今年上半年，在住宅市场经过多轮调控的重压下，全国土地市场持续遇冷。近日有研究机构发布数据显示，今年1-7月，全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%，土地成交溢价率也不及去年的一半，7月份土地出让溢价率甚至创下两年多来的最低值。
    而进入下半年，全国楼市依然持续低迷，各大房企开始竞相降价出货。继龙湖、中海等开发商在上海掀起降价潮之后，万科、招商、保利也在多个城市展开行动，纷纷下调项目价格。与此同时，土地市场扑朔迷离，不少开发商在第三季度试探性抄底买地，但10月以来土地市场再次陷入低迷。

    业内人士认为，土地市场经过一年调整，价格逐步触底，底价成交现象在一线城市表现尤为突出。目前土地市场供需比例失衡、成交低迷，地方政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。预计明年地方政府土地收入将吃紧，土地供应可能放量，如果信贷政策未有松动，土地价格可能继续走低。

    流拍发生在土地市场的概率逐渐上升

    11月2日，山东省济南市出让11宗土地，只有2宗土地以底价成交。龙湖地产弃拍的9宗地块位于长清大学科技园片区，包括4宗商业金融业用地和5宗居住用地。此前，济南于10月28日出让的13宗共45公顷土地，也是以底价成交。据了解，从8月份以来，济南一共成交34宗土地，其中大多数都是以底价成交。

    11月3日，成都国土局拍卖5幅地块，合计出让面积5943万平方米，约504.22亩，但最后3宗地以底价成交，2宗流拍。据统计，虽然四季度成都土地市场供应充足，但近期已经多次出现流拍。10月26日的4宗地因报名人数不足而全面流拍。

    相比去年土地市场“地王”频现的局面，今年再难听到“地王”一词，房企对拿地热情的下降使土地流拍现象在下半年不断出现。据专家预计，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供应等压力之下，部分地方政府将加大推地力度，未来一段时间内土地市场或呈“以量补价”态势。

    【土地流拍事件相关链接】

    土地流拍事件一：35城市土地流拍增加4倍 政府土地财政收入减少

    全国主要35个热点城市的土地市场陷入低谷。中原地产研究机构22日提供的数据显示，截至11月份，36个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积达到了1580万平米。其中，广州流标地块高达32宗，面积332.63万平方米；北京2宗，面积30万平方米；上海4宗，面积43.96万平方米；南京11宗，面积132.68万平方米；杭州3宗，面积32.2万平方米。 【详情】

    土地流拍事件二：武汉今年最大规模土地拍卖遇冷全年市场交易低迷

    12月，本年度武汉最大规模的土地拍卖会终于在因故推迟了两次之后如期而至，但却在一片唏嘘声中落下帷幕，从最开始推出的30宗地，到追加5宗地块，再到全部集体延期，再到35宗地其中16宗地爽约。12月13日，终于尘埃落定，19宗地成交总价为58亿。底价成交再次成为主旋律，令人大跌眼镜。冷静思考下来，此次武汉土地拍卖会的冷场虽在意料之外，却也在情理之中，进入2011年以来，国家不断出台房地产调控政策下，武汉土地市场也难逃幸免。 【详情】

    土地流拍事件三：土地流标、底价出让频现 土地财政年关迎大考

    楼市寒流已蔓延至土地市场，今年以来，土地流标、底价出让等现象出现的十分普遍。在土地出让金收入锐减的情况下，不少二三线城市的地方财政也变得捉襟见肘。业内人士指出，前两年，各地方的政府上马大量投资项目，其融资平台所筹资金多数以土地作抵押，并以卖地收入作为今后偿债的基础。 【详情】

    土地流拍事件四：流拍频现 土地出让条件面临松绑

    年底将至，各大房企面对丰盛的土地宴席频频“弃购”，流标和中止出让频现，致使各地土地市场陷入深度低迷状态。据中原集团研究中心监测数据显示，2011年11月的前三周，全国13个重点城市居住用地出让流标率已达到48%，而10月还仅为23%。今年11月以来频现的土地流标将对各地土地计划的完成以及地方财政产生一定的影响。 【详情】  

    反观商业地块一面，2011年的土地市场呈现明显分化，在居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃，各地商办用地出让金同比大增。商业地产在这个楼市寒冬中表现愈发坚挺。在承担了一部分来自住宅市场的投资需求后，各地尤其是北上广深等一线城市的商业地产在成交量方面呈现相对稳定且逐步上升的态势。

    尤其进入12月，先是港企纷纷伸手内地商业地产市场，抢滩拿地，后以招商地产及融创为代表的企业更是以近乎疯狂的速度在全国拿地。

    【12月房企疯抢商业地块相关链接】

    12月七大港企一百五十亿元抄底 豪赌内地商业地产

    万科、保利等内地龙头房企纷纷宣布减缓拿地之后，内地的土地市场频繁曝出土地出让流拍或底价成交的新闻。但近两个月，一股新的力量正在逆势而上——长实、和记黄埔、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安、仁恒置地，这7家手握大把现钞的港资房企近期纷纷采取行动，抄底拿地。据不完全统计，近两个月来，仅这7家港企就在内地土地市场上狂砸了150亿元，其势头接近疯狂。 【详情】

    12月16日融创联合方兴31亿北京摘得朝阳商业金融用地

    虽然融创方面一再表示，与方兴联手30多亿拿下北京来广营地块，对双方来讲都是一件非常重要的事情，该项目或将成为一个新的标杆，但资本市场似乎并不买账。联手拿地后，融创中国的股价应声下跌4.43%，这在融创中国董事长孙宏斌看来是件“很荒唐”的事情，他坚信，“融创在艰难时候做出艰难的决策，就是对的决策”。 【详情】

    12月20日招商地产34.1亿竞得武汉三地块一宗商业用地

    招商地产12月20日晚间公告称，公司在湖北武汉市国有建设用地挂牌出让中，竞得墨水湖南岸三地块的土地使用权，成交总价为34.1亿元。其中，墨水湖南岸A地块出让面积为199700平方米，容积率≤2.3，建筑面积457300平方米，土地用途为居住与商业金融业混合用地、居住用地、商业金融业用地、公共设施用地。成交总价为13.65亿元。 【详情】   

    12月28日招商地产通过股权收购获取青岛四宗商业用地

    12月28日，招商局地产控股股份有限公司发布《关于获得土地使用权的公告》。公告中称，近日招商地产以股权转让的方式收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%股权，使之成为控股子公司。据悉，中润德汽车贸易有限公司拥有青岛城阳区四块土地的使用权。四地块均位于山东省青岛市城阳区流亭街道空港经济区，总占地面积321454平方米，建筑面积共计294605平方米。土地用途均为商业金融用地，使用年限为40年。 【详情】

    今年以来地方政府的土地财政收入锐减，据国内某监测机构监测，十大重点城市的1~11月土地成交金额和面积同比缩水明显，其中成都的土地成交金额同比下跌39%，而武汉、杭州、南京等地的土地成交金额同比降幅在三成左右，一线城市除了深圳外，北上广的土地成交金额同比也跌幅明显。在这种压力下，时至年底收官，政府在土地供应上“冲一把”的动力越发明显。随着各地对土地供应力度的加大，多幅优质商业地块接连低价入市，连以往多次延期或流拍的商业地块，也调整出让条件后重新包装上市，力图2012到来前出让成功。

    除招商、融创外，泛海、凯德、海航等房企也纷纷在12月收官前出手抢地，就连商业地产的带头大哥万达也在12月用19亿元在南京抢下三幅地块，并已确定将于明年用这三幅地块开工建设三家万达广场。

    房企纷纷抢地原以已到价格预期

    各地政府的集中大规模供地，加上土地出让价格的走低，为房企年底出击拿地创造条件。同时，出于房企对明年住宅市场依然不确定的政策的预判，商业地块储备或可加大房企在明年市场中借商业份额补住宅份额的的投资信心，对土地价格的阶段性走势，也多认为12月将是近年来的一个低点，或者说，现在土地市场的推地价位已经到了企业预判的理想价位。

    另外，近期集中拿地的多是今年销售业绩较好，或是具有港资、国资背景的企业，这些企业的共同特征是资金优势明显。地块底价的低点，加上现在的土地市场上新推的优质地块基本没有竞争对手，零溢价的成交进一步降低了实力企业的拿地成本。