随着房产政策调控的深入，沪上多个新开楼盘以豪放型姿态降价促销来吸引购房者，也令价格坚挺的二手房价格贵过一手房。这让本来就成交清淡的二手房变得更加难卖。面对从郊区向市中心蔓延的一二手房价格倒挂，小业主究竟买不买账，是否依然“死守价格”不放？

　　现状

　　外围二手房仍未跨过5%

　　在一手房大幅降价楼盘所在板块内（如嘉定新城板块、松江新城板块、周康板块），二手房仍未有实质性降价，且议价空间仍维持在3%-5%的水平，与10月持平。

上海中原研究咨询部却发现，购房者受到一手房降价影响，对二手房降价期望也提高到10%-15%的水平甚至更高。双方心理差距依然悬殊。

　　嘉定新城板块，二手房市场延续了前两个月的观望状态。业主议价空间依然十分有限，仅在3%-5%之间。尽管在8月之前几乎没有议价余地，但相比降价风刮得最猛的9、10月，这点议价空间变化并不大。由于受到板块内个别房源大幅降价的影响，购房者被大量分流，且对于二手房的降价预期也继续加大，达到10%-15%。这与业主目前能够给出的议价空间相比，有很大的差距。

　　松江新城板块，二手房成交量依然维持低值，购房者观望情绪浓厚。该板块一二手房价格倒挂现象较为明显，在售新盘的实际成交均价集中在1.1万元-1.4万元/平方米，但周边类似品质的二手房源挂牌价格却为1.4万元-1.5万元/平方米。而且，二手房的议价空间十分有限，仅3%-5%，除非个别急售客户议价超过5%，这显得业主抗跌心理依然十分强烈。购房者普遍希望二手房降价能够超过10%，在此情绪下，二手房市场深度胶着。

　　周康板块，与前面两个板块比较类似，业主对于价格依然保持坚挺，议价幅度为3%-5%，相比上个月并没有多少增加。尽管一手房深度降产生业主带来撼动作用，但他们依然对楼市前景抱有信心。因此，对于购房者提出的还价10%出手，业主不理解也不能接受，市场僵局迟迟未破。

　　多个板块陆续上演“价格倒挂”

　　宝山顾村

　　一手房：金地艺境折后均价1.5万元/平方米二手房：次新房1.55万元——1.9万元/平方米

　　比拼结果：小业主退让3%-5%

　　近期，顾村板块内多个一手楼盘降价。例如金地艺境，11月12日开盘当天均价为1.6万元/平方米，总价最高可再减15万元，折算后均价为1.5万元/平方米，降幅达到10%，较前期1.8万元/平方米的房源，价格落差拉大到20%。而板块内二手住宅，如保利叶上海及东方帕提欧，近期成交均价分别为1.55万元/平方米和1.75万元/平方米，一二手房价格倒挂现象较为突出。

　　二手房潜在购房客深受一手降价楼盘“鼓舞”，降价预期大增，甚至有些提出二手房降30%-40%才会入手。但即便面临价格倒挂，业主的议价空间依然局限在3%-5%之间，与之前差不多。也有少数急售业主议价能够达到10%，但这类业主仅占5%。

　　这种倒挂现象逼得二手房成交量直线下滑。根据上海中原研究咨询部抽样调查，11月，该片区门店来客量再次下滑10%。

　　闸北大宁

　　一手房：上海滩大宁城均价3万元/平方米二手房：次新房3.1万元-3.5万元/平方米比拼结果：二手房跟进跌价5%-10%

　　闸北大宁板块，在售新盘上海滩大宁城三期限时9折，折后价约在3万元/平方米左右，不仅比周边其他在售新盘3.5万元/平方米的价格低出不少，也略低于周边2.8万元-3.2万元/平方米的次新房源。

　　21世纪不动产大宁分行经理胡余宝表示，一二手房整体价格已非常接近，如果部分新房在售价上给予一定优惠，二手房算上交易税费，价格倒挂情况就会更加明显。但不同于郊区其他板块，价格略低的一手房并没有完全分流购房者。胡余宝分析原因在于：一、优惠新房属于期房，从预售至交房尚有1-2年的等待周期，相比之下二手房属现房销售，即刻入住，省时省力。以板块内两房房源5500元的月租金为例，年租金收益约为6万元，新房2年的交房周期，其实也等同浪费了十多万元的收益。二、板块内二手房挂牌价格虽较低开的新房价格相差无几，有的甚至略高，但最终实际成交的二手价格往往还具备下调空间。如今业主的心态，在交易过程中留有3%的议价空间已较为普遍，部分留出5%-10%的议价幅度。随着新房价格的逐步低开，不少二手房业主挂牌价格开始松动，近期主动来电下调价格的不在少数。

　　普陀武宁

　　一手房：上海香溢花城2.5万元-2.6万元/平方米二手房：次新房2.8万元-3.2万元/平方米比拼结果：二手房出租收益抵过新房总价优惠

　　前不久，普陀武宁板块的上海香溢花城推出20套特价房，单价在2.5万元-2.6万元，比早前推盘时的报价低了1.2万元/平方米。较周边同质二手次新房3.1万元-3.5万元/平方米之间的价格低出19%-25%，如新湖明珠城二手房价格约在3.5万元/平方米。因新房大幅降价，部分业主心态出现松动。

　　据21世纪不动产镇坪店分行经理张志强透露，近期板块内不仅挂牌出现小幅增多迹象，且部分二手房源挂牌价下调5%-10%。另外目前入市买家多为婚房刚需，占八至九成，对应总价100万元左右的老工房成交相对较好。由于该降价新盘推出的特价房有限，且具备一定购买门槛。剩余非特价房源售价仍较周边同质二手房价格高出不少，所以特价房被清空后对周边市场冲击不大，也就不存在明显的一二手房倒挂情况。

　　嘉定南翔

　　一手房：新城公馆2.1万元/平方米二手房：次新房1.8万元－2.1万元/平方米比拼结果：二手房有价无市

　　两周前，新城公馆单价直降7000元，并且承诺退还差价，令所在的南翔板块成了房地产市场的焦点。

　　根据德佑地产监控的数据显示，自6月以来，南翔板块二手房成交量一直呈下降趋势，从6月的64套逐步下降至10月的24套，并且跌入自2月以来的最低谷。与之相对应的却是均价节节攀升，从6月的1.0857万元/平方米，上升至10月的1.3399万元/平方米，涨幅达23.4%。

　　新城公馆的降价措施收到了不错市场效果，11月以来已售出80多套房源，在目前市场低迷的情况下，算是相当好的销售业绩。但想要周边二手房像一手房一样“以价换量”却并不是件容易的事情。一方面，二手房业主不存在开发商所面临的资金压力，因此降价求售的动力并不像一手房市场那样充足。另一方面，南翔板块也有部分二手房业主被迫下调价格，但是其降价幅度远无法与新城公馆相比，加上限购限贷政策的影响，因此即便降价，也很难改变该地区二手房有价无市的局面。

　　原因

　　为什么小业主

　　不肯跌价

　　主要原因有几点：其一，业主深刻体味楼市中的利益错综纠缠，对后期 “救市”怀有侥幸心理；其二，二手房业主普遍拥有较为充足的资金实力，不会像开发企业普遍面临资金压力；其三，保持价格坚挺，仍能得到一半左右业主的呼应，真正的价格“拐点”仍未出现，资产价值损失的风险尚未暴露。但一手房市场的大幅降价正逐渐从前期的零星现象，逐渐成“接力”状态。二手买家后续所要面临的压力会呈与日俱增态势，在一二手房价格倒挂的持续压力下，5%的议价尺度仍有很大可能在年内取得突破。

　　1、对于高房价的信心仍未破灭，降价存在局部性特征；

　　2、持有的二手住宅较一手房拥有更好的配套设施；

　　3、普遍拥有较为充足的资金实力，不会像开发企业普遍面临资金压力。

　　随着一手房降价促销现象越来越普遍，不排除同一区域出现新项目互打价格战的可能，这将会左右二手房业主的出售抉择。降还是不降，该降多少？面对相同的降价威胁，不同区域的二手房业主也将会有不同的应对方法，而不是一味地应声而降。

　　当一手房降价潮尚集中于外围地区时，市区二手房的降价压力相对较小，也鉴于产品和地段稀缺性的优势会令房价暂时坚挺。值得注意的是，近期市中心部分二手房业主出于对后市房价整体下跌的恐慌预期，纷纷急于将房源转租为售，造成市中心出租市场供应减少从而推高租金。如静安的静安枫景和黄浦的太阳都市花园，租金都出现不同程度上涨。可见，对于市中心二手房业主而言，短期内并无采取以价换量的必要；而从长期来看，即便降价潮已波及市中心，凭借资源稀缺性的优势，议价空间也将极其有限，甚至可转售为租以规避市场的不景气时期。对于存在资金压力的业主而言，出于资金回笼的迫切需求，不妨采取更为激进的降价手段使房源尽快变现，因而议价空间或许会比外围业主更大。

　　相对于这部分二手房业主，外围地区的业主则将更加被动。因为购房者在同一区域会有更多新房选择。目前宏观环境令外围新房的降价风有愈演愈烈之势，微弱的降价幅度已难以令购房者满足，二手房若想体现价格优势，业主则必然要让出更大的议价空间才能在与众多一手房的激烈竞争中赢得更多购房者。

　　“死抗型”业主特征

　　建议

　　小业主应该“主动出击”