最近政策迭出，真切的反映出了一个大趋势：（事实上张家港目前已经呈现出了这样的趋势）在未来10年，建议大家在买房选择上，尽量逃离老城，奔向新城。

      说几个点。

      一．老城区，严格控制大规模拆除，大规模增建、大规模搬迁

      就在今年8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称意见），公开征求意见。

     本次住建部的意见的目的是什么？

       开篇明义：实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

       住建部指出，近期，各地积极推动实施城市更新行动，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。《通知》旨在积极稳妥实施城市更新行动，防止大拆大建问题。

     《通知》要求，坚持划定底线，防止城市更新变形走样。

       一是严格控制大规模拆除。

       " 除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。"

      这条比较厉害，如果经专家鉴定不是危房，违建，要想获得拆迁是非常困难的，而且也限定了，不准搞大规模成片拆迁，对于张家港老城区大量十几年房龄的住宅，主要以原地升级为主，也就是微改造，不要想着拆迁了。

      而越来越少的拆迁就意味着越来越少的拍地，老城区的新盘市场会越来越不成气候，孤掌难鸣。

      二是严格控制大规模增建。

      " 除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。"

      “躺平”是什么？干不动了，不再红红火火的搞大资源引入了。

       文件明确提出，除了增建必要的公共服务设施，不大规模新增老城区建设规模，也就是说，对于老城而言，第一，大量的资源倾斜可能性不大了，因为没地没空间，本来密度就高，如果想要有大资源大建设，就得先有大拆迁。第二，老城区人口密度太高，严格控制大规模增建，就意味着如果不是必要，不会在老城增加人口密度了。

       这意味着接下来将尽量减少老城的人口密度，举个例子，现在在张家港老城区拍块地贵不贵？贵！开发商们都争着做地王，地王们为了卖出利润，往往做的都是高容积率，高密度的项目，要不然成本上打不平，如果按照住建部的要求，那么后面张家港老城区，你觉得还能继续出现这种现象吗？

      可以预见的将来，张家港老城，拆迁少，新建项目更少，这就是趋势。

      三是严格控制大规模搬迁。

      " 不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。"

      这点影响也是深远的，谁不知道老城区拆迁出来的地都是卖给开发商卖高价楼盘，以后不行，必须留给原住民优先选择。

      提到这里，我想起9月份马上要拍的一块地，此前特意写过：《王牌市中心再上新地，起拍楼面价10156元/㎡！》地块很小，但是开发商拍地后要建3栋安置房，政府再以2万元/㎡的价格回购，留给开发商用来卖的商品房，算下来也就几十套。

      未来老城区如果有拆迁项目，按照最新的政策，这是最可能的趋势。

      总结起来，对于老城来说，一旦不拆迁，不新建，降人口密度，那就意味着人口减少，房价缺少新房的价格推动，老城区红利饱和，只能躺平。

      如果不拆迁，张家港的很多老房子，也只能原地升级，换皮不换里，没有质的变化，周边资源以及城市界面也不会有新城那么高大上；

      如果不新建，新楼盘会越来越少，没有高价来带动周边房价。

      如果人口密度下降，老城区的老龄化就会加深，没有人口增量，人口将会被转移到新城区，就像现在我们看到的，很多老小区里都是老年人偏多，年轻人干嘛去了？钱攒够了就换房子搬走了。

      很显然，不久的将来，老城区的新盘，会越来越少，而老破小、老破大们的价值，在“躺平”的老城怀抱里，会岌岌可危。

      二．对于张家港而言，

      老城区最大的超香点，正在被新城赶超！

      老城最大的香点，其实在于教育资源。

      商业资源是可以复制的，前脚曼巴特商圈还在嫌人太多，后脚就有吾悦广场人潮所向，没几年，后浪览秀城正在赶来路上。

      交通路网是可以超越的，新城区马路更宽，规划更合理，连设计院都是请的全球牛逼的设计院，而反观老城区，十几年前的交通道路系统，显然更容易过气。

      所以老城区最大的超香点，在于教育资源。

      但是这一点也很快要被后浪们赶超了，张家港这几年与城市扩容同步，用各路分校区建设，把传统老校区势力，给慢慢稀释掉了。

张家港小学、中学学校分布图

       通过上面这张图你会发现，东、南、西、北，城头各立大王旗，浩浩荡荡的名校分校区，即将带来的是学区房价值的重新洗牌，而很多市区的老破小、老破大们，一直以来所依赖的王牌老学区，在四面八方的分校区“围剿”之下，原本坚不可摧的价值，已经摇摇欲坠。

      这还是“近忧”，以后分校区再出点成绩，大家伙就果断“喜新厌旧”的都往城新城区奔了。下面这点，绝对是“远虑”。

      第三点，笼罩在“学区房”头顶的乌云，真的来了！

      如果说之前让广大家长心头一凉的“多校划片”这片乌云还离大家很遥远，不要紧，"教师轮岗”制度已经杀来。

       8月2日，常州教育局发布重要文件《关于开展2021年常州市教育局直属义务教育学校专任教师交流轮岗工作的通知》。

图源：常州教育局

       文件中详细明确了教师交流轮岗的形式：城乡结对、集团交流、外派支教、校际联动。简单的理解：就是好学校和普通学校之间的老师相互轮岗，这样好学校的好老师也能教普通学校的学生，更有利于教育的公平化。

      8月25日，北京正式宣布，新学期将大面积、大比例推进干部教师的轮岗制度！

      东城区将以先教师后干部、先小学后初中的方式，在本学年度实现干部教师轮岗不少于2000人，力争用三年时间实现东城区义务教育阶段学校干部教师100%轮岗。

      北京的示范意义有多强，大家心里清楚。可以肯定，教师轮岗制度会逐步推行到全国，而且是一种长效机制。

      学区房最后的一道“防线”被攻破：老师和校长，也被加上了不确定性！

      很多家长最关心的是，笼罩在学区房头顶的这块乌云，离苏州有多远？此前有热心家长在寒山闻钟上提出了相关问题。

      目前官方没有明确回复。

      近两年，苏州最典型的是集团化办学，截止到目前，苏州各区共有36个教育集团，实现了集团化办学全覆盖的模式，教育资源的均衡发展正在逐步展开！

       最关键的一环是，集团化办学中提到集团内个成员学校之间将实行：师资互派。这相当于为日后的师资共享打了一针强心剂！

       在张家港，目前教育也呈现“集团化”趋势，目前有5个教育集团，21个学校教育联盟。

       以实验小学教育集团为例，目前已经拥有北校区、南校区、东校区、西校区、泗港校区五大校区，一旦真的教师轮岗起来，集团化有集团化的便利，直接可以实现师资共享，就瞬间抹平了实验小学北校区和实验小学泗港校区可能存在的师资差异。

       这样一来，原本绑定在”实验小学北校区“资源上的周边老破小价值，将分分钟被泗港校区周边的新盘次新盘所秒杀，可怕不？

       所以，无论是“老城”不可避免的躺平姿态，还是学区房的远虑、近忧，我都建议大家在买房问题上，优选选择城市界面感好，红利正待崛起、教育资源丰厚的新城区。

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