从当初的限购，到目前的限售，从买房门槛提高到卖房门槛提高，长期以来，房地产调控都是对需求侧出手。

买房门槛的提高和卖房门槛的提高，产生两个效果，让实力不够的人暂停购房计划，让那些想套现的人转而选择长期持有和用于租房，对他们自身来说影响还不是特别大。

但是从2018年开始，新一轮的调控祭出了“暂停开发贷和并购贷”的大招。这是明摆着要断开发商的现金流，对于房地产行业来说，这可能是历史性的，因为除了少数大房企来说，2016年那波加杠杆加速进场的小房企乃至部分中型房企都可能因此“失速”。

开发贷，一直是房地产行业的重要基石。对于房企来说，开发贷一旦没有了，其他任何依托于“开发贷”的高明财技都会变得苍白。比如信托、债券等其他融资手段，银行并不是主要靠这些资金完成开发的，房企需要它们不过为了“垫资”不过是为了稳住现金流，在开发贷未到位之前承当“过桥”的角色。现在对开发贷款动手，等于断掉了开发商的根本。

哪些开发商会受到波及？

银监会明确表示，2018年要做着力降低企业负债率，严格控制对高负债企业的融资，严肃查处各类违规房地产融资行为。这里面不仅包括开发贷，还有不断上升的“并购贷”，所谓并购贷，其实就是小房企卖身给大房企过程中产生的贷款。对于手续不全的项目，银行将不会给予支持。

未来房地产行业的开发贷将向头部房企集中，占比超过9成的中小房企部分中型房企将不得不面临断贷的风险，他们将在2018年面临真正的“生死劫”。

2016年的房地产，大家应该印象深刻，那一年的地产关键词是“地王”。土地只要有就去抢，无论价格多高都在所不惜，几倍十几倍的溢价率经常出现，记录经常被刷新。之所以出现这种情况，那是因为有很多很多的中小房企试图模仿部分靠高杠杆做大做强的大房企。

第一代房企靠高杠杆做大做强，有相对宽松的外部环境，经济高速增长是最大的兜底。但时代不同，环境也就不同，目前的现实是，经济面临转型，实体明显虚弱，金融乱象频出。在这个时候，房地产即便是支柱产业，那也只能稳扎稳打，所以第一代房企的成功之路是不可能被复制的。

开发贷有多疯狂？

2015-2016年，房企新增债务8500亿，而这之前的5年新增债务仅有8000亿。2年比5年还多出500亿，这其中大部分都是开发贷。按照正常的还贷周期，2018年将进入偿债高峰期，任志强统计过，自2017年至2019年，三年还款总规模将超过1万亿。即使是部分偿债，房企也会压力山大，因为新增融资难度空前，销售更困难（很多房企2017年销售业绩很漂亮是先卖掉了容易卖的项目，手里剩下的都是高成本项目）。

融360说房君认为，未来买房要小心那些花式促销的房企。北京青年报的消息，环京房企目前正在进行花式促销，员工内部价、免费更名、首付分期纷纷登场。

这些方式并未给购房者真正的让利，而是通过加杠杆的方式拉低购房门槛，房企通过购房者套出了房贷，加快回款，但风险全丢给了购房者。

之所以这么干，其实还是房企缺钱，非常缺钱。

对于购房者来说，买房要看清楚，别以为是大房企的项目就放松警惕了，很可能是小房企卖给大房企的，如果是已经完工的项目，偷工减料也是可能的。大力促销的项目也得小心，烂尾并不是不可能。

去年11月份，著名经济学家魏杰曾表示，2018年5月前，绝大多数中小房企就死掉了，现在来看，这并不是虚妄之言。

让房企破产出清，是下了大决心的，因为这会关联到部分金融机构，房地产行业即将迎来一轮真正的“洗礼”，也只有这样，才能让房地产行业真正服务于居住需求，才能让资金重新服务于实体经济，才能让中国经济走得更为稳健，为全球金融竞争做准备。

就房价而言，本领调控会让房价理性回调，这实际上是在夯实楼市，夯实房价，大跌肯定不可能了。