实践中，购买期房的风险是要比购买现房的风险大的。其中，最严重的除了开发商卷钱跑路外，还有期房被开发商抵押。那此时即使期房修建好了，自己也无法顺利的取得所有权。通常遇到这样的情况该如何处理呢？（张家港新房）

      一、期房被开发商抵押该怎么办？

      首先，房产开发商将已经预售的抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在房地产开发企业不得以预售的商品房设定，房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物。

       其次，认购的商品房被作为抵押物后，按的法律规定，抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的，银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果，即使你状告开发商并赢得，房产开发商也可能无力偿还款，这就会使对预购的商品房的权利，或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通受偿的，即使抵押物在被司法部门查封或执行时，抵押权也优先于执行权。因此，房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为，是一种严重的违法，可能使购房者蒙受经济损失。

       购房者可以先与房产开发商交涉，要求房产开发商解除与银行关于你这套商品房的抵押关系，并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售鉴证登记，以获得政府对购房者认购商品房权利的保护；当然无法交涉，可以请求人民法院确认房产开发商与银行的商品房抵押关系无效，以维护购房者合法权益。

      二、商品房预售的条件

      房屋预售应当符合下列条件：

      第一，已交付全部出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。

       第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

      第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。

      第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得明。

      首先开发商预售期房的，自然是要满足国家规定的预售条件才行。但在之后的修建过程中，可能开发商的资金流转受限，因此就有可能将期房抵押。而作为购房者要是期房被开发商抵押的话，此时自己的合法权益是受到了损害的，此时可以直接向法院起诉，追究开发商的法律责任。