随着生活水平的发展，消费者对住宅的综合要求日渐提高。住宅除了单一的居住功能外，还必须满足所有和生活相关的需求，配套越完善，生活就越方便、舒适，小区的环境和配套正成为楼盘的一大卖点。

　　在北京，由于楼盘开发向远郊区县蔓延，完善的周边配套设施开发成为新趋势，从“买房子”到“买生活”，住宅建设进入全配套时代。

　　从“买房子”到“买生活”

　　从1998年全国停止实物分房到房地产成为国民支柱产业，我国商品房迅速发展的历史仅有十几年，而住宅配套设施开发相比该轨迹更晚一些。

　　住宅的周边配套有水、电、气、热、路等市政公用基础设施；以及绿化、商业、学校、医院等公共服务设施。虽然大多归属政府负责，但近年来开发商所扮演的角色日益重要。

　　据业内人士介绍，由于北京早期商品房土地大多在市区，市政配套主要由政府解决，当时购房者的需求也较简单，开发商只需修建社区内部的简单配套，如绿地、康体设施、停车场等。

　　据北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授回忆，那时开发商们为了避免麻烦，一些小型社区连锁超市主动寻求合作都被拒绝，现在则“想尽办法招商”，其背景是购房者对生活服务要求的提高，住宅除了单一居住功能外，还强调生活属性，要求楼盘配备包括康体、休闲娱乐、商业、教育、医疗，停车场、会所等“全配套”。

　　“大配套”渐成主流

　　事实上，近年来政府在土地出让时，一般也都附带有公共设施的建设要求。“宅地捆绑的公建比重越来越大。”北京一位开发商坦言，在企业较为被动的背景下，做配套的最大动力还是卖住宅。

　　上述开发商表示，现在地块越来越远，而郊区的房子想卖得好，就必须解决配套问题；当地市政发展滞后，政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，这也成为开发企业的一种社会责任。

　　在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。比如，首创在房山的芭蕾雨项目、龙湖在大兴的时代天街项目等，都从传统的住宅开发商转型为城市综合投资运营商。

　　首创置业董事长刘晓光表示，打造城市副中心或新中心是中国城市化发展的大趋势。北京龙湖相关负责人表示，这也是城市发展过程中提供给开发商的一个新机遇，未来住宅开发、商业开发将成为房地产的两大主流。

　　- 细看配套

　　教育 地产“联姻”教育走红

　　当北京“摊大饼”式的城市发展摊至六环，主城区可用于开发地块已近枯竭，有限的学校吸纳量也难以满足与日俱增的教育需求，能够就近上名校俨然成为诸多家有儿女的父母们最大心愿。短短几年，从商品房的一大卖点到成为高品质楼盘不可或缺的必要条件，教育资源已经越来越多地被引进社区。

　　据了解，目前首次置业的刚需购房人对于楼盘周边的教育配套概念较为淡泊，只是为了解决居住问题。但是二次置业者，则更多地考虑周边教育配套的问题，尤其是家中有子女的家庭。而据记者观察，同等条件下，一个拥有完善教育配套的楼盘更受青睐，如果是拥有名校“傍身”，其意义更是不言而喻。

　　据某知名高校城市发展研究的专家指出，经过上世纪末十几年高速的城市化扩张，现在已经进入二次城市化阶段。相对于空间开发，新一轮城市化急需解决社会资源与区域扩张不匹配的问题。而教育作为稀缺性社会资源，也是一个重要的目标。

　　一些嗅觉灵敏的品牌房企，早已将教育资源作为重要的配套，在项目选址上颇为“考究”。华润·公元九里是华润置地最新推出的高品质楼盘，除了置身便利交通网络中的同时，大兴区域内引入的北京小学翡翠城分校、北师大附小、北师大大兴附中等密布于项目周边，教育资源十分可观，成为项目的又一大配套亮点。

　　在北京，地产“联姻”教育也在走红，有些开发企业更是从开发理念上进行不断升级。比如，万科旗下的中粮万科·长阳半岛继2010年成功签约北京小学、北京四幼、红黄蓝幼儿园后，今年又成功签约北京四中，为业主子女提供“全程教育”。位于东二环核心方庄板块的璞瑅，在去年已经携西城、丰台两区教委，将北京四中和北京黄城根小学引入。据项目负责人介绍，方庄作为北京最为成熟的大型居住区之一，拥有众多资源，但唯独匮乏优质基础教育配套，成为影响该区域宜居度的一道壁垒。首开将教育模式进行了全新升级，把教育资源融入开发模式，通过前瞻性的规划来实现复合的教育配套需求。此外，位于京津高速永乐店收费站附近的首创·国际半岛也将构建国际教育港，引入国际公学、企业大学、培训机构等与国际接轨的优质教育资源。

　　商业 自建大商业、引进品牌

　　纵观市场上的住宅项目，并不是所有项目都能地处成熟丰富的商业核心区域，但绝大多数的高品质楼盘都拥有完整的商业配套。开发企业的商业配套开发也正在由以往封闭式的“走出去”转化为“引进来”的开放模式。

　　自去年以来，房山成为北京楼市异军突起的板块而引起了众人瞩目，随着品牌房企的相继入驻及CSD的规划版图日渐清晰，居民的生活方式正在向品质时代迈进。万科中粮·长阳半岛作为房山CSD的展示地块，企业配合政府在整合优质商业资源方面也做出了更多努力。北京万科在今年还提出了“配套年”实施计划，万科执行副总裁毛大庆将北京万科发展商业地产的模式概括为服务、提升、品质，并表示伴随住宅的开发建设，社区商业配套也要全面跟进。日前万科与众多快消品牌签约，为业主生活提供便利服务。

　　随着城市地块的特殊性，越来越多的品牌房企开始着力打造住宅“自有的”商业综合体项目。比如，龙湖地产在择址时，更倾向于选择目前为价值洼地的区域，通过自身多元产品和资源整合带动了片区的品质升级。龙湖在住宅产品所搭配的综合配套开发上也体现了“柔性商业”的理念。“天街”系列的商业中规划有景观，将吸引家庭型消费群体，成为区域的新地标。据北京龙湖相关负责人介绍，龙湖位于大兴的时代天街项目是龙湖进京8年来的最大手笔，总建筑面积75万平米，其中住宅28万平米，学校、商业等公共建设41万平米，园林面积更达8万平米，创下龙湖史上最大的园林开发记录。

　　会所更注重实用性和人性化

　　会所(Club)是指以业主为主要服务对象的综合性配套服务设施，大多以高级康体娱乐服务为主。由于能提高社区的档次和定位，会所往往成为高端楼盘的配套必选和身份“标志”。

　　但据业内人士透露，目前北京各小区经营的会所，真正运行良好的较少。调控之下，开发商和消费者都更务实，会所的质量也得到提高。如位于大兴黄村新城的旭辉御府，总面积达3700平米的层峰会所配置八大功能区：包括游泳池、瑜伽室、西餐厅、咖啡厅、阅览室、雪茄吧、红酒吧、私人会客室等。

　　旭辉御府项目负责人表示，虽然会所的建造和维护成本较高，但为了让业主居住享受到便利的高档配套，品牌开发商仍会坚持精心打造会所。记者在项目现场看到，该会所还特设了儿童乐园、甜品屋等场所让业主享受亲子时光。

　　据合生世界村营销负责人透露，其位于亦庄马驹桥的项目会所已经封顶，面积达13000平米，将集餐饮、娱乐、健身、SPA于一体。亦庄的高端别墅项目远洋天著更提出“会所功能细分”的概念：按照男士、女士、中老年、青年等客户特征，有针对性地开辟出了六重会所。

　　清华大学建筑学院教授周燕珉指出，会所的设计要注意实用性和人性化，尤其是对老人和儿童的服务设施要预留充足。此外，不少会所也透露出主要对业主服务的同时，对区域人群服务，使经营管理更加市场化。

　　- 发展新模式

　　融入新城 充分利用区域配套

　　相比远郊区县的开发商需要“自给自足”地包揽交通、商业、教育、医疗等市政和生活配套开发，位于区域核心板块，在拥有完善配套的同时，还能借力政府规划发展的楼盘无疑让人羡慕，位于通州的东亚逸品阁即是其中之一。

　　本月，北京市政府正式印发了《加快推进通州现代化国际新城建设行动计划》，将通州新城定位为中心城功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要承载区、宜业宜居的综合性新城市；世界一流水平的现代化国际新城。

　　业内人士分析，通州的城市建设、市政配套、居住环境无疑将迈上新台阶，运河核心区也将形成高品质居住区。据悉，该区域目前云集珠江、中建等品牌开发商，即将入市的项目还有东亚新华地产旗下的东亚逸品阁。东亚负责人透露，由于项目紧邻珠江国际城，周边配套完善，公交四通八达，教育资源囊括了从幼儿园到大学，医疗资源也十分丰富，项目还将配有自建幼儿园，生活十分便利。

　　整合医疗资源 探索养老地产

　　“近期我的研究重点是养老产业，还不仅仅是房地产。”10月19日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在第二届地产金融创新峰会上告诉记者，2020年中国老年人口超过美国的全部人口，而且是“50后”的这一批人进入60岁，将形成非常大的内需市场。

　　随着中国大步踏入老龄化社会，与老年产业相关的话题迅速成为关注焦点，但记者在采访中发现，目前针对老年人的居住设计、配套服务还相对滞后，由于对开发商整合医疗护理等资源的能力要求高，目前仅有万科等有优势的房地产开发商开始作出尝试。

　　- 开发商感言

　　配套是品质楼盘的体现

　　●当代节能置业相关负责人：

　　高品质的住宅产品需要讲求一种生活格调。以当代MOMA为例，地处北京核心的东直门商圈，但同样没有疏于社区商业配套的建设。社区内有完善的配套设施，如商业中心、幼儿园、电影院、书店以及剧场等等，这些共同组成了促进和睦的家庭关系、邻里关系、社会关系的生活根基，对于居住者是一种更深层次的关怀。

　　通过对节能环保的不断尝试，从住宅到商业以及各种生活配套，都形成了完整的体系，无论是对于区域还是产品本身都是品质地产的体现。

　　应加快启动商业配套

　　●华润橡树湾营销负责人：

　　商业配套作为高品质项目的主要因素之一，不仅能为业主带来生活的便利，还可以对区域内价值的提升产生一定的效应。橡树湾配建的20万平米的商业，早在规划设计之初就和住宅的进度同步进行，这也是我们与其他商业项目最大的差别所在。橡树湾的首期业主在入住第二年就能够享受到完善的商业设施。

　　许多企业的常规做法都是先将住宅建成后，再根据情况建商业，但我们并没有把配建商业作为快速回流现金的一种手段，而将其作为一项战略性投资项目，全部自主持有。在设计之初就将其定位在面向京西南的区域综合体，除了满足业主日常生活及休闲娱乐的各种需求，对于区域商业价值的提升也起到一定的助推作用。此外，华润在全国各地都有开发综合体的成功案例，有着一支专业的商业运营团队，无论是硬件设施还是软件支持都有着明显的优势。

　　- 专家建议

　　注重针对老年人的配套服务

　　●清华大学建筑学院教授周燕珉：

　　住宅小区的配套设施中，应该注重老年人活动空间、使用设施的配比。一方面，中国在快速迈入老龄化社会；另一方面即使社区定位年轻人，但很多老人会来和子女共同居住，社区的公共服务设施如园林、康体等使用频率最高的就是老人和儿童，但往往为老人准备的活动空间很少，也并不精细。

　　除了划出专用场地供老年人活动外，人性化的设计也需要加强。一个常被忽视的细节是：很多时候老人会推着婴儿车在社区散步，这就要求整个社区要实现无障碍通行，不要有槛。

　　而北方气候变化明显，全年有很多时候无法在室外活动，小区也应该在会所为小孩和老人预留更多的活动空间。目前，很多会所不够实用，使用率很低，我认为至少可以拿出一半，改造为老人服务的设施，如日间照料中心、老年活动中心等；此外，公共配套本来就该是共有、共享的，针对老人和孩子的设施不应该收费。

　　提升软件服务

　　●北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授：

　　我一直认为，真正的好房子要符合以下要求：设计合理，小区功能完善，配套齐全，基础设施有保障；周边环境协调，百姓出行、购物方便等；有着良好的文化氛围，物业与业主能和谐相处等；配套是宜居住宅的一个必备要素。

　　对于那些位置较偏远的小区，我认为应该从油盐酱醋这些最基本的生活服务开始解决起，满足了最低的生活要求后，才能上升到方便，如商业和居住的功能划分要合理，商业繁华，居住要安静；利用绿化达到最好的生态环境等，最后才到有文化、品位的高度。

　　硬件是比较容易的，但关键是管理服务的软件要跟上。目前后期的管理才是业主和开发商之间最大的矛盾。我以前给杭州一个项目做规划，上来就提“法国新城”。新城建设很好，但商业开发、办公楼、酒店甚至是行政设施的规划最好和政府联合，不然要管理好是不容易的。再比如小区的配套很少考虑到老人和小孩，没有他们的活动空间；而一些医疗设施，社区医院(医务室)的水平、设施不足，但至少可以把服务做好；配套设施建完了，后期的服务要一直持续下去。