上海这一轮上涨行情太魔幻，很多业主都是身价瞬间暴涨百万、大几百万的节奏，比996、007之类的打工强人厉害多了，而苏州、张家港乃至常熟楼市，这几年受行情之苦久矣，广大中介、销售都想带点节奏。

      大家的期待是一致的：上海涨完苏州涨，苏州涨完张家港、常熟涨，等到今年年终总结，万能金句直接甩出来。

      读者提问：上海这一轮暴涨，会不会影响到张家港？

      房叔的回答是，半毛钱关系都没有。苏大强都还在挣扎中呢，大港城靠后站。

壹

      几点原因：

      一.  看楼市供求关系的底子  

      上海的这一轮暴涨有个强劲的驱动力：供需关系。

      在需求端口，需求量暴增。一方面，2016年上海限购，“非户籍人口买房，由2年社保变为5年社保+已婚，二套首付7成”，2021年时间已到，很多被压制的需求解除了封印，大量的刚需、改善需求集中爆发。

      另一方面，是上海的人才新政放开了人才落户的口子，一些985的高校毕业生可以直接落户，这就带来了上万张优质房票。

      所以，上海这轮上涨其实就是压抑了几年的市场需求+新房票刺激集中释放，加上货币宽松，资金轮动积累下来的效果。

      而另一方面，就是供应端口。上海目前库存告急。新房库存去化周期不到9个月，在链家上，目前的上海二手房库存仅剩32960套。

      每一轮房价的暴涨背后，供需关系还是主力因素。

      也许很多人会说，深圳上半年火的一塌糊涂，目前上海已疯，就连合肥现在也是涨声一片，这不是强信号是什么？

      合肥的滨湖新区现在确实很火，包括其它区域很多学区房暴涨，甚至最近新出的爆点新闻，合肥一套学区房卖出了单价11万/㎡的天价，

      这跳涨的步伐，像极了疯狂的上海。

      还有不少买房客被大涨惊魂：

      但是很多人不知道的是，合肥的房价上涨，其实和连续两年的供地减少不无关系，2020年土地出让大大减少，总共商住卖了7292亩地，相比2019年的13663亩，直接走出了腰斩的步伐。整个合肥的库存去化周期只有7个多月，而最火的滨湖商品住宅存量不到3个月。

      每一轮房价的暴涨背后，供需的紧张还是主力推动因素。

贰

      二.  看大港城现实面   

      那么我们再来看看港城楼市。

      在供应端口，张家港这两年的地没少拍，2019年张家港涉宅用地共成交了17宗，总成交面积为96.09万方。而2020年张家港涉宅用地，就成交了28宗，涉宅地块总成交面积约126.03万方，出让面积环比上涨约31.16%。

      再瞅一眼2021年的经营性用地供地计划，全年计划是29宗，共计2573亩。

      在供应上一直都是大放量。

      在需求端口我们可以看下最近两年的整体去化情况：

      2019年张家港商品房获预售预售面积214.53万方，而商品住宅共网签面积为189.31万方，供求比1.1:1

      2020年张家港商品房获预售的预售面积是246.42万方，全年网签面积为201.81万方，供求比为：1.2：1

      截止12月31日商品住宅（含住宅及别墅）库存量173.6万方，去化周期11.5个月；8-12月连续供应量加大，供大于求，库存量持续走高。

      所以各个城市情况不一样，从供求关系来看，大港城今年其实很难说有大的行情。

叁

      三.  看苏大强的气色  

      另外一点，哪怕是资金轮动，大港城也要先看苏大强的气色咋样。只有苏州都吃的红光满面了，热度才可能传导到张家港。

      过去的2020年，苏州楼市的分化情况很严重，园区、奥体、狮山等高光板块的新房因为倒挂还是火红一片，冷的地方诸如相城等地“首付分期”、“购房送车位”等手段重出江湖。

      截止目前，苏州二手房挂牌量在链家上显示是95871套，库存量还是很大的。

      而链家数据显示，二手房价格在过去一年也在持续下降。参考均价从19年12月的27335元/㎡一直降到今年11月的25737元/㎡。

     上海的火爆行情能不能传导到大苏州，两点因素很关键：一. 上海的调控力度 ，二. 上海和苏州的价差。

     上海的这一轮调控其实是相对温和的，没有苏大强的限售大招一剑封印，短期内行情不会冷起来，只有上海的调控真正大升级了，投资资金转移到苏州才是可能的。

      就比如上一轮苏州7·24新政后，苏州的很多热钱跑去了常熟、湖州、常州等地。

      另外一点，只有上海涨到一定程度了，买不起上海的人才可能来苏州买。

      除此之外，政策依然严控，苏州没有新利好。2020年的苏州抢人大招对于楼市的刺激效果其实大家都看得出来：并没有为苏州的行情带来多少的“火热”加码。

      无论牛市、淡市，只要你想通过购买房子来保值增值，还是建议大家和房叔一起，多多总结、复盘每一年的楼市冷热及现象，你只有多回顾过去，才有可能从中总结出一些靠谱的规律，对预测未来周期才有指导意义。

      如果按照上一轮2014—2018年的楼市热度传导规律，只有苏州火到不行了，才是张家港、常熟之类的城市陆续起热。

      而且与上一轮“板块轮动”效应所不同的是，楼市的分化越来越明显，“房住不炒”之下，普涨行情越来越少见，这不仅仅体现在一座城市学区 房、优质改善盘、豪宅盘与无学区普通刚需盘、老破旧之间的分化，也体现在一二线城市与三四线、强三四线与弱三四线城市的分化。

      所以新的一年，房叔还是要劝大家把握核心资产，把握学区房，有条件就赶紧升级成核心地段的新房、次新房、学区房。

      老破旧，尤其是不带优质学区的，赶紧卖掉。

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