在经历了“史上最严调控年”之后，2011年中国房地产政策不但没有放松，反而持续加码，“限购”是2011年楼市调控的主旋律，目前全国已有46个城市进行“限购”。“限购”对控制房价产生积极效果，房价涨幅放缓，甚至下滑，这预示着房地产政策已基本见底，但是否调整还要看行业和经济基本面。

　　需求遭政策、高价双挤压

　　楼市经历了“由松到紧”、“由模糊到具体”的严厉调控后，政策叠加效应扩大，需求在政策的打压下日益萎缩，不仅限制了投资投机性需求，也“误杀”刚性需求和改善性需求。同时，房价大幅上涨已经将部分刚性需求挤出。2010年我国房价收入比8.32倍，上海房价收入比15.45倍，均高于3~6倍的国际标准，说明我国居民购房压力较大。因此，需求的释放需要政策配合和房价理性回归。

　　供给量仍在累积

　　去库存压力大

　　我们对主要城市的供给量进行了跟踪，北京、青岛、上海、南京、广州、深圳等城市可售面积不断增加，2011年11月六大城市可售面积分别为1505万平方米、1043万平方米、889万平方米、533万平方米、 495万平方米、219万平方米，除深圳可售面积小幅下跌外，其他城市可售面积均创下近期新高。2011年以来的房屋新开工增速和房地产投资增速决定了未来几个月的供给增速仍将保持较高水平，若没有需求释放的配合，各大城市供给量累计还将延续，预计将一直延续到2012年中期。

　　随着供给量的累积，行业仍处于再库存状态，一直延续到2012年中期，预计年中达到库存高点。从新开工面积和销售面积来看，销售面积一般领先新开工面积8个月左右，通过新开工面积增速测算2012年6月左右，房地产库存将达到最高点，之后在新开工面积下降的作用下，库存增速放缓，甚至下降，市场开始去库存化。

　　失衡—调整—再生

　　目前，楼市进入深度博弈阶段，价格调整已经开始，若政策没有松动，量价调整将是大概率事件。房企现金流恶化将加快量价调整到来，我们预计房价下降20%左右成交量会明显上升。

　　房地产板块的走势越来越脱离行业基本面，而与政策变动关联度提高，政策左右房地产板块走势。“房价不死，调控不止”，房价调整刚拉开序幕，严控政策短期退出可能性不大，房地产板块仍将维持较低的估值水平，在失衡中调整，在调整中再生。我们预计2012年中期政策松动的可能性较大，政策松动后股价可能重拾升势，修复估值。

　　操作策略

　　2012年地产板块的行情主要由政策决定。我们预计房地产调控政策将经历“见底-微调-松动-放松”四阶段，行业基本面尤其是量价调整和投资下滑是政策演变的主要驱动因素。

　　地产板块目前的估值水平基本上处于历史最低位，行业平均PE约13倍。行业估值安全边际较高，一旦政策调整，板块将迎来股价修复行情。投资者可重点关注以下四类公司：一蓝筹类公司如毛利率较高，业绩稳健，持续增长能力较强招商地产。二资源类公司。如涉足金矿、锰矿、煤炭等资源领域，战略转型的可能性较大的华业地产和中天城投等。三商业类公司。如战略转型城市运营商的陆家嘴。四园区类公司。如具有新三板概念并向旅游地产扩张的苏州高新等。