目前初步统计，12月二手房市场持续低迷，交易量预计在7000套左右，同比去年下降达50%左右。由于政策打压、一二手房价格倒挂、心理拉锯战等因素，导致二手房交易持续疲软。2012年将至，上海二手房交易行情会如何？专家称，下半年或将有所回升，二手住宅价格下降幅度约在20%左右，成交量将同比2011增加约2-3成。

　　多家房产中介运营举步维艰

　　位于静安新城 (论坛)附近的龙茗路，这里原本坐落着超过20家大小型房产中介，如今却门庭冷清。据了解，包括21世纪房屋、满堂红在内，已有超过五家中介在一个月内纷纷关闭。一旁的锦城地产则在橱窗里贴出了门店转让的大广告。今年5月，美联物业宣布彻底关闭上海分店。无独有偶，另一国内知名房产中介满堂红也于12月29日宣布，除了保留上海总部外，今年年底前将关闭上海所有门店。两大房产中介逐一退出上海市场，是整个二手房交易市场萎缩的缩影。

　　我爱我家的一位李姓物业顾问叙述，12月份，静安新城区域四家门店共只成交了两笔二手房交易。而去年每月成交量大约有十几笔，下降幅度非常大，公司运营十分艰难。由于公司运营不佳，公司进行了部分裁职。

　　汉宇地产某营业经理表示，纵观2011年，房产调控的政策陆续出台，新8条、房产税、沪9条、加息等各种叠加的房产调控政策，使得上海二手房市场持续低迷，成交量急速冷却。汉宇地产静安新城门店在12月份也只成交了一笔二手房买卖，公司部分员工由于业绩不佳，也纷纷选择了离职。

　　统计显示，自今年7月份开始，上海二手房成交量已连续4个月持续下滑，10月份二手房成交量已不足1万套；而11月份二手房的成交为0.69万套，环比下降14.6%、同比下降49.6%。目前初步统计，12月交易量预计也在7000套左右，与去年同期两万套的成交量相差甚远，同比下降达50%左右。

　　三大因素导致交易市场冷清

　　专家认为，二手房交易持续走低，主要原因在于政策打压、一二手房价格倒挂、心理拉锯战三大因素。

　　同策咨询第四区域事业部研究部总监王巍立表示，宏观角度上来看，国家全年没有放松调控力度，限购、加息、借贷紧缩等打压政策，严重打击了二手房市场积极性。其中，借贷困难是导致市场低迷的直接原因。二手房贷款难度的增加，导致很多二手房交易中止，降低了二手房市场的流通性，进而导致二手房交易冷清。

　　另外，二手房议价空间有限，中高端楼盘议价范围在10%-15%左右，老公房的议价空间只有5%左右。新房市场，开发商采取低价争夺市场的策略，不断加大新房降价力度，致使新房售价低于周边二手房价格，从而导致一二手房价格倒挂现象。由于部分购房需求由二手房市场流向一手房市场，使得二手房成交量走低。

　　买家卖家心理拉锯战加剧也是二手房市场持续疲软的重要原因。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，受到部分一手房大幅降价以及降价舆论的扩散，特别是上海宣布明年继续执行限购政策，让购房者对小幅价格调整的敏感度减弱，导致二手房降价幅度加大仍难以带动成交量的回升的现象，购房者普遍抱以等待后市变化的心理。

　　降价力度增大或使市场复苏

　　同策咨询认为，宏观来说，明年国家对于二手房市场打压的执行力度还将持续，因此整个二手房市场在上半年不会太过活跃。二手房价格下降幅度和范围在下半年将会有所扩大，成交量会相应有所回升。另外，一二手房价格倒挂现象只是短期非平衡状态，市场将通过自身调控来回归平衡，因此下半年二手房市场将缓慢复苏。中原集团研究中心认为，预计2012年上海二手住宅价格下降幅度约在20%左右，二手房成交量将同比2011增加约2-3成。

　　在限购限贷的政策影响下，二手房市场的流通性大大降低，回升幅度也有所限制，因此，市场复苏过程较为漫长。同策咨询第四区域事业部研究部总监王巍立建议，各大房产中介应该认清现实，明年二手房市场形势将更加严峻，需要做好充分的心理准备。另外，由于新房市场不断降价，一手房交易市场有所回升，因此为了应对恶劣的市场环境，各房产中介应在明年继续开拓一手房业务，以增加营业额。