谈市场房价正处于下降通道

　　记者见到胡景晖时，他正在忙碌着我爱我家特别筹划的特价房展会的最后收尾工作，在偌大的太平洋百货二层展示厅里，将涵盖几乎北京所有总价在100万元左右的新房及二手房房源，“以3成首付比例计算，这些房源都只需要30万元首付款，所以我们把这次房展会叫30万HOLD住北京百万置业大行动’，主要针对年轻白领。

据其介绍，大约有5000多套房源在此展示，且已有不少成交，其中成交量最好的就是总价和单价较低的项目。另外，五环以内的二手房较受欢迎的就是40-50平方米的一居和70-80平方米的两居。

　　眼看今年的“金九银十”就要变成“铜九铁十”，胡景晖表示，政策环境没有改变，限购仍在持续，“铜九铁十”并不意外。历史上来看，一般每年9-11月房地产销售情况都相对比较好，由于限购限贷等政策束缚，今年市场有效需求远低于往年，与去年同期房价处于上升通道相比，今年房价正处于明显的下降通道中。胡景晖预计，未来3个月内，部分项目价格将继续下调，同时成交量会有所回暖。

　　从供应角度来讲，传统的12月、1月和2月都是销售淡季，如果不抓住这个时机，就只能等到明年3月，开发商将承受巨大的资金和心理压力。因此，这三个月很重要，降价也有望从郊区蔓延到城市核心区。

　　从需求角度来讲，虽然限购和限贷将很大一部分需求排除在门槛之外，但是仍有很大一部分自住需求有待满足。“购房者是有自己的心理价位的，如果市场不买账，只能说明开发商的价格依然没有让人满意，如果房价达到了购房者的预期和承受的能力，那么市场自然会做出选择”。此外，上半年挤压的需求很可能在这几个月内释放，交易量有望回暖。

　　>>谈政策不看好二三线城市限购

　　谈到调控政策，胡景晖表示，房地产行业从来不缺乏调控政策，“在我的印象里，调控效果最明显的一个是2007年9月27日出台的927新政，规定根据套数不同，首付和利率进行差异化对待；另一个就是目前正在实行的限购和限贷政策，对投资和投机的杀伤力很大。”胡景晖表示，虽然目前的政策并不完美，有很多被诟病的地方，却是必须要做的，如果不做，房地产市场可能面临更大的风险。

　　至于后续的市场反应，胡景晖认为在很大程度上取决于政策的变化和执行情况，“可以预见的是，除非出现政策撤出的条件，譬如供需平衡或者供应略大于需求、保障房有效供应到位、房价稳中有降，否则，政策取消的可能性很小，微调倒是有可能，比如对纳税年限的调整等。”

　　对于二三线城市限购问题，胡景晖表示并不看好，他认为二三线城市的限购实际上比较困难。目前大部分二三线城市正处在老城区改造、新城区发展进程中，大批品牌房企开始进入，产品品质更新换代，也是大型外来房企取代当地开发商的过程，在这样的背景下要求房价出现明显回落很困难。

　　胡景晖认为，房地产市场最根本的调控应该在于土地和商品房供应量以及税收政策，待市场稳定之后，只有这些政策才能从根源上解决房地产市场的各种乱象和难题。

　　>>谈中介房产中介行业面临转型

　　在胡景晖看来，持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则，房地产中介行业也已经到了必须转型的时候了。

　　“传统的经营范围是一片红海，现在急需探寻的则是一片蓝海（本报注：红海指现有竞争白热化的血腥、残酷的市场；蓝海指未知的全新市场空间）”。胡景晖表示，房地产中介成为每一轮楼市调控首当其冲的对象。在本轮调控背景下，中介行业也将再一次面临洗牌，中小规模中介公司关门闭店不可避免。

　　但同时，他认为调控对中介行业也有比较明显的正面影响，将有力促使中介行业的转型，迫使中介革新运营模式和管理模式。除了传统的二手房租赁和买卖业务，目前伟业我爱我家正兼顾一手房分销、按揭贷款、理财产品销售、商业地产包装运营以及海外业务等，不再单纯依靠二手房业务。“从国际市场来看，房地产中介公司本来就不应该区分一手房和二手房市场，中介就是买和卖、承租和出租之间一道桥梁，就该打通了来做”张家港中介。

　　胡景晖喜欢冒险和探索新事物新方向，作为北京大学经济学院国际经济专业的高材生，胡景晖的投资理念并不从众。从业10年的他，至今也没有在北京买房。“我觉得租房挺好，何必把自己的钱都套在房产里”。在他看来，年轻人就应该多冒险，房地产投资是最安全也是最没有挑战性的投资，“是等我老了，无法抵抗风险的时候再去买房。”

　　也许正是出于这样的投资理念，负责伟业我爱我家北京和全国市场战略研究的胡景晖，才不循规蹈矩，在调控的背景下不断探索新的业务。在胡景晖看来，国内房地产市场已经从封闭走向开放、从一锤子买卖变成可以长期经营的产品，中介行业的市场也将越来越大。