“数据显示，预计在2012年开盘的项目数量仅为40个，同比锐减六成。业内人士认为，销售低迷、大量库存以及近年来经营性住宅用地的出让减少是造成2012年开盘数量减少的主要原因。”

　　1月预开4住宅

　　数据显示，截至11月30日，预计将在2012年开盘的项目数量为40个，相较2011年预开盘97个项目相比，开盘数量锐减近六成。

　　在限购限贷政策的双重调控下，2011年楼市低迷，成交亦不甚理想，开发商推盘的意愿明显下降，不仅对开盘时间三缄其口，甚至再三推迟。

　　同时，1月的预开盘量更是严重缩水。截至12月20日统计，2012年1月上海市场预计将有4个住宅项目开盘（公寓项目1个，别墅项目3个），比12月份41个的预开盘量（截至12月20日统计）大幅萎缩90.2%；比2011年1月最终32个的开盘量降幅高达87.5%。

　　分析师汤正魏解释道，2012年1月份推盘量的骤减主要原因还是受到了季节性的影响，一般情况下，春节假期当月供、求都会出现大幅度的下滑，特别是2012年春节和元旦都集中在1月份，不但使淡季提前来临，还有雪上加霜的趋势。

　　“不过，2012年1月的实际推盘数仍有较大的上升空间。”汤正魏解释，虽然有部分开发商想赶在12月进行最后的抢收，但现今12月已经过半，实际入市的项目仅有15个，不足预开盘总量的四成，其中更是有部分项目已经是多次延期开盘。

　　付琦告诉记者：“谁都无法统计到底会有多少楼盘开盘。这些都只是预估的数量，但还是可以说明一些市场趋势。”

　　德佑地产研究主任陆骑麟指出，目前，在全市商品住宅库存量创出历史高点，达到千万平方米的状况下，按照当前每月50万平方米的去化速度计算的话，库存量需要20个月才能卖完，那么明年开发商的首要任务应该是去库存，并非加速推盘。

　　　限购打击

　　　　开发商开盘意愿

　　陆骑麟表示，当前情况下，开发商如需取得良好的销售业绩的话，必然会选择价格的大幅低开，才能吸引到足够的购房者购买。迫于生存压力的开发企业只能选择低开求售，而资金相对充裕的开发企业会选择放缓开盘速度。因此在当前情况下，开发商的开盘和销售意愿相对不高。

　　陆骑麟指出，现在已经明确，当前上海的限购政策将在明年得到延续。在2011年相类似的政策下，开发商即使推盘也无法取得较好的销售业绩，因此2012年必然会使得开发商推盘意愿减弱。

　　同时，在2011年成交低点的情况下，开发商资金相对紧张，那么开工和施工速度必然会放缓，也会导致明年可上市楼盘数量的减少。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟补充道：“大量高价盘将会延迟推盘或者少推盘。目前中高端住宅市场受到政策较大冲击，即使降价，效果也不会特别明显，因此市场还处于僵持阶段，开发商并不急于入市。开发商开盘意愿下降，最为主要的原因还是因为全行业资金链紧张，即使大型开发商也无法保证足够的开工率。明年的调控政策将继续限制购房需求，一部分开发商会刻意规避市场低迷，延缓项目的开发节凑，或者选择静观其变。”

　　付琦表示，供应量的减少根本原因还是在于住宅用地供应的不断减少，“上海的土地从2004年开始就始终处于供应不足的状态，这是造成上海商品住宅供应量逐年减少的最主要原因。其次，明年，由于去年以及今年的调控，有部分开发企业减缓开工，放缓施工，因此也在一定程度上影响明年的供应量。”

　　克尔瑞提供的数据显示，上海商品住宅供应量，2005年为2257万平方米，2006年1545万平方米，2007年1341万平方米，2008年1260万平方米，2009年1350万平方米，2010年1090万平方米。

　　“可以看到，从2005年大概2200万平方米的数量级到今年的只有1100万-1300万平方米这个数量级，是造成现在开盘量下降最主要的原因，而不是完全取决于市场的好坏。”付琦表示。

　业内

　　　　明年定调调整房价稳中有降

　　同策咨询研究中心总监

　　张宏伟

　　对于2012年的形势，开发商似乎都已经达成共识，2012年楼市限购延期执行的市场背景下，并不看好明年的市场。多数开发企业有可能现在推盘策略未定，尤其是限购延期之后，对于未来市场判断还有待进一步观察。具体开盘与否还要看企业现金流状况及明年市场状况。

　　同时，张宏伟认为，开发企业资金面的状况难以改观，多数开发企业仍将采取“现金为王”的市场策略，以自住需求为主的市场将呈现出“限价保量”的特征。

　　德佑地产研究主任

　　陆骑麟

　　明年的房价会稳中有降。

　　明年整体的定调还将会是楼市持续调控的年份，今年年底房价已有下跌动力，那么明年整体房价下跌的概率日益加大。

　　从成交来看，今年如此低迷的成交无法得到长时间的延续，那么开发商必然会选择主动降价，成交也会随着价格的回落有所提升。

　　汤正魏

　　随着楼市宏观调控持续深化，2011年的楼市也波澜起伏，特别是在四季度部分项目率先采取“以价换量”策略且取得成功后，一批开发商也开始效仿大打“优惠战”，也有部分则持续观望，楼市前景变得扑朔迷离。

　　在进入新的一年后，开发商在业绩和资金链上的压力或将有所缓解，年初或许也是开发商进行休整，并规划新一年营销策略的最好时机。

　　汉宇地产市场研究部经理

　　付伟

　　预计明年上海楼市将呈现先抑后扬的发展态势。政策面上半年基本不会松动，下半年有局部作出调整的可能，但是限购令还是不会有丝毫放松。因此全年住宅市场供需水平将徘徊于低位，不会出现较大幅度的回暖或反弹。房价有望保持平稳运行，开发商仍然面临不小的销售压力，降价板块和楼盘将交替出现，但跌破7折的概率很低，价格降幅预计将会收窄。

　　调查

　　　　八成受访者认为明年上半年房价会下跌

　　据上海市政府新闻办官方微博“上海发布(微博)”透露，在12月20日召开的有关会议传出信息，明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度。继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。

　　明年上海房价会符合发展？您是否会选择在明年出手买房？

　　调查数据显示，大部分受访购房者(占85.70%)认为国家下调房价的政策坚定，那么明年上半年房价有下跌的可能性。而认为明年上半年房价不会下跌和其他的分别占9.50%和4.80%。

　　由于“国八条”和“沪四条”的影响，限购、限贷政策大大抑制了投资性需求，购房需求以自住为主，占比为78.30%，而自住兼投资需求和投资需求仅分别为17.40%和4.30%。

　　同时，在购房时间的选择上，逾七成受访购房者年前选择观望(占69.60%)，认为打折力度还不够，还需观望等待房价进一步下降。21.70%的受访购房者则表示现在部分楼盘打折降价还是比较实惠的，现在可以出手购房。还有少部分受访购房者(占8.70%)在1-2年内不打算购房。