年底买二手房会不会买亏？我相信这是很多人眼下正在纠结的问题。过去的2021年，张家港的二手房市场真实表现怎么样？大家所住的楼盘房价涨跌行情如何？建议大家和房叔一起，多多复盘每一年的楼市冷热及现象，因为你只有回顾过去，才有可能从中总结出一些靠谱的规律，对眼下所处的形势以及预测未来周期才有指导意义。

      所以这一次，房叔团队特意对全年在贝壳找房上显示有成交记录的城区二手房进行了统计，真实行情如何，大家看下图：

数据来源自贝壳找房APP

      其中帝景豪苑的成交行情在11月份得以逆袭，11月份成交的一套238㎡的墅，成交单价高达29410元/㎡，成交总价700万。

      阳光锦程在去年12月份成交了一套128㎡的大户型，成交单价18442元/㎡，从全年成交价格来看，是持续走低的。

      新乘北苑在去年11月份成交了一套96㎡小户型，成交单价11325元/㎡，与今年上半年成交的类似户型相比，总价上少了12万。

      民丰苑西区在去年9月份成交了两套房源，单价分别为12364元/㎡、12298元/㎡。全年成交行情较为稳定。

      新丰苑在去年12月成交记录突破历史新低，成交单价为8559元/㎡。

      天和花苑去年12月成交了一套小户型，成交单价9091元/㎡。

      城中的很多老小区，成交高峰期多在2021年上半年，而且已成交房源主要以小面积为主。

数据来源自贝壳找房APP

      胜利新村去年11月6日成交了一套小户型，成交单价16983元/㎡。

      城建新村去年6月底成交了一套小户型，成交单价20803元/㎡。

数据来源自贝壳找房APP

      中梁壹号院在去年10月成交了一套154㎡户型，成交单价高达22790元/㎡，11月份成交了一套126㎡户型，成交单价为16895元/㎡。

      国泰润园去年11月14日成交了一套98㎡小户型，成交单价18406元/㎡，与5月份成交的一套大户型相比，单价上低了很多。

      沙工新村主要的成交集中在上半年，小户型最近成交在7月份，成交单价16301元/㎡。

      湖滨国际景苑去年12月成交了一套122㎡大户型，成交单价22499元/㎡。

      中联铂悦去年11月成交了一套129㎡大户型，成交单价才13842元/㎡，与去年上半年相比，降了不少。

      吾悦华府去年8月成交了一套141㎡大户型，成交单价为17925元/㎡，是全年成交价格中比较高的一套。

      缇香镜湖湾去年11月成交了一套222㎡大户型，成交单价为14509元/㎡，9月20日成交了一套202㎡，成交单价17822元/㎡。

      旺西花苑一套同款129㎡大户型，去年5月份成交。成交单价为14024元/㎡，11月成交的一套单价为13319元/㎡。

      新珑湾去年11月成交了一套110㎡房源，成交单价为12932元/㎡。

      港城一品去年12月成交了一套87㎡小户型，成交单价为13656元/㎡。从单价上看，已经是全年成交房源的最高价。

      塘市花苑去年10月份成交的一套96㎡小户型，单价9683元/㎡，9月份成交的同款户型，单价10853元/㎡。

      湖滨新村去年11月份成交的一套115㎡房源，成交单价11287元/㎡，8月份成交的一套131㎡大户型，成交单价11655元/㎡。

数据来源自贝壳找房APP

      建发御珑湾在去年10月底成交了一套142㎡的大户型，成交单价21852元/㎡，神奇的是，成交周期仅4天，城北+品质盘的威力已经开始显现。

      恒大雅苑属于二手房市场成交比较活跃的高人气楼盘了，从成交记录来看，成交价格高位主要集中在2021年上半年，9月份之后成交单价普遍高不起来了。

      翡翠公馆也属高人气楼盘，去年11月份成交的一套121㎡低楼层房源，成交单价12371元/㎡，去年下半年的整体成交价格，与上半年相比，差距在1000——2000元/㎡之间。

      万科公园大道去年11月份成交的一套86㎡小户型，成交单价在16067元/㎡，成交总价139万。

数据来源自贝壳找房APP

      置地甲江南全年成交的最高单价为去年5月份成交的一套88㎡小户型，成交单价21955元/㎡，成交总价195万。5月份之后两套大户型成交单价分别为18605元/㎡、18876元/㎡。

      四季花园全年成交最高单价为去年6月份的一套47㎡小户型，成交单价20213元/㎡，成交总价95万。

      中锐星奕花园同款125㎡户型，年初成交和年底成交，总价上低了7万元。

       西门新村作为标准老破小的成交对比非常明显。去年11月份成交的一套112㎡户型，成交单价10340元/㎡。而在此之前两套小户型的成交单价分别是16296元/㎡、19849元/㎡。

       金厦阳光里程去年10月份成交了一套129㎡房源，成交单价为20450元/㎡，全年最高。

       暨阳花园去年6月份一套78㎡小户型成交单价最高，17398元/㎡，大户型成交单价普遍偏低。

       江南十二府去年8月份成交的一套89㎡小户型单价最高，成交单价19158元/㎡，此外，大户型房源成交单价低了3000—4000元/㎡左右。

       总体而言，汇总完全年各大片区代表性二手房的成交记录，可以得出几个非常明显的结论：

      一. 去年上半年是二手房成交量和成交价格的顶点。

       去年下半年开始，二手房成交非常艰难，同一个小区同款户型放在下半年成交，总价上少个十几万的比比皆是。无论是买家还是卖家，掐对周期很重要。那么下半年二手房成交为什么不行了呢？很大程度上和银行额度紧张、房贷利率持续走高密切相关。

      二. 刚需类社区，小户型成交单价，远高于大户型。

      这点对比是很明显的，老破小社区、典型的刚需社区都是这样，抛开挂学区的群体，这种小户型，外地人接盘的比较多，首次置业优先。这也 是房叔一再建议大家不要在刚需类社区买太大户型的原因，后续转手上单价上明显卖不过小户型。

      三. 年底这个节点，适合买家进场，买次新小区二手房。

      大家可以看下我们各大片区楼盘里2022年1月挂牌价和2021年7月份挂牌价的对比，挂牌价一定程度上反映的是卖家的预期，很多小区下跌得很明显，而从目前二手房的整体成交量和成交价格来看，远远没有出现量价齐升的回暖局面，那么年底就是非常适合的抄底时机，因为房贷利率最低4.95%起了，前所未有的友好，而二手房房价这个时候也依然很衰，现在不入手，等春暖花开的上半年再热起来再多出十几万吗？

      另外，除了孩子读书急需挂学区的，我给大家一个肯定的建议，买二手房尽量买次新小区，老破小尽量不要碰了，好了，此文偏长，看到这里的朋友，你值得拥有更好的房子。

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