这两天秋色非常漂亮，大家来的时候不知道大家有没有看到公园外面的银杏树非常的灿烂，在这样一个深秋的季节请大家来做一个交流，我们盛堂顾问和润土咨询和人大老人研究所共同做了一个研究，这个研究是针对中国老年人居住幸福感做的研究。今天我们给大家汇报的成果是我们第一阶段的成果，也就是说我们针对了四个城市，这次选样是在北京、上海、广州、重庆这四个城市，大概是1080个老人，具体的研究成果和方法，请于总和潘总给大家详细介绍，我们这次是中央城市人口中老年人口研究，今后我们会把研究范围扩展到二、三线城市的老人，甚至于乡镇一级的老人，甚至我们能不能去研究农村老人的幸福感或者是养老的需求。今天是我们研究工作第一阶段的汇报，今天非常有幸请到了清华大学建筑细的周燕珉教授，周老师的身份有很多的头衔，我想跟老年研究这方面专业最相关的是清华大学的老年研究所的研究员，而且周老师出版了非常多的关于老人住宅设计和研究的专著，而且周老师在日本自己有七年的时间从事老年住宅、老年机构的研究和亲身实践工作。同时，她也是民政部全国养老服务体系的专家委员，所以这次我们非常高兴请到了周老师。

　　于总是润土咨询的总经理；潘高峰女士是盛堂的老人研究所的主要负责人。今天我们非常有幸，一开始还是先请周燕珉老师给大家致辞。谢谢！

　　【周燕珉】：大家好！今天非常高兴王总请我来参加养老居住模式研究的活动，我非常高兴。因为跟王总是老朋友了，至少在清华大学的时候我就是他的辅导员加班主任。后来王总在万科做过很多工作，那时候我们就有研究方面的结合。包括现在做的这些内容，也确实为国为民着想，把这个作为他主要的工作方向，将来的目标我觉得都是特别值得称道的。

　　养老居住模式的研究非常重要，因为我个人在这方面的确研究了比较长的时间，包括清华建筑学院也有专门的团队是研究这方面工作的，我们近几年对这些方面非常重视了，除了从政府部门，到民间包括开发企业以及科研机构都在这方面有很大声响的呼吁，包括研究和实际开发行动。这点说明老年社会到来是一个不可逆的事实，所以大家在这期间能够加快研究，加快实践，对于今后老年社会高峰的到来是非常有意义的。

　　我也知道于总他们做了中国大城市养老居住模式研究的课题，他们做了许多工作，我也看到了他们的研究，我觉得做的非常的细腻，研究的方法也很科学，其实这方面在中国现在是一个空白，在这之前没有人进行过特别认真的调研，虽然现在只局限于这几个大城市，但是这是一个开头，我们社会学方面做过一些调研，但是没有从老年居住这个模式，或者没有跟建筑有关的研究，包括潘高峰也做了很多研究，一会儿可能会为大家做讲解。

　　这方面做的比较少，而且目前是我们国家目前非常需求的研究，是非常的难能可贵的。我个人觉得非常高兴，也很敬佩。现在我们也做了这方面的研究，将来也可以跟大家畅谈一下我们研究的心得，也希望能够跟大家做一个结合，寻找一些方法，反映一下我们国家现在老年居住的状况。这是我的想法。谢谢！

　　【主持人】：今天非常高兴周老师，周老师一会儿还要去机场。非常紧的时间内出席我们这个活动，非常感谢，而且我们也希望今后下一步的研究工作能够得到周老师更多的支持和指导。通过这次给各位媒体汇报，同时也是给周老师做一个阶段性的汇报。

　　下面进入今天研究内容的汇报，研究内容基本分成两大块儿：第一块儿是老年居家养老需求的调研内容，由与总向大家介绍；第二个板块是机构养老的需求的研究成果，由潘高峰来介绍。下面先请于总为大家汇报。

　　【于贵红】：各界朋友、各位媒体朋友，非常高兴在这儿发布一下我们前一段时间中国城市养老居住模式的研究。

　　我们这个研究从3月10日启动，历时8个月，一共走访了北京、上海、广州、重庆四大城市，随机走访1116位居家和机构养老老人。在这个调查中最重要的是我们做到了随机访问，随机抽样，对这四大城市来说是具有代表性的。

　　从养老居住模式来看，分成两大种：一是居家养老；二是机构养老。居家养老里面分为两种：一种是合居（与子女同住），一种是独居（老人单独居住）。1000多个样本从总体上来看，与子女同住的比较多，老人单独居住的大概占到35%的比例，我们通过比较看到，北京的老人单独居住的比例非常高，接近49.3%，接近50%的比例。在养老居住模式的分析里面，我们把情感因素加了进去，往常开发商在做分析的时候，或者养老机构做分析的时候，更多分析的是经济状况、健康状况加进去分析居住模式，这次我们从另外一个视角，从情感的视角，从与子女关系的视角分析，因为我们觉得人毕竟是社会的人，老人与子女的情感联系可能更多的影响他居住模式的状态，在他理想中，跟子女的情感关系是更重要的。

　　在这里可以看到，与子女一起居住的占60%多，愿意跟子女住在一起占51.5%，不愿意跟子女住在一起是14%，独居的老人里面30%多，这里面有2/3是特别享受这种独居，喜欢这种自由空间。还有1/3的是没有办法（无奈），因为子女出国了，或者是有其他的一些原因只能自己独居。在这里大家可以看到，北京和上海的老人更追求自由的空间、独立的空间，我们可以看到北京的老人享受独居或者说没有办法合居的，就是希望自己居住的状态占40%多，上海也接近40%，广州和重庆的老人观念更为传统，他们特别享受欢乐同堂的状态。

　　我们看一下各种居住状态对老人生活的影响，从住房满意度上来看，无奈合居的住房满意度最低，生活幸福度也是最低的。在整个报告中我们研究老人生活幸福度跟各个方面的影响，住房条件对他的影响还是比较大的，我们把这个因素抽出来，住房的满意度其实跟生活幸福度关联度还是比较大的。老人不愿意跟子女共同居住的原因，一方面是避免代际的矛盾，不同代际之间，父与子之间的矛盾，还有婆媳之间的矛盾是非常突出的，家庭关系方面是影响他们不愿意合居的非常大的原因。还有就是老人追求独立的生活空间，这个原因也是很重要的一方面。

　　老人是怎么评价子女的孝顺呢？怎么样才算孝顺呢？在问到这个问题的时候，可以看到排在前三位的一是情感慰藉；二是尊重理解；三是生活照料。这三个是评价子女是否孝顺的三大原因。在这里可以看到情感慰藉是更重要的，我们往往理解经济支持是最重要的，其实不是，经济支持和生活照料相对来说是考后的，而情感慰藉、精神方面、尊重理解是更重要的。情感慰藉，怎么样才能达到这样的途径呢？老人说了，经常见面，经常联系，经常谈心，这些方面其实对老人提升幸福感是非常重要的。

　　我们看一下，进而我们研究了老人与子女的联系程度。我们发现居住的距离实际上决定了老人与子女的联系程度，进而影响到老人的幸福度。我们可以看到，居住的距离越近，在同一个小区联系度就更密切，跟子女的联系和子女的探望是更频繁的，居住在邻近小区、同城、不同城市，跟子女的联系就更差，实际上你的孝顺程度，在老人的心里你的孝顺程度是更差的。所以，居住距离是特别重要的一个指标。

　　通过研究得出这样一个结论，与子女同住在一个小区，或者是邻近小区是居家养老最希望的一个状态。居家养老怎么样更好呢？可以看到，一是在同一个小区居家养老；二是在邻近小区居家养老，这两块儿选的是最多的，这是理想状态。在这里我们得出居家养老理想的模式，目前来看居家养老理想模式，传统的子孙同堂仍然是一个理想的模式，尤其是在广州、重庆这样的城市，祖孙同堂其乐融融仍然是老人的追求。现代的模式是老人独立居住，但是他们又追求自由的空间，与子女又不疏于跟子女的联系，经常抱抱孙子，那就是住在邻近小区，这是理想的模式。50、60年代出生的人经济技术更好一点，他们的观念也更创新一些，所以我们觉得传统的居住模式向现代居住模式的转变将会成为一个趋势，这意味着未来我们在做养老社区开发的时候，就要考虑到这一点。我或者在同一小区里面实现养老，如果不能在同一小区里面实现养老，能不能在邻近的小区，子女居住的比较近来实现养老，这实际到未来开发商的开发模式，要往这个方向来努力。

　　居家养老这些人养老模式选择来看，健康状况发生变化的情况下，比如说夫妻一方行动不变，或者是瘫痪了，或者是双方都不能自理了，这种状况下，改变他的居家养老模式的可能性是更大的。那么他们怎么改变呢？是两种：一是去养老机构；二是在家雇佣保姆和小时工。是这样的方向。

　　在调查的四个大城市中，在假定健康发生变化的情况下，北京、上海选择去养老机构的比例更高，北京超过50%，上海是46%，这两个城市遥遥领先，广州和重庆选择居家的相对多一些，选择养老机构大概也就是1/3左右。可以看到，相对年龄大一点，健康状况发生变化的时候，选择去养老机构的比例也在增加。

　　我的讲解节到这里，关于养老机构的问题由我的同事潘总为大家讲解。谢谢大家！

　　【潘高峰】：我演讲的题目是“老年地产的客户是谁？”

　　刚才说了居家养老是我们养老方式的主体，除了机构之外我们还有老年住宅，住宅形式专门是为老年人设计的产品也是一个主流，同时这些机构和住宅组合在一起可以是专门的老年社区，现在我们访问的老年人对老年机构、老年社区也都是有概念的，他们有他们自己的选择。

　　刚才于总讲了在我们访问1000多位老人里面都是居家老人，他们现在都在家里，我们问到他说，你将来会不会改变？养老模式是否会改变？有可能改变的比例占到65%，就是说超过一半的人认为居住模式会改变，他们会怎么变呢？我们会看到住在敬老院里面会占到总体老人的27%，这个数据事实上我想远远超乎大家的感觉的，因为我们做老年的客户研究也坚持了几年了，之前我们觉得找到访问对象都很困难，大家可能会排斥机构这件事情，但是我们今年年底再看数据的时候，很多老年人将来如果需要改变的话有27%的人想住到老年机构里面。还有就是换到专门位老人开发的老年社区是占到9.1%，这两种加起来是37%的数据，这部分人就是刚才于总所说的现代的养老模式。应该看得出来，绝大部分还是采取传统的养老方式，因为很多人说我会改变，改变的方式是我换一个别的房子，我搬去和子女一起住，或者我在现在的家里请一个保姆，和不改变的人一样是用传统的居家方式养老。所以，我们能够看到，27%的居家老人和9.1%的居家老人他们是未来老年地产的客户，是开发商的客户。

　　我们来看这些人是什么样子的群体呢？我们的主要结论从背景上来讲，过有及集体企业中高层、知识技术阶层是未来老年社区和养老机构的主力客户。PPT左边是老年社区现在客户、中间是养老机构潜在客户，最右边是传统养老方式。新兴养老方式是企业的中高层、普通职员这部分的比例明显比采取传统方式要高，传统方式里面有一大块儿是浅黄色，就是工人或者是服务员或者是临时工，是中偏下一点层次的人，他们可能是传统养老的主体，而选择新的养老方式的主体是老人里面的中产阶层。

　　我们来看一下支付力，以前我们会有一个观念，觉得去养老机构是无奈之举，是因为没有人照顾我才去。但是我们从支付力上看到一个现象，从传统到养老机构到去购买老年社区，整个的收入状况一个要比一个强，支付力更强的人会选择我要住进养老机构，再强一点的人，比如说收入比例非常高，最上面是老人家庭年收入，20—40万、40万以上，明显选择老年社区的人经济条件是更好的。可以得出一个结论，其实他们是主动的去选择养老社区，他们是更富裕的，而且想提升自己的生活品质才选择新型的养老方式。这对机构的定位和认识也是有帮助的。

　　另外，我们来看一下子女的经济状况。老人的问题很复杂，会牵扯到子女，尤其是中国老人的观念，他会照顾子女，或者如何在经济上支持。我们有访问到的老人，他自己是军队里面的干部，收入包括他自己资产情况都非常好，但是他有两个孩子，两个孩子一个在居委会工作，另外一个是普通的员工，事实上虽然他收入很好，他还是选择养老的时候是非常保守的方式，我不愿意花钱，因为这个前要留给子女，如果将来是地产公司再去找客户的时候也要关注子女的状况。事实上选择新型养老方式的人肯定比选择传统养老方式的老人的经济状况要好，反过来也有一个因素，孩子对他也有一定的支持。我们的感觉是，子女的经济状况也是老人是否选择新型养老方式重要的因素。同时，选择越先进的养老方式的老人，他的子女状况也是相应的更优越一些，尤其是选择老年社区的。我们看到子女的家庭收入在80万以上的占12%。另外，从大家跟子女的见面频率来看，与居住现状来讲，可以得出两个人识。多数的老年人跟子女的联系很紧密，并不是因为情感上的被动原因，更多的是主动的改善，尤其需要关注的是，如果我们要开发老年社区，老年人有很多是独居的，我们明显看到将来去选择老年社区的客户总体的居住面积是大大超过其他人的，目前事实上他们居住的面积就非常的宽裕，如果他们选择一个新的社区的话，从经济上和精神上都是更加独立的，他们是追求更高品质的生活。

　　所以，从刚才我们前面的数据，以及于总讲的从传统模式向现代模式转变来看，机构是我们发现的重点的内容。大城市养老机构的需求将呈现爆发性，尤其是北京、上海的数据，事实上我注意到虽然有被迫独居的，但是被迫独居老人的幸福度不少于合居的老人。从现在大家对未来改变的需求来讲，大城市的潜在需求至少从潜在需求端来讲是27%（非常大），现状怎么样？我们机构能位老人提供的床位是1%，国家有规划机构占3%，以北京为例，大城市机构的比例更高一些，北京提的是4%，27%跟4%之间还有很大的差距。

　　刚才于总讲了，事实上我们都知道买房子有刚性需求，比如说年轻人结婚要买小房子，要成家，这是一个刚性需求。但是我们也要知道老年人也有刚性需求，因为他身体状况变差一定要寻求照顾，事实上这是养老市场里面的刚性需求。我们也接触到很多咨询的项目，开发商说我不想做护理，但事实上这正是市场上需求最旺盛或者最明确的内容。

　　这次1000多个样本里面，我们另外做了200个客户，是现在已经入住在养老机构里面的老人的状况。他们的背景、平均年龄、为什么选择养老机构，资料里面都有就不多说了。我们比较了一下已经入住的机构的老人和潜在客户之间的区别，就是说现在住在机构里面的人和未来想住进机构的人大家有什么区别呢？

　　我们来看，首先未来想住的人资产状况更好，他们的居住状况也更好，有自己的房子。他更加是主动的选择住机构。第二他们的家庭年收入总体来讲是更高的，就是更富裕。总体来讲他们最高学历的比例也更高一些，这是我们得出来的结论，中产阶层的老年人将逐渐成为养老机构的主力客群，现在感觉有点儿偏中低。

　　最后讲一点儿大家对产品的要求。目前看来，大家对于养老机构不满意的内容，我们能看到比较多的集中在基本的内容上，比如说物业基本服务有没有，以及保姆护工是不是农村来的，有没有水平。还有房子漏雨、房间狭小、夏天热、走路不方便等等，这些是对产品的关注点。

　　当我们问到现在新的想要去机构的老人，他们想要的是什么样。他们能说出很多具体的东西，关于产品细节方面的，比如说室内该怎么样做的更漂亮，你的防护设施要有，但是又不能够看上去特别显眼以及屋子里面的环境需要恒温恒湿的，以及智能化的需求。机构要有智能化的网络，把他们的沟通跟子女联系起来。包括他们对于医疗、保洁都提出了更具体的要求。通过我们对现状机构不满意点，以及未来需求的访问，可以得出来未来的养老机构的产品需求也从求保障上升到重品质，跟我们刚才说的人群逐渐转化成中产阶层为主是有必然联系的。

　　我今天的要点主要就讲这些。报告里面也有一些数据，大家接下来如果还感兴趣的话，咱们可以再互动。谢谢大家！

　　【于贵红】：下面请老年研究所的杜鹏博士发言。

　　【杜鹏】：我看到这个调查报告以后，我觉得还是有许多新的启示。主要有几方面：

　　第一，虽然过去有许多调查反映了老年人这样一些变化，比如说我们随着住房的改善有很多子女不愿意跟老人一起住，实际上这些年来也有老人不愿意跟子女一起住。最新的调查反映出这个比例在增长，也就是说老年人单独生活的比例在增长。人口普查过一段时间会有新的数据出来证实这样一个情况，特别是在城市里面。我们看到这样一种变化，背后恐怕有几个改变。

　　一是老年人有一些不得不跟子女一起居住的原因，我想现在越来越多空巢家庭的出现，使得很多老年人也没有选择，也就是说他只有一个孩子，培养的越成功，这个孩子离他越远，他倒是想和子女一起居住但是也遇到新的挑战。这个转变简单来说，50年代的老人是承上启下的，是转变中的一代老人。为什么呢？是因为子女少，另外他们是生在新中国，长在红旗下，受教育程度高，工作经历丰富，有许多自己的对老年新的认识，所以他的知识背景也在改变。

　　二是他的住房也在改变，这一代拥有住房的人都是40、50岁人为主，比起上一代人的时期，比如说贫嘴张大民的幸福生活的那代人，没有办法只能住在一起。这一代他们对老年阶段的展望是什么，居住方式是什么，影响着将来整个经济家庭的关系，代际关系的发展，这也是一个转变。

　　三是我们看到他们有许多观念的转变，比如说将来是不是要住养老机构，对这些需求他们更看重什么，看重哪些服务，这些都是很好的启示。这是对50年代或者说现在这一批老人来说，新的认识。

　　第二，对需求方面新的认识。

　　比如说有许多老人倾向于不和子女一起住，但是我刚才在想，这叫分而不离，就是说不隔离，虽然不住在一起，但是他还有许多密切的接触，他是希望这样的，各自保留独立的生活方式，但是有事儿的时候又能够过来帮助他。所以，他心理上有一种安全感，我觉得这对现在的养老模式有很多很好的启示作用，就是说我个人不太赞成把老年社区单独开发，就是说你这儿光有老年人居住，另外一个都是面向年轻人居住的社区，或者说购买者主要是年轻人，通过这样的一系列调查，能够使我们认识到老年人新的需求是什么呢？他并不希望跟子女住的离的太远，或者是他有医疗需求的时候从哪里可以获得服务，所以居住区的地点设置，比如说天通苑 (论坛)这样一个相对来说比较年轻的社区，如果说再往北是医院，在医院的再北边儿建一个老年社区，还是子女过来先到老年社区再到医院呢？我觉得这中间有许多科学的设计，怎么更符合老年和子女的方便，使人们得到更希望的居住环境。

　　比如说现在的廉租房，如果真是希望促进老人和子女不是住的很远的话，现在廉租房建设了以后其实就可以把这些因素考虑进去，是不是这个小区既有适合老人的房子，也有适合子女的房子。这比原来孤零零的设计一个小区，不知道谁买，谁有钱谁就买，或者是就面向老人的居住小区，是不是更有利于老人与子女情感的交流呢？这是对我们的启示。

　　第三，对社会养老机构也有一些启示。

　　虽然有这么多老人希望在出现不利的情况下住进机构，养老机构虽然要发展，但是不可能有40、50%的老人住到养老机构里面，最终有4、5%能住到养老机构体系就已经很多了。有些老人现在只有选择在家里，或者出现这些事儿就去养老机构，其实我们努力的方向把原来养老机构承担的服务能够更好的放在社区服务的发展里面，使人们有一种新的选择，就是我又能得到养老机构的专业服务（护理），又不用离开自己熟悉的环境，也就是自己的家庭，不用居住到养老机构，所以我们可以看到这个调查里面也反映出社会养老服务需求的迫切需要。本身我觉得宣传也还有很多可以改进的地方，比如说人们都在谈论养老机构，你要问他们的话，每个人的脑子里的养老机构都是不一样的，每个人的要求也是不一样的，大家理想的想法是又便宜，服务质量又好，离的又近，这样的地方是难求的。这种情况下又要发展好的养老机构，又要把更多的注意力放在社区服务里面，这三样综合一下呢，比如说现在新的小区的建设，新的社区的发展针对这些老人未来的担心，应该有计划的先做一些安排。比如说有些老人担心住房很好很大，但是其实孩子走了以后我用不了这么大的房子，他可能更看重的不是空间而是这个地方我有病有没有急救，或者是交通是不是方便，或者有没有很好的社区活动的服务、地点，包括护理人员、小时工能不能很方便的过来。

　　我觉得通过这些调查，这是给我们新的启示，能够促使我们不仅仅是考虑房子，或者是不仅仅是考虑小区建设，而是考虑新一代老人的特点，使我们有一个综合的设计，有一个未来的发展策略。

　　我就说这些。谢谢大家！

　　【记者（新地产）】：我想问一下于总，现在新的老年机构主要是商业化的行为，填补市场的空白，那么我们怎么才能做到去规避这个风险，提高项目的成功率？因为现在这些项目花费了百万去投资，却没有多少人去光顾，但是有一些机构设计的可能比较巧妙，能够达到很好的效果。

　　【于贵红】：其实从开发的角度来说，开发商都在炒养老社区的概念，一种是社区配套做的特别好，就是做配套服务的，另外一种是在养老机构里面，在社区里面设一个养老机构来为周边的居民服务。其实从我的理解来看，目前咱们国家养老机构整个的发展来说，还是一个低端状态，从开发商立项来看，商业形式来看我们认为在做任何一个投资之前，一定要做好研究工作。那么研究工作具体怎么做？其实我认为还是应该从养老机构配套服务的运营角度进行研究，也就是说你在做的时候，首先把养老机构怎么样运营的思路摸清楚，比方说你在养老机构里面的动线，服务老人的时候，餐厅的距离是否适合，向有的养老机构搞的是大食堂，而且跟老人居住的空间距离比较远，这样的动线布局实际上是不符合老人的需求的。那么，问题出在哪儿呢？问题就是你在运营管理的时候到底怎么样运营管理，怎么样才能适合老人的行为习惯，我这个运营管理怎么做，我配套的管理人员应该是怎么样的动线，从这个角度出发，那么到后面再往前推，就是说在定位的时候要问哪些问题，问老人的需求，再到建筑设计怎么做，再到运营管理怎么做，这是整个链条，系统的思维模式，而这种思维模式要为最终的运营管理服务，从这个角度来研究，才能真正彻底的解决养老社区、养老机构好不好用，受不受大家欢迎。从这个角度能解决这个问题。

　　【记者】：现在有一个普遍的现象，比如说老家在重庆，又是独生子女，子女来北京发展，在北京买房，就打算在北京生活了，父母不见得跟着过来，所以就面临自己要在重庆养老的问题。那么，他在重庆养老的生活成本，您针对他们设计的产品，针对他们的定价跟在北京肯定是不一样的。我的问题是，是不是针对每一个城市设计他们的养老模式，或者针对他们做一个定价呢？如果是老年人的中产阶级的话，每个月的生活费是不低的，如果想在重庆提供他在北京的养老居住条件，怎么样能够做到让重庆老人承受呢？因为每个城市的老人收入是不一样的。

　　【于贵红】：开发也好，建养老机构也好，肯定要跟当地的人口收入水平相关联，如果说没有经济收入的话，有可能这个养老机构，或者说社区的配套服务是不能支撑的。所以，在做之前一定要了解当地的老人或者他的子女经济收入和支出状况，一定要结合起来。

　　【记者】：这种趋势如果存在的话，会不会形成在某一个城市的养老成本，就会比在大城市的养老成本低？会不会变成老人喜欢聚集在某一个城市的现象呢？

　　【于贵红】：经济发达地区养老成本肯定要相对差一点的经济区域养老成本要高，相对来说享受到的服务也是更好一些，这个是没有办法消除的。

　　【记者】：我想问一下潘总，您认为养老社区在未来几年的开发模式会是怎样的？还有您认为开发商开发养老社区的机会在什么地方？

　　【潘高峰】：说到开发商，因为我自己本人在万科有十年的工作经历，我其实也有开发商的背景。在专门研究养老地产以后，我们去美国、日本看了非常多的养老社区，有盈利的，也有公益性的。我其实在这个过程中也一直在想，如果是中国的开发商做一个养老社区的话会怎么做？我觉得有两个东西是我们跟国外不同的，一是东方的亲情观，老人毕竟还是希望跟子女近一些，这是跟西方不一样的。我们在美国看的社区所谓的CCRC全部都是老年住在一起，只是健康程度不同的老人住在一起，这个社区没有年轻人，这个社区也是非常完善的，但是我觉得那是适合西方的方式，适合西方的家庭观、价值观。在日本我看到了接近我们，我认为适合的方式，他们在房地产的开发项目里面嵌入了老年公寓，我有几百套是普通公寓，有100套是老年公寓，买我房子的客户可以优先住到我的养老公寓里面来，住在同一个小区是最理想的距离，老人也保持独立性，这是第一个我们不可忽视的东方的亲情观，造成我们不能做一个单独的隔离的老人社区。

　　另外，我觉得中国的老龄化和城市化是伴随发展的，这和国外也不一样。我们在老龄化发展的同时需要养老设施，同时也需要大量的新建住宅，这两个不同的背景开发模式上有两个趋势。第一个是混合型的社区，在中国将来会出现大量的混合型的社区，是养老住宅、养老机构、普通住宅相混合的社区，既能保证对老人的照料，同时也能保证老人和子女的联系，同时还有社区活力在。

　　刚才我们都看到了，老年人对照料的需求非常大，在社区密度比较高的地方，其实有陷入型的养老机构的市场机会的，开发商可以做这件事情，因为周围都是成熟小区，而且城市人口老龄化程度比较高，它可以支持养老机构的经营，混合型社区嵌入养老机构是两个比较清晰地发展路径。

　　开发商的盈利点呢？我们服务很多开发商，我们也在交流。开发商第一句话就说“我不想做护理”；第二句话就说我要销售，这是他们目前的诉求。我们建议开发商去转变一个观念，养老机构是一个房地产的产品，同时也是社区的配套，按这种方式想很简单，我们房子销售的好可以引进一个非常棒的小学，我们为什么不可以为子女建一个非常好的养老机构呢？事实上是可以的，这是我们最近在跟开发商交流的重点，就是我们把养老机构，或者说集中护理做配套来做，同时它也是我们提供的居住产品。这是开发商的一个机会。另外，有很多大的开发商，全国连锁的开发商，像万科、华润都在考虑在全国做养老社区，这种规模开发商是很有优势的。

　　【记者】：我想问杜总一个问题。

　　因为养老产业在中国也算是刚刚起步的一个产业，包括上下游和很多的环节，那么由养老而引发的经济主体，或者养老市场最终能在中国未来经济发展中占有什么样的地位呢？

　　【杜鹏】：养老产业跟其他的产业部一样，汽车产业、房地产相对来说比较单一，养老产业涉及到很多，既有向老年人提供产品，老年人保健，或者老年人生活需要的，护理用的产品，辅助的器具，也包括了许多跟老年人相关的其他产业，像老年人旅游，非常的广泛。所以，你很难说盈利是多少，因为它取决于不同的时期，但是总体来说，我觉得它会是一个长期的微利的企业。人数很多，但是消费能力来说老人还是比较谨慎的，这样一种情况下，他们非常看好老年产业，因为老年人在增多，他们的经济实力也在增大，政府扶持的力度也在加大，但是进入这样一个行业，如果说是为了盈利，只是一个微利，更多的是通过在服务的过程中能带动相关产业、产品的发展。

　　【记者】：今天我们有了养老居住模式研究调查之后，我们台下坐的都是开发商的话，目前针对这项研究，在目前的状况下房地产开发商应该迫切需要解决养老地产哪些方面的问题呢？

　　【潘高峰】：我觉得中国的开发商，如果是传统的住宅项目，在拿地、做产品、销售都非常熟练了，盖好了卖走没问题，任何土地都可以做出很好的判断，这是没问题的。但是如果他们要做养老，他们最难过的关就是运营，其实这在中国目前是一个挺尴尬的局面。刚才杜老师也说了，大量的老人需要招呼，请小时工或者是保姆，或者是入住养老机构。谁能做比较好的照顾，谁能提供这种服务呢？现在市场上是没有的，我觉得这也是摆在开发商面前的难题，就像酒店一样，酒店盖好要运营，要日常管理和服务。在美国、日本都有非常成熟的运营商，不是开发商，是养老地产的运营商，美国也有，日本也有，这些运营商也是连锁的，在全国可能管理几十家这种机构，在日本甚至有一家运营商自己也是租房子建设的，他之前是做餐饮服务的，后来做养老运营，这部分服务机构在中国还没有发育起来，开发商如果要建的话，其实控制规模就可以控制投资，定位也会，但是没有人来运营，他自己就会面临这个问题，是自己从头做这件事情，这就取决于他的战略定位和发展了。

　　【记者】：按这种情况说的话，您认为房地产开发商介入养老地产是好处会不会更多一点儿，跟其他的普通住宅来比较的话？

　　【潘高峰】：我认为好处更多一点，因为第一这是一个大的趋势，而且这个趋势会越来越汹涌，我们会看到老年人口是非常陡的增长，量会非常大的增长，而我们服务老年人的能力不是一朝一夕可以具备的。如果有长远眼光的开发商，不管是跟别人合作还是自己做会提前来学习这件事情，这样的话他会跑在别人的前面。所以，我觉得当然是好处多，而且刚才也说了，他有他现成的机会，不会失败的机会，是可以去尝试的。

　　【于贵红】：我来补充一下这个问题。现在从运营的角度来说，开发商是在做开发，但是运营管理这块儿咱们国家目前不够成熟，现在也出现了一些，像北京、上海都出现了一些运营机构，像北京的太阳城，上海的亲和源等等，这些机构相对来说跑在了前面，但是也有各种各样的问题。运营机构这一块儿，伴随着他的成熟，我觉得真正的养老开发才能慢慢成熟起来。开发商我们接触的比较多，开发商在谋求一定要跟运营机构做嫁接，我开发这块地的时候，我跟国内比较先进的运营机构嫁接起来，在这个过程中还要不断地学习国外的经验，因为咱们国家养老机构的起步相对来说市场化比较晚，所以一定要吸取日本、美国的经验。

　　非常感谢各位的光临，今天的新闻发布会就到这里。

　　【主持人】：

　　今天是一个开始，希望通过今天这个机会跟大家成为朋友，这个地方今天大家都是第一次来，我们这个机构在这个院子里面有客户研究、老人住宅研发、建筑设计、规划设计的，我们是一个完整的团队，我们是对房地产商提供综合服务的服务链条，我们也请了今天的甲方，一个客户代表过来，所以今天希望和大家成为朋友，大家有专业方面的问题，有需要跟我们研究讨论的欢迎大家跟我们交流。