虽然2011年全国一二线城市的楼市整体低迷，但根据《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》来看，2011年的全国市场销售却仍然保持了增长态势。有分析人士认为，按照2011年企业业绩的增长速度，2012年将真正开启群雄逐鹿的时代。

　　布局三四线城市抢先机

　　在三轮政策及行政表态重压之下，2011年的全国市场销售却仍然保持了增长态势。从企业入榜门槛来看，2011年中国房地产企业TOP20门槛提升最明显，销售金额和销售面积分别达到180亿元和166万平方米；对比2010年，TOP20企业销售金额入榜门槛增幅更达45亿元。除此之外，TOP10门槛也十分瞩目，虽然销售金额TOP10有所下调，但是从销售面积TOP10的门槛来看也提升了45万平方米，达到300万平方米。

　　在去年如此严峻的调控环境下，为何这些房企的销售业绩却反而逆势上涨？分析师薛建雄表示，这主要得益于三四线城市的异军突起。

　　商报记者获得一份全国近几年来各县级市房地产开发投资额及商品房销售面积的数据显示，2011年前11个月，开发投资方面，三四线城市占比超过五成，销售数据额方面，三四线城市的占比达到66.06%。

　　据了解，在2011年金额榜排名前八的企业中，万科、恒大等都是典型的效率高周转企业，而以商业地产为主的万达集团，目前的第三代产品目标均为50万平方米以上的体量，而其中仅30%左右为商业部分（万达商业广场仅需要15万平方米），剩余的都是住宅，且基本布局于三四线城市。

　　相关数据显示，2011年前10月非限购三四线城市市场销售面积同比增长17.4%，弥补了限购一二线城市市场回调形成的缺口。“卖不动的是一二线的大城市，受到了限购限贷的影响。”薛建雄表示，“开发商去年大举进入三四线城市，而这些城市首次置业的需求刚起来，需求大且不受限购，所以就抵冲了这部分影响。”

　　降价促成交乃杀手锏

　　根据房地产企业年度销售排行榜数据显示，500亿元以上的超大型房地产企业依然保持在6家，其中万科以1215亿元再次居首，仍是房地产业惟一年度销售额进入千亿的公司。

　　今年8月开始，万科在全国各地开始启动降价销售策略。事实证明，以量换价的效果明显。根据万科日前公布的销售公告全年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

　　克尔瑞中国研究中心分析师杨臣青表示，面对常态性调控，舍弃部分利润快速销售的企业在2011年的大势中更占据主动性。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认为“一步到位地降”及合理定价，提高产品性价比成为当前楼市调控下跑量的关键。“一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为，并且推盘量达到一定的量，势必会带动整个楼盘的集中成交。如龙湖、中海的项目均如此，新城金郡等均是降价后的"日光盘"也是以低开方式入市达成比较好成交的案例。”

　　此外，值得一提的是，2011年度全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，与2010年1.97个百分点的增长相比明显萎缩。有业内人士指出，这代表今后的房地产的份额有向大型房企集聚的趋势。也就是说，在宏观环境可能更严峻的2012年，房地产行业大鱼吃小鱼的现象或将更频繁。

　　产品单一拖累房企业绩

　　当然，并不是每家房地产企业的业绩都如万科、恒大、绿地那么傲人。商报记者注意到，绿城中国的业绩就不如人意。相较于2010年该公司522亿元的销售业绩，2011年绿城的全年销售金额为300亿元，在排行榜单上也已经跌出“第一梯队”。

　　事实上，去年绿城中国就一直处于风口浪尖上因资金受压，绿城甚至一度为诸如破产、被整体收购等负面谣言所困扰。去年12月30日，董事长宋卫平在《绿城集团报年会特刊》中表示“管理层对宏观调控的复杂性和调控"烈"度缺乏预判，导致公司在面对房地产业严厉调控时十分被动……遗憾的是我们没有预料到，调控的影响是如此深远。”

　　在不少市场人士看来，此次出炉的销售排行榜单上的房企排名就是“周转速度型”和“品质利润型”这两种企业之间的竞争。高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，非但没有降低净资产回报率，反而加快了资本使用效率，并降低了财务风险。与之相反，品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制。

　　“相对于万科、恒大这些产品更加多样化的开发商，绿城的房子比较单一，主要做的是中高端，且项目多在长三角，受调控的影响自然也较大。”杨臣青表示。

　　此次发布的金额榜前八位均为高周转企业。而从第九到第十八位的基本都是一些较多为追求周转较慢、追求产品品质的企业。从去年的表现来看，效率高周转模式更胜一筹。