孕育平台，不仅有内生优势，更有外链接口——不论之于政府、民生亦或产业、资本，都有着极强的共赢吸引力。

目前大量的特色小镇在规划做文旅，从各地方上报的特色小镇规划来看，文旅地产比例也遥遥领先。不仅仅是绿城，现在还有不少房企都在做小镇，其中做得比较有代表性的万达。

3、拿了“国际建筑界的奥斯卡”的万达.丹寨

都是钱砸出来的

2017年7月2日，丹寨万达小镇，正式开门接客。这座极具苗寨风格的旅游小镇，位于贵州省黔东南苗族侗族自治州丹寨县。

丹寨万达小镇俯瞰图▼

小镇建筑风格极具苗寨特色，包括苗族风情商业街、东湖自然风景区、滨湖民俗体验区，引进7个国家级非物质文化遗产项目和17个省级非物质文化遗产项目，包括石桥古法造纸、苗族锦鸡舞、苗族蜡染、芒筒芦笙祭祀乐等。

万达将现代与历史文化传承结合，打造极具优势的文旅项目、非物质文化遗产旅游胜地。

值得一提的是，2017年6月29日，丹寨万达小镇项目夺得第54届美国PCBC“金块奖”的“最佳国际商业项目类大奖”，“金块奖”堪称国际建筑界的奥斯卡。

文旅小镇对景观资源和旅游IP的依赖度高，而万达最擅长的就是做商业运营。

做文旅小镇对当地就业、税收的拉动作用明显，促使地方政府主动低价和万达合作。

据统计，丹寨万达小镇开业，平均给当地提供2万个就业机会所以在拿地方面具有天然的竞争和谈判优势。

在开发模式上，丹寨万达小镇通过现金流滚资产的模式，以财务运营和资本运作驱动开发。

文化旅游是万达转型重点发展的产业，此次丹寨小镇作为万达在贵州的首秀，后期效果如何更是引得众人关注。

丹寨小镇的万达楼盘，主要为小别墅，价格优惠，甚至是低于周边竞争楼盘的价格。因为万达要完成大规模快速销售回款，解决现金流的问题。

不得不说，万达在特色小镇上真是雄心勃勃，舍得砸钱。

4、特色小镇是否会一地鸡毛？

关键看转变

传统房企转型做特色小镇，致胜关键就是产业。是否有强势的产业导入，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和盈利算账模式。

但是，目前来看，大量转型做产业地产的房企，以往的开发经验都在住宅开发领域，部分涉及商办，与产业地产甚少交集，要顺利转型，还要经过一番考验。特色小镇是否会一地鸡毛？关键看转变。

1.商业模式之变——地产从赚钱工具变成现金流之前房企的商业逻辑本质就是通过卖房赚钱，配套服务只是作为抬高房价的工具。

但是到了特色小镇，商业模式发生了本质的转变，可售的部分不再是创造利润的点，而是作为现金流，支撑特色小镇的运营。

项目开发完成之后，房企可能并没有赚到钱，而是留下了一堆产业，真正的赢利点是通过后期的运营，通过租金、服务赚钱。

而持有的部分用资产证券化的方式，解决企业融资和收益的问题。

所以追求可售部分溢价的思路也会产生变化，例如万达丹寨小镇可售部分的价格甚至低于周边的竞争楼盘价格，达到追求快速回款的效果。

2.核心价值之变——产业运营能力成第一竞争力

住宅开发讲究标准化，通过标准化的产品加快周转效率，实现规模扩张。

特色小镇第一要有产业依托，第二，要有自己的特色定位。

无论小镇主营的是何种产业，一定要有产业依托，不能按照景区来建，游客只买一张门票，来了就走了。

小镇本身最好就是一个“微循环”，有一条较为完整的产业链，并围绕这个产业链做出特色来。

房企需要考虑，小镇本土的资源怎么变成产品，以及这些产品怎样形成产业、甚至形成产业集群。

除了工业产品的产业集群，文化特色产品、文化创意产品也可以形成产业集群，甚至可以是“无中生有”。

比如，以花卉做文章的小镇，花期只有几个月，一年就靠几个月来支撑，肯定不行。

除了做到月月都有花，围绕花卉产业可开发护肤用品、保健用品、茶叶以及与花有关的文化、餐饮等。

房企做特色小镇，终是回归商业本质，不管是绿城的桃李春风还是万达的丹寨小镇，生产、生活、生态融合是大势。

特色小镇无疑是近两年房企争抢的香饽饽，尤其是2017年。

近一年来，就有近两千个小镇被官方列入创建行列，不过当中仅有两成初见雏形，有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。

因此不仅仅是绿城和万达，华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业也在加入。

但是特色小镇不能只是一个口号，也不能只是一个概念，它需要实实在在的主题内容和市场需求。

不是单纯的低端制造业，更不是暴利的房地产开发，缺乏了对人关怀和背离市场需求的小镇一定会被淘汰。

市场走到今天，毫无疑问，2018年，特色小镇势必会迎来一次大洗牌，有的会功成名就，有的会一地鸡毛，我们拭目以待。

张家港斯坦福小镇