最近两个盘的备案价出来，备受瞩目。

      一个是塘桥的金厦阳光锦上，7月23日又一批房源出备案价，精装修洋房，备案价区间在16884—18985元/㎡，很多楼层单价直接达到了1.8万以上，接近1.9万。

▲商品住房预（销）售价格

      其实，早在4月份金厦·阳光锦上首批拿证的时候，很多好点的楼层，精装房价格就已经突破了1.8万，现场有一定程度的优惠释放，首批房源走量不错。

     另一个，是合兴的信德·和悦澜庭，首批取证4栋小高层，毛坯房，整体备案均价13500元/㎡，很多楼层单价直接达到了1.4万以上。据说认购客户可以优惠97—96折。

▲商品住房预（销）售价格

      而这个价格，对比附近1.2万+均价的绿地悦颂云庭，显然又上了一个台阶。不少购房者惊呼，合兴都要卖1.4万了？！农联板块1.3万的恒大雅苑不香吗？何况学区江帆小学+市二中北校区还要好点。

      那么这些超出预期的房价是由什么来决定的呢？

      最直接的决定因素，就是地价。

      金厦·阳光锦上拿地楼面价7500元/㎡，隔壁的中锐·星未来拿地价7013元/㎡，金厦的地块成本上，每平米贵出了接近500元/㎡。

      目前中锐·星未来毛坯房在售均价15500元/㎡，精装房均价17000元/㎡。

      金厦·阳光锦上本来楼面价上就贵一点，再加上全是洋房产品，所以1.8万的精装房价格，在竞品行情层面，是合理的。

      信德·和悦澜庭也是一样，拿地楼面价4591元/㎡，相比绿地·悦颂云庭3917元/㎡的楼面价，显然拿地成本就上去了，所以价格就上去了。

      不是开发商太冒进，而是成本摆在这。

      为什么大家对于这样的价格太意外？最明显的对比是二手房市场的成交价。

      比如同在塘桥，碧桂园尚东区的成交价格普遍在1.2—1.3万之间；

      碧桂园滨河生活广场最近的一套大户型成交单价才11451元/㎡。

      新房价格与区域内二手房市场成交价之间的悬殊，这才是造成大家觉得意外的原因。如果说新房的价格代表开发商的预期，那么二手房行情就是真正的民情。

      但是呢，我还是要转折一下：金厦这个1.8万是有底气的。

      依托旁边的苏大附属实验学校这样的重磅教育资源，就瞬间与区域内的很多二手房拉开了差距。

     不谈交付后的学区划分问题，从目前的格局来看，中锐星未来与金厦阳光锦上两个盘离苏大实验附属实验学校最近，属于真正的近水楼台。而对于最看重学区资源的张家港市场而言，有这样的资源加持，就是底气。

      金厦卖1.8万贵不贵？贵。但是隔壁的中锐星未来已经为大家做了一套楼市证明题，今年1月份苏大实验附中官宣后，今年上半年的楼市成绩榜里，中锐星未来以312套的成交套数，5.25亿的成交金额，3.29万㎡的成交面积，位列张家港商品住宅项目销售的TOP10 。

      超预期归超预期，投票归投票，大家都把脚站在了学区资源上，金厦的洋房以这个价格入市，还是安全的。

      我们再来看信德。虽然合兴安置房一大把，价格也上不去，但是要是在二手房市场找参考，附近的湖滨世家算是为信德提供了底气。

      从近期的成交记录来看，湖滨世家二手房整体成交均价在11866—14875元/㎡之间，与信德的新房售价相比，差价也没有太过悬殊。

      从产品上来看，信德确实做的很用心。容积率1.8，绿化率38%，配的是金新城物业，光是这点诚意，就足以刷一波好感度。

      此外，项目周边还有一大隐形资源，就是张外北校区，从去年摇号情况来看，针对区镇合作范围内张外北校区幼生小、小升初的中签率，明显要比本校区要高。今年的摇号情况中，关于张外北校区的区镇合作内生源的摇号中签率，并未有具体的公布。

      2020年私立学校摇号情况

      另外，沙洲新城距离市区和北面未来的览秀城商圈也非常近，区域优势很好。

      信德地块从去年拿地开始，搁置了这么久，终于等到绿地·悦颂云庭去化殆尽"唯我"入市的局面，从二手房市场的成交行情来看，目前的价格还是有接受力的。

      最近看到克尔瑞苏州的房价数据显示，苏州大市（包含四县市）新建商品住宅成交均价是21917元/㎡，在四市六区中，张家港以整体均价16520元/㎡再次垫底，目前张家港市区房价普遍是2万+，塘桥的1.8万、合兴的1.4万，只能说明作为离市区近，有强势资源注入的区域，也开始慢慢水涨船高。

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