本轮调控从2010年4月迄今，已发动三波段猛烈攻势,其中以今年1月26日之“限购令”最具杀伤力，也使“久盘不跌”、“摇而不坠”的房价出现松动。尤其近期先有“北京通州的五折叫卖”，后有“上海川沙7.5折优惠”的消息传出，理所当然的引发市场论战——到底是真降还是又在假摔？

　　●涨价都来自二、三线城市

　　我的看法是：这次恐怕真的“狼来了”！毕竟市场已历经一年半的调控“摧残”，供需结构之逆向失衡（由供不应求到供过于求），使开发商扛价的能力日趋薄弱，不管现在还有多少“子弹”？降价已无可回避。

　　以上海为例，截至8月底，上海住宅库存5.35万套（约869万平米，已高于08年市场最低迷时期的850万平方米），而来自于近半年的新增量1.47万套，占总量27%。若按近20周之平均成交16.85万平米加以换算，需近一年时间（51.57周）才能将库存消化殆尽。

　　当然，也有人从不同角度切入，找到了自己要的答案。譬如以上半年全国新建商品住宅成交面积与金额同比均出现两位数的增长，尤其成交均价上涨9.1%,说明房价未降反涨！惟此判断却忽略上半年不限购之二、三线城市房地产销售面积占95.4%，其中三线城市更占到65.2%，可见向来引领市场趋势的一线城市之房地产，生活在“水深火热”之中！

　　●一、二线城市呈现价值与价位的倒挂

　　以外界盛传内部“让价”40%之恒大集团的景况为例，也足可说明此一“残酷现实”。该集团的特色是“三快一先“——快拿地、快开发、快销售、先降价。上半年恒大销售金额同比增长一倍，达423亿元，但其中63.8%来自二线城市，30.3%来自三线城市，而一向是“天之骄子”的一线城市一时之间竟成为开发商的拖累、包袱！

　　显示在“限购“的特殊、非常状态下，全面、平均的角度看待市场已失去意义，並容易形成误判，因为市场已呈现非均衡、倒挂的方向发展——愈偏、愈穷地区之房产卖的愈好！

　　也有人以当前降价楼盘先前报价过高，及其折价后与市场行情雷同为由，借之突显房价即使有降，降幅也是有限的。这种推论可能出现的问题是，忽略了去年（2010）的报价基本就是成交价，甚至溢价发售，而今年的报价则是参考价，其中大有杀价空间。现在的低报表价，在一定程度上意味着降价。至于「明码标价」、「一房一价」所导致的“高开低走”，在市场行情面前，能起到的作用相当有限，更何况通胀已达历史新高！

　　●房价动力引擎已然熄火

　　尤其必须关注的是，继万科、碧桂园打响降价第一枪后，富力地产董事长直面媒体，清楚表明年底前降价20%，强化降价已不可免的市场判断，况且不论万科、保利、中海、金地…等指标型开发商，供应量都在逐月增加，尤其近两个月环比增量3~4成。数据显示，截至8月31日，全部124家上市房企待售房源达1600万平米，较年初成长28%，换算金额为10281.9亿元，与总负债11681.3亿元，均同比增长39%，且大多数负债率超过70%，不难想见经营压力之大！

　　因此可以这么说，在政策的强力打压下，房价向上窜升的动力、引擎已经熄火，导致房地产暂时失去抗通胀的基本能力，被迫降价已非时间问题，而是一触即发！

　　●降价已是无奈与必然之举

　　毕竟政策调控已无退路，消费者短期看涨的心态也发生变化，如果房价再没有一个像样的回调，政府难以向国人交代，执是之故，我推断房价在今年第四季到明年下半年之前，可望存在约10~15%的较大降幅。惟令人忧心的是，从头到尾纯属治标不治本的政策调控，可能引发的严重后遗症甚至是报复性反弹，究竟该如何有效处理？目前看来，却是无人闻问。