“目前，各个楼盘降价促销遭遇不同命运，有的带来连夜排队热销，有的却遭遇前期购房者投诉阻击，而大多数楼盘的优惠促销则像是镜中花水中月收效甚微。

　　业内专家提出，当前市场，房价如果出现实质性下跌，由于限购、限贷的问题也未必能带来很大成交量，同时，‘深跌’也会引起市场恐慌。15%~20%的优惠幅度会是比较合适的。”

　　拉动不了成交

　　上海已有部分项目的价格出现松动迹象。

　　自“金九”供应持续放量以来，开发商的降价促销活动也开始逐步推进，但就目前的成交数据来看，多数楼盘的降价优惠收效甚微。

　　截至9月20日数据，根据对上海各区域在售楼盘的统计，9月47%的楼盘成交价与8月相比，均有不同程度下调，部分楼盘调价幅度达到15%。

　　然而，从已经公布的9月成交数据来看，价格的下跌并没有有效地拉动成交。

　　根据数据显示，9月开发商推盘意愿明显提升，致使商品住宅供应量激增至119万平方米，环比出现72%的上涨。

　　但由于市场大幅降价的气氛并未形成，小幅降价虽然普遍存在却不足以打破市场观望情绪，因此，商品住宅成交量自今年5月以来出现连续5个月的下降，9月份成交53.8万平方米，环比下降7%，同比下降59%，仅高于2008年9月48.8万平方米的历史同期最低水平。

　　佑威及楼市专评网联合监测的数据显示，10月上半月（10月1日-10月15日），上海商品住宅共成交面积36.54万平方米，比9月下半月下跌39.99%，比去年同期下跌56.61%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，成交量仍然低迷的原因是开发商的促销仍有所保留且多数优惠幅度仍停留在10%左右，对于购房者而言，可选择余地仍然不大。

　　尽管供应量上升，但上海楼市成交依旧未见起色。此时此刻，占领市场需要付出更大的代价。中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，实际降价出现15%的幅度，应该是可以获得市场快速消化的。但是目前市场上给出这种力度的项目并不多见，这也是大部分房源销售速度缓慢的主要原因。

　　深跌未必是好事

　　目前对于购房者而言，价格仍是影响他们是否购房的主要因素，数据显示，在交通、地段、环境、配套设施等众多购房要素之下，是否选择买房，价格仍是决定性因素。有近五成（48.8%）的受访购房者表示在购房时最为看重的仍是楼盘的价格。

　　上海汉宇地产董事总经理施宏睿一针见血地指出，“之所以没有带动成交量还是因为价格没有跌到位。降价少了没办法拉动成交；降价多了反而会起到反作用，引起市场恐慌。所以目前来看，15%~20%的降价幅度会是比较合适的。”

　　世联地产华东区域总经理袁鸿昌认为，如果现在楼盘出现20%的实质性降价，确实是可以带动一定成交量的，但这个成交量的增幅也并不会太大，因为限购政策依然限制了一部分的购买需求，这也是导致现在开发商处于降不降价矛盾心理的重要原因。

　　“根据以往的经验，价格下调10%左右，成交量就会被激活，以自住为主的市场会带来成交量的反弹，成交量逐步上涨会带来市场成交量整体回暖，高端住宅市场成交也会放量，价格会走上逐步上涨的通道。市场复苏回暖当然是好事，但不能过热。所以就有相应的调控政策出台来保证市场的平稳发展。”张宏伟告诉记者，“限购就是保证房价下跌的同时成交量不会出现大幅增长而带来的价格报复性反弹。”

　　“热身”招数多

　　张宏伟分析道，“高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，短期内采取摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额增加的方法，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。购房者要抓住开发企业策略性降价的时机去购房，错过购房时机有可能里外损失十几万元。”

　　施宏睿表示，“降价可以使开发商快速地回笼资金，但不同开发商采取的手段也不同，有明降的，有暗降的，还有许多其他的降价手段。”

　　“各家开发商采取手段不同，可以通过电商团购、送车位折房价、一二期装修标准不同来实现降价促销。”陈晟指出。

　　陈晟表示，“如果是品牌开发商，这类开发商降价可能会带动成交量的回升，但也要取决价格降得是否充分。而小型开发商就未必能通过降价达到回笼资金的效果，人们反而会担心其资金链安全性，所以这样的降价是无效的，这样的中小开发商只有通过与大开发商合作项目等方式来解决资金链的问题。”

　　陈晟指出，年关将近，留给开发商的时间不多了，12月开发贷款到期要还利息，给农民工等建筑商的工程款也面临结算，用钱的地方还很多。开发商的资金链还会进一步紧张，所以年底前的降价促销是可期的。