同样的板块，是买价格贵的，还是买便宜的那个楼盘？

      差不多的总价，到底是选城东、城南、还是城西、城北？

      高端改善，是不是意味着面积越大越好？

      赚钱几十年，花钱一秒刷，相信这些问题能让很多购房人纠结到失眠。

      楼市很神秘吗？其实并没有。关于买房，或许一千个人能讲出一千种理由，但是核心我概括一下：无非是为了住得爽，或者卖得爽！要么“房住不炒”图享受，要么“房炒不住”图赚钱，就这么简单。

      所以呢，经常关注房叔的老粉们可能有注意，房叔曾经用言简意赅的方式谈过几个买房建议：

      一：刚需们买房，社区外资源优选考虑。

      刚需族买房，第一优先考虑点：社区外资源。在张家港这样的城市，未来升值预期上，学区＞区域＞商业＞交通＞其它。

      抛开各类居住偏好，我的个人建议是：对于刚性需求来讲，学区排第一位。学区就是后续保值升值的神器；大的商圈效应对于楼盘价值的带动作用也非常明显。张家港城市小，开个车从城西到城东也不到半小时，所以交通的价值让位给商业了。

      此外，社区内资源，比如品牌、物业、景观、装修等等，这几个点也可以综合考虑。

      二.  高端改善性需求，要么拼资源，要么拼享受 

      苏州这一轮“小阳春”的火爆行情，再一次证明了好房子越来越成为真需求。

      什么叫好房子呢？还是资源。这里房叔曾经提及过：

      社区外资源：交通、商业、学区、其它配套

      社区内资源：品牌、物业、装修、质量、圈层

      有钱人在对好房子的需求上，往往更倾向于社区品质、物业服务以及业主纯度。你是什么样的人，你的居住圈、房子周围的环境、资源就得匹配上去。苏州目前火爆的园区楼市正在印证这一点：在业主纯度高，品质好的小区里，面积越大，单价越贵。

      依照这个逻辑，我们再来对比下张家港楼市今年的开局表现，你会发现为什么这个楼盘你看不中，越纠结毛病越多，可是还是有那么多人买。

      房叔团队统计了一下今年1、2月张家港新盘的网签数据套数排行榜，前20名热销楼盘如下：

      以上数据整理来源自爱上网房产专题

      这里面的很多楼盘都属于去年的网红楼盘，“榜单十二卷，卷卷有爷名”的那一类，抛开特殊因素（集中推盘、网签延后等），一定程度上反应了群众的呼声。

      我们以区域划分，看看区域内的人气红盘都有啥特质:

      一. 市区二环内 

      市区二环内楼盘，1、2月份网签套数排名分别是：

      1. 金茂智慧科学城

      2. 万科公园大道

      3. 城央壹号

      4. 国泰云栖

      金茂智慧科学城不用多说，港城楼市“霸屏”级楼盘，无论社区外资源、还是社区内资源，都可以一说一大堆。

      所以废话不多说，给大家一个定心丸，如果在港城你要问我未来三年内板块新增红利最多的板块，一定是这个未来的市中心：览秀城商圈，其中的代表性高光楼盘，无疑就是金茂智慧科学城。

      另外再八卦一个可能性利好：

△来源：网友发帖

      以上图片显示，其中3所新学校的择址分别和之前规划的高新区幼儿园、高新区小学、高新区初中的地址、学校规模是重叠的，所以可以推断：

      实验幼儿园斜桥园区（暂定名），为原高新区幼儿园

      云盘小学沙洲湖校区（暂定名），为原高新区小学

      梁丰初中沙洲湖校区（暂定名），为原高新区初中

      这几个学区资源，一旦落实，就是重磅利好。

      万科公园大道对于刚需而言，优势比较均好：二环内、单价低、万科物业。

      城央壹号的买入理由非常“简单粗暴”：社区外资源：市中心地段+“梁丰幼儿园、梁丰小学、市一中、张外”等学霸级名校资源。

      正是基于此，社区内资源：比如开发商品牌、物业、产品、居住环境等等，很多参与摇号的朋友，压根不计较。

      国泰云栖也属于去年的网红“高改盘”。

      社区外资源：市中心成熟地段，商业配套丰富。

      社区内资源很“享受”：科技系统+全系一线大品牌精装加持，大户型为绝对主力，99~236㎡面积段。

      首批入市备案均价在20880元/㎡~25202元/㎡之间。

      这个典型的“高改盘”显然是“拼享受”。学区资源上没有太多优势，和朗诗国泰城一样，都是城北小学+三中，但是很明显，买得起这个楼盘大户型的有钱人，压根不缺学区。

      二. 市区二环外  

      主城区范围内，二环外的楼盘开年热销表现如下：

      1. 棠颂云著

      2. 锦鲤花园

      3. 吴越府

      4. 玖珑台

      5. 新城和樾

      6. 暨阳府

      7. 金厦阳光经典

      农联板块，棠颂云著确实很火，作为典型的刚需盘，仔细罗列这个盘的社区外资源和社区内资源，你会发现，在张家港，均价锁定在15500元/㎡左右的楼盘，棠颂云著的性价比是很高的。

      社区外资源：

      ①项目的商业资源和学区资源表现突出，

      商业资源：万达商圈（在售新盘中，棠颂云著离万达最近）+未来的览秀城商圈

      学区资源：市二中北校区、江帆小学、靠近张外

      ② 交通资源上，靠近市区，近环线路网，去哪都方便

      社区内资源：金新城物业、5G智慧化社区、小户型功能强悍，得房率高

      至于同属农联板块的金厦阳光经典，整体社区外资源上，和棠颂云著是一样的，单价差不多，甚至位置还好一些，没有紧邻张杨公路，但是卖的为什么不如棠颂云著呢？

       因为这个楼盘主力在于大户型。建筑面积约122、138、146、200-210平，这个小区适合买入的是偏小面积户型，太大的户型，如果纯粹自住还好，但是在未来二手房市场上，流通性可能欠佳，房叔一直给大家的建议是：宁买高端板块、高端社区的小户型，勿买刚需板块大户型。

      整体农联板块专业市场很多、人群属性偏刚需多点，而改善性群体越改善越追求生活品质的提升，这种对提升的追求显然是全方位的，不仅仅局限于面积，还包括社区内人群圈层、绿化、硬件配套、物业、社区外城市界面、环境等等的改善。所以这就是在刚需板块花高总价买“壕”面积，未来可能会面临的痛苦之处：穷人买不起，富人看不上。

      锦鲤花园的优势很单一，离城西梁丰初中西校区、实验小学西校区最近的楼盘，只此一点，就足以吸引市场刚性需求飞奔而入。

      至于吴越府、新城和樾，价格优势是首位。

      值得一提的是暨阳府，虽然在这一次TOP20中排名在15位，但是这个结果和房叔在项目入市之初“南暨阳 北金茂”的论断是一致的，在高端改善 市场，暨阳府这个业绩还是相当耀眼的。耀眼的原因依然可以对号入座：

      社区外资源：城南传统富人圈、“市二中南校区+暨阳实验小学南校区”学区资源、吾悦广场商圈、暨阳湖生态资源

      社区内资源：业主纯度高、大户型社区、户式三恒、精装标准所见即所得、万科物业

      无论是拼资源，还是拼享受，暨阳府都属于高改楼盘中的“优质资产”。

      三. 金港 

      目前的金港，建发御璟湾和中骏世界城，轮流做老大。中骏世界城在社区外资源上优势明显：巨无霸商业综合体，未来就是金港的商圈核心。而建发御璟湾在社区内资源上优势明显：建发品牌口碑、会所、景观园林风格等等。

      两个盘大家自行对比，我个人倾向于拥有商业体加持的中骏世界城，因为就资源而言，造巨无霸综合体花的钱，显然比造园林、会所花的钱要多，这就是平摊在房子每一平米里的红利。

      四. 高铁新城 

      高铁新城目前比较火的一个盘，无疑是中锐星未来。作为刚需盘，社区外资源中的学区利好，已经是一张明牌。

      今年的1月27日，苏州大学实验学校落地新闻正式官宣后，房叔曾经直言：苏大实验学校正式官宣后，这家将成为高铁新城板块的最大赢家。

      最近的业绩证明：好风凭借力，送我上青云，学校官宣之后，看得见好处的购房者还是很多的。

      五. 锦丰

      在沙洲新城，绿地·新里海源名邸的热火在于，在片区之内，社区外资源和社区内资源都很有优势。

      社区外资源上：毗邻张家港最受欢迎的私立学校——张家港外国语学校北校区； 自然资源上有从“一河五公园”都是资源独占。商业资源上，除了绿地自己打造的近10000㎡商业中心，周边还有大南水街、览秀城（在建中）等也在附近。社区内资源上，品牌、户型、物业等在片区在售楼盘中有优势。

      楼市下半场，分化行情会越来越明显，如何用自己有限的钱，去买到占据更多资源的房子，大家买房之前请三思，当然也可以多关注房叔公众号。

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