上海中原地产昨日发布的统计数据显示，10月上半月，上海二手住宅市场观望情绪浓厚，议价空间开始加大，最高可达10%。而需求方对房价下调保持更强期待，普遍并不急于出手。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，在一手住宅价格竞争下，二手住宅销售价格的下调是打动购房者的唯一途径。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上二手房挂牌房源为171705套，仍处高位。

议价空间普遍扩大

　　中高端项目扎堆的区域，近期二手房议价空间扩大现象尤为明显。

　　据上海中原光大分行经理孙阳介绍，“十一”以来，其所在区域二手房挂牌量上升约10%，挂牌价仍保持平稳，但议价空间出现明显松动迹象，最高幅度可达10%。

　　上海中原世纪公园分行经理赵小峰也称，其所在区域，近日二手房挂牌量虽未出现较大波动，但议价空间表现出松动迹象，幅度最高可达10%，而在9月中旬，这一数值仅为5%。

　　宋会雍称，中高端二手购房者拥有充裕的资金，在购房选择上空间更大。在房价面临波动的窗口，他们更有耐心等待时机再出手。这让中高端供应方必须提供更多的议价空间，才能够吸引当下的交易达成。

　　中低端项目的议价空间也有所扩大。

　　上海中原对旗下300多家门店的统计显示，10月以来，沪上中低端二手住宅，议价幅度较中高端住宅要小，保持在3%～5%，和9月下半月差不多。这主要因为中低端住宅买家数量较多，房东信心较强。不过，中原的报告称，这一议价幅度较8月的2%～3%已有所松动，而在今年5月，沪上二手房市场甚至几乎没有议价一说。

　　21世纪不动产上海锐丰康健分行经理尤敏介绍称，徐汇南板块内10月二手房挂牌总量与上月持平。但30-40平方米的小户型挂牌量，较上月同期增加30%～50%，且占比20%的小户型挂牌价低于9月底的市场价格。尤敏称，这部分房源均价约为2.4万元/平方米，较9月底同样房源价格下降约2000元/平方米。

　　降价仍在局部

　　来自中原的报告提到，沪上二手房降价目前仍存在局部性特征。

　　宋会雍分析，在价格博弈中，目前显现弱势的供应一方，多是因为在其他领域出现严重资金问题，才会通过售房救急。比如最近卷入温州“高利贷风波”的部分投资客。宋会雍称，眼下楼市格局并未转入全面价格调整阶段，降价仍在相当一段时期内保持其局部性特征。

　　尤敏则提到，部分二手房卖家愿意接受议价，是因为急于出手。其中，部分卖家本身是置换型客户，需要通过出售旧房，从银行顺利贷款。为使挂牌房源更具竞争力，这部分房源的交易，往往伴随降价现象。

　　德佑地产区域经理张剑东也称，目前沪上二手房市场大批量的主动降价还不明显。不过，张剑东说，一些具体房源只要客户诚意度较高，深入去谈，还是有一定议价空间，从9月开始，一些房源的议价空间已经可以达到5%～10%。而在2个月前，市场上的议价空间才只有3%～5%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，因二手房成交长时间的低迷，及新房市场价格松动的扩大，卖家的心态松动迹象逐步明显。目前楼市仍处买卖双方的僵持期，只不过该僵持的侧重点，已从“降不降”慢慢过渡至“降多少”的第二阶段。

　　成交依然低迷

　　可见的是，眼下二手房买家的心态也更为笃定。

　　孙阳称，购房者目前预期的议价空间达10%～20%。此外，由于近期一手住宅优惠活动扩大，对二手市场客户的吸引也在加大，其门店所在区域有20%～30%客户从二手住宅转向一手。

　　赵小峰也称，10月上旬其所在门店的二手房带看量大幅下滑，降幅达到30%～40%。究其原因，赵小峰分析，二手房买家的观望情绪在进一步加深，购房计划要么暂缓，要么转向一手住宅。

　　张剑东认为，由于购房者对政策期望值较高，观望心理浓厚，因此这样的议价空间仍然吸引力不强。此外，临近年底，一些房东对资金的需求也很迫切，这也是一些房源议价空间放大的原因之一。

　　来自中原地产的数据显示，9月上海二手房市场成交仅1.04万套，创今年正常月份最低，仅比2008年历史同期稍好。

　　宋会雍说，目前上海中原旗下300多家门店一个月的二手房成交量在700-800套，远低于2009年行情好时每月1900多套的成交量。

　　德佑的情况同样不乐观。张剑东说，9月德佑地产旗下160多家分行取得的二手房成交量为100套，平均起来一个分行一套都不到，与市场好的时候相比，成交水平下降了70%～80%。

　　“二手住宅成交低迷与不少客户被分流到一手市场不无关系。尤其是中低端住宅，一手市场价格优势较二手明显得多。”宋会雍昨日如是说。