从“卖房摇号”到“三价合一”再到“限购升级”，今年全国两会闭幕以来，深圳（楼盘）、杭州（楼盘）、西安（楼盘）、成都等10余个城市相继出台差别化政策，房地产市场迎来新一轮调控潮。（张家港新房）

      局部“过热”引发分类调控

      应该说，今年一季度，大多数城市特别是一线城市的楼市已明显“降温”。以上海（楼盘）为例，根据戴德梁行华东区综合住宅服务部的数据，一季度(截至3月11日，下同)，上海新建住宅市场共成交84.23万平方米，同比下降44.2%；成交7223套，同比下降41.87%；成交均价42888元/平方米，同比下降9.8%，环比下降11.7%。

      不过，仍有部分城市今年以来房价涨势较猛，此类城市也成为新一轮调控的重点区域。以大连（楼盘）为例，根据国家统计局的数据，今年2月大连新建住宅价格同比增幅达10.7%，环比上涨1%，在70个大中城市中房价涨幅居前。在此背景下，大连从3月22日起不仅实行了住房限购政策，同时还实施差别化住房信贷政策。

      业内人士指出，今年政府工作报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，个别房价涨幅较大的城市或进一步加码调控政策。不过，鉴于前几轮楼市调控已逐渐生效，政策普遍性收紧的概率有限，“分类调控、因城施策”仍将是主基调。

      就上海而言，戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，2018年上海住宅市场趋冷，除受供应量下降的影响外，也深受信贷政策的影响。“未来可适当参考发达国家(如英国)信贷政策，制定精细化的调控方案。”她建议称，“可进一步引入不同价格段，施行差异化贷款比例及利率，调节不同层次人群的住房需求。如对于刚需购房，可适当提高贷款比例、下浮利率；对于高端住宅市场，则可通过适当降低贷款比例、提高利率等措施，替代一直以来的行政干预手段。”

      库存去化难撑房价上涨

      随着调控持续深入，楼市库存去化明显。根据上海某研究院监测，截至3月底，100个城市新建商品住宅库存总量已连续下跌32个月，目前不足5亿平方米，跌至4年前的水平。而从库存去化周期这一衡量库存相对水平的指标观察，根据海通证券(600837,股吧)的数据，2017年住宅狭义库存去化周期约2.5个月，住宅广义库存去化周期在6.5个月左右，均创下2013年以来的低值。而今年前2个月，住宅库存去化周期亦延续跌势。有鉴于此，有观点认为“住房已供不应求，房价或重拾涨势”，更有激进者称，房价上涨乃至涨或成为2018年中国经济的大风险。

     “库存与价格之间的"跷跷板"效应在房地产市场无效，因为住房的投资品属性决定其价格取决于需求，而非供给。”对于上述观点，海通证券分析师姜超指出，从需求端看，人口老龄化和城镇化增速的放缓，使得刚需群体数量减少；政策对住房投资性需求的打击和房价开始出现大幅松动，使得住房投资的吸引力下降，投资需求也趋于回落。

更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，4月初召开的中央财经委员会议首次提出“结构性去杠杆”。“买房钱从何处来？收入根本不够。而央行在年初的货币政策报告中也强调"未来货币低增将是新常态"，失去了货币超发的支撑，居民举债很难进一步扩张，利率约束也使得需求趋势下行。因此，新房低库存不足以支撑2018年房价继续上涨。”姜超称。