如果我们准备买房，首先要考虑的就是首付问题，大部分地区买首套房的首付都是两成左右，但是却不知道二手房和新房的首付有所不同。新房首付是净房款的百分之三十，而二手房的首付和评估价有关，那么二手房评估价由什么因素决定？(张家港二手房）

      影响二手房评估价的主观因素

      1、房屋户型

      一般来说，正规的两居、三居更受欢迎，评估价格更高；反之，不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。

      2、房屋楼层

      房屋所在楼层的好坏也直接影响房价的高低，处于中间部位的房屋评估价相对较高，但如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

      3、房屋的使用年限

      房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；

      4、房屋朝向

      房屋的朝向也会影响评估价。塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；

      除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。

      影响二手房评估价的客观因素

      1、地理位置

      房屋所处的地理位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高；

      2、市场行情

      市场行情影响着房屋评估价，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的；

      3、前景规划

       房屋所处地段的规划影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低；如在城市核心地带或者周边配套完善，评估价自然更高。

      4、消费者心理

      购房者喜好和心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。

      什么情况下需要用二手房评估价

      1、向银行申请房贷需要用到二手房评估价，办理住房按揭贷款的时候，银行会委托评估公司进行评估，又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款；

      2、缴纳二手房交易税费需要用到二手房评估价，比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。为了避免买卖双方签订阴阳合同避税，所以相关部门也会对交易房产进行评估；

      3、房屋保险需要用到二手房评估价，一旦被保险的房屋出现问题，保险公司需按评估价给予赔付。

      一般来说，评估价越高，缴纳的税费也越多，评估价越低，缴纳的税费则越少，而贷款额度恰恰相反，二手房的评估价越高，贷款的额度也越大，实际支付的首付款就可以少一点，评估价低，贷款的额度就小，首付方面，则需要多掏点现金。