朋友果断放弃。

好巧不巧，这几天又见这套房子上线了，挂牌价163万，而且可谈！也就是说成交价很有可能就是160万。

我们来算笔账，如果去年房东以185万卖掉，那么算上利息，他成功赚了至少30万。

世上没有后悔药，假如时机早知道。

从今年年初开始，很多中介就开始反馈，今年二手房太难卖了。

最典型的是老破大的艰难，爱上网一位网友，家里的大户型房子，学区是市一中、实验小学东校区，周边配套齐全，挂了快一年都无人接盘，要不嫌总价高，要不嫌房龄老，最后房东只能再降40万盼着尽快出货。

早在6月初，就有数据显示，截止到今年5月31日，苏州贝壳找房平台二手房存量高达101729套。

今天随手打开苏州链家APP，二手房库存量达到了87721套，这还只是外网上可以看到的数据。所以这个节点上，库存10万套的数据，非常真实。

之所以举苏州的例子，是因为苏州楼市，向来是张家港、常熟等楼市的风向标。

楼市火的时候，热度会逐级传导，楼市冷的时候，反而是周边的三、四线城市，越没有人口红利支撑的城市，最先出现疲态。

接下来的数据有点枯燥，但是值得大家可以好好看看。

从2017到2019年年底，张家港的网签数量及网签套数，一直是逐年下跌的状态，当然，这个和楼市供应量也有关系。

以上图片来源自爱上网房产

2017年是张家港楼市的大爆发之年，2017年张家港新房入市总量中，可预售面积约305.89万方，同比2016年增长了96.05%。2017年销售面积是多少呢？276万平方米，供求比是1.1：1。

以上图片来源自爱上网房产

2018年，张家港楼市高歌猛进，张家港商品房获预售面积为366万方，而商品住宅共网签面积为250万方，供求比1.5:1。

以上图片来源自爱上网房产

2019年，张家港商品房获预售的预售面积214.53万方，而商品住宅共网签面积为189.31万方，供求比1.1:1。

以上图片来源自爱上网房产

也就是说连续三年，张家港的楼市状态一直是供大于求的模式，逐年累积的未去化库存量也很多，新盘一茬又一茬的冒出来，整体市场已经比较疲软了。

人口还是那个人口，今年全球疫情的对经济的影响还是很大的，外地投资客明显都缺乏进场的驱动力。

但是也无需太悲观，未来利好也是显而易见的，轰轰烈烈的退港还城、高铁新城的建设，甚至包括最近乐余镇也爆出来大动作，要开展新区建设，同时也着手规划建设净谷小镇发展智慧清洁产业，最新劲爆消息据说要拆掉两万户左右，大量的产业新城的崛起，背后就是大批量的拆迁户冒出来，刺激新的购房需求。

之前在中房叔提到过：张家港的产业“后浪”们，正在加速崛起，意味着新的外来人口红利的种子，已经撒下，但是需要时间。

所以房叔的个人观点是，今年楼市下半年属于捡漏“窗口期”，无论是新房还是二手房，楼市行情都偏向于买方市场。

17年、18年大举进场的那波炒房客，已经集中到了出手期。

17年张家港可预售面积约305.89万方，同比2016年增长了96.05%。那一年销售面积高达276万平方米，同年8月27日，张家港发布房地产新政，史上第一次实行限售政策：取得不动产证未满两年的商品住房(含二手房)不得转让。

18年，张家港商品住宅共网签面积为250万方，所以今年的张家港楼市，对于17、18年大举进场的那波炒房客，很多人所面临的状况就是：楼市封印期已过，目前这个行情，囤在手里不知道是凉凉还是累赘，算上这几年的利息，早跑为妙。

一个老梗是，17年那会，有人有个五六十万，付了首付，做了短期贷款，每月还2万多元。本来想即售转手赚个五六十万的，结果2年限售规定一出，根本出不了手，每月只能找人借钱还贷！

另外，今年的新房市场，库存量也很庞大，前几天为什么高新区的地只能底价成交，因为光是城北金茂的库存量，就已经很可观了，6个月狂卖45亿什么概念？客户增量有限的本地市场，如果做不到和金茂硬性PK抢客，就只能选择不进场。

很多片区的新房库存也很多，在买房问题上，人大多都是喜新厌旧的，所以，下半年楼市，很多挂牌许久无人入手的二手房，房东为了急于出售，只能以吐血价降到底，才有可能刺激到二手房买家们。

下行期的楼市，比较适合捡漏，尤其是二手房。

前几天一个粉丝看中了凤凰的联排别墅，总价近300万，算上后续装修怎么也得400来万了，抛开后续作为第一居所，多项配套上的不便之处，从价格上来说，某楼盘这个价格下半年房叔断定依然不好卖，而且下半年的别墅市场二手房也会有一些“吐血价”爆出来，比如，这个价格买蓝波湾不香么？

有兴趣的，可以加入我们的二手房捡漏群一起交流。

对于新房来讲，下半年很多盘，站岗久了也许会考虑优惠冲量，目前正值年中，房叔了解到的是，城南某盘已经开始变相推优惠了。

风起于青萍之末，对于自住客来讲，谁也不是楼市神算子，你永远等不来那个最低的价格，只有相对合适的价格，地价在那摆着，再低也不会低到16年、17年。对于投资客来讲，手头资金充裕的，为了抗通胀，可以瞄准优质的学区房、或者区域利好比较足的楼盘，有合适的机会就上车。

静待时机，想清楚各种需求，如何保证你捡到的是宝还是别人挑剩下来的草，做最勤奋的那个，多看多跑，看准就定。

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