房地产发展到现在，买房越来越难了，租房反而好像越来越容易了，不仅是租赁的房源会加速供应，银行更是加大对租房的支持，有针对房租的贷款，有针对开发商租赁业务贷款。

听上去的“好事”还不止这个。

广州打算搞“学位到房”，意思是说，学位和房子直接绑定，甭管是租的还是买的房子，只要你住在这里，就能上学。这事靠谱吗？如果说来个试点或许我还信，但大规模展开肯定不现实。

所谓“学位到房”，其本质上就是不改变教育资源不均衡的局面，通过非市场手段将稀缺资源以不合理的价格分配出去，这能行得通吗？

别人花几百万上千万买的房子上名校，你花几年房租的钱就像分到珍贵的学位资源？少花点钱就能上名校，我也希望这样，但问题是市场不会答应。

与其搞“学位到房”这种事，倒不如在扩大教育资源和更合理地分配教育资源方面下功夫。学位的问题，本质上是教育资源不足和不均衡的问题，必须从教育的角度来想办法，而不应该从房地产行业找解决办法。蛋糕都没做大，就想着怎么分，这注定不能成功。

以前学位与房屋产权挂钩，所以学区房（张家港学区房 ）价格飙升，“学位到房”则将学位与居住权（租房）挂钩，则房租肯定会飙升。也许你会说可以通过指导价来稳定房租，但你可能忘了，租房市场是高度市场化的，不可能要求别人必须把房子租出去，绑定学位的房子市值多少，房东会不清楚吗？ “学位到房”的实际效果是将上名校的高昂成本从房价转移到房租上去了。

所谓“学位到房”，其实目的还是让大家安心租房，但租房能解决住的问题，但其他的问题根本不能解决，中国人向来无法将“有房住”与“有住房”分割开来，且不说学位根本得不到解决，更因为这些年的房地产已经让我们看透了一切：

1、因为房价，有房和无房群体的差距在不断扩大，先富和后富不再是携手，而是逐渐走向彼此的对立面。

2、因为房价，所有人恨不得早生20年，年轻人也不会甘心租房，租房只是因为买不起，没有第二个理由。年轻人早已认识到房子让代际差距越来越大，他们也会走前辈的老路，继续买房。

3、中国有6亿农民和8亿市民，城乡土地和房产价值的巨大鸿沟，会让人尽力抓住一套房甚至更多的房子。只要有条件，这种局面会不停止。

4、因为地区差异，三四线城市和一二线城市的房产价值也有巨大差异，人们会尽力在一二线城市置业。现在选择在三四线城市置业的人，也是认识到这些地方房子存在升值的可能，这种选择不如说是看到升值空间，倒不如说是被动退居三四线城市。买三四线城市的房子是一种无奈的选择，即使有人会满心欢喜地买到一套房，但相对那些入手一二线城市房子的人，他们的选择将让自己落后更多。

住房市场化这条路不是走不通，我们大城市也不是没地盖房子。

对比全球各大城市，只有我们的一线城市仍然保留大量的耕地，只有我们还在大规模出让工业用地，而住宅用地比例被压缩在相对较低的水平。

在上海，6300多平方公里的土地，居住用地只占不到15%，却保留了1800多平方公里的耕地，大城市限制供应的同时，中小城市在明知人口流失的情况下，还在加大规模供地。供需的错配在不同城市和人口流动趋势面前表现得异常明显。

大城市要那么多耕地和工业用地干嘛？城市用地比农村高效节约多了，城镇化的发展会腾出更多的土地，以发展合适的产业。

我们目前是以城市规模确定人口规模，以人口规模确定房子供应。大城市怕更多人口进来，实质上仍是在搞均衡策略。继续搞就是继续扭曲，这种试图通过露雨均沾的形式让三四线城市分一杯城镇化的羹是行不通的，结果只能是民众用几十年的收入来替试错买单。

要改变目前大城市高房价和中小城市高库存的问题，就必须改变现有的发展思维。

对大城市来说要让更多人口进来，根据人口自然流动趋势来确定住房供应，并以发达的交通网络解决居住和出行的问题。让他们分享城镇化的红利。目前大城市虽然在加大供应，但只给房子住不给产权，明显没有要接纳更多人口的诚意，只是想留住他们的青春。这是一种打折扣的做法，不可取。

至于中小城市，要找到合适的发展思路，不能再抱房地产的大腿，因为人口的流动是不可逆的。政策也有“触不可及”的地方，继续搞房地产只能让转型越来越难。