11月中旬，万科总裁郁亮喊出“冬天论”，一时间过冬成为开发商们的主旋律。

　　有专家为房地产过冬，也出了不少主意，总结起来就是9个字：少拿地、缓建房、快卖房，其中少拿地与缓建房是为了减少开支，快卖房是为了迅速回收资金。但与同行们大举过冬盾牌，形成强烈对比的是，在楼市集体严寒之下，孙宏斌率领的房地产企业融创中国却高举战旗，正不断逆市攻城掠地。自去年9月以来的近4个月内，孙宏斌已4次出手，共斥资近45亿元拿地或买项目。

　　在整个2011调控年，融创中国的逆市扩张一直在高调进行。除了以上四次出手，融创中国相关公告资料显示，2011年上半年公司以合计41.9亿元分别于天津与重庆拿下4幅和1幅地块。因此2011年至今，融创中国花费了约87亿元拿地或购买项目，以扩张版图，而2010年，融创中国全年销售额为83亿元。就在上月底，孙宏斌仍对外高调宣称：“还要买地”。

　　除了疯狂买地之外，孙宏斌还不忘帮一把处于困境中的同行。上周，融创中国全资附属公司融创置地与绿城地产签订股权转让协议，绿城地产向融创置地出售湖滨置业51%的股权，转让价格为人民币5100万元。融创中国的高调逆势扩张，吸引了社会的众多关注。房地产学者韩世同就认为，融创中国逆周期扩张的举动，虽然表面上很张扬，但是实际上却很谨慎。

　　韩世同：我研究了一下融创目前他的这种扩张的方式显然还是资金的实力范围之内，像他的现金流好像还有60来个亿，但是他目前大概是拿出了40多个亿进入了五个项目，而且这里面其中有一两个项目是跟保利还有跟一些机构一起合作去拿的，跟他当年孙宏斌在顺驰的时候一些操作做法有明显的不同，他还是考虑了一定的现金流管理。

　　记者：不过，韩世同对融创中国买地选择的时机表示质疑。他说，从现阶段来看，房地产市场调控远未结束，融创中国其实可以等等再拿地。

　　韩世同：大家都不拿地的情况下出手拿地，这个难度非常的低，在这种情况下他的议价的条件、能力也比较好，但是现在显然不是最佳的时机，就是如果他后续的资金能够持续不断的话，实际上他是可以在摊薄他的拿地成本的，但是如果他没有资金后援的话，你就把你这点钱花光了，如果等到真正底部的时候可能你就没钱拿了。

　　韩世同的担心，其实融创中国董事长孙宏斌也考虑过，对于房地产企业来说，资产负债率一直都是一根高压线，全年80亿的买地资金，对于融创中国来说，也不是小数。下半年，融创中国为了继续圈地，甚至还发了信托产品融资。如何平衡资产负债率和拿地之间的冲动，对于孙宏斌来说，也是一件纠结的事。

　　孙宏斌：这个是我们面临的一个问题，我现在有钱，我如果不买地的话负债率就降下来了，一买地的话负债率就上去了，这也是一个矛盾，这是我们很纠结的一件事，但是我想今年对我来说，可能是首先要保证现金流的安全，然后买到更好的土地，买到我们喜欢的土地，负债率如果要稍微高一点的话，我也得认，为什么呢？因为我们作为管理团队来说，投资者雇我们，所以投资王就得让我们作出艰难的决策，不是说大家认为怎么样你就怎么样。

　　但是，融创中国良好的业绩，还是给了孙宏斌很多拿地的底气。2011年，融创中国业绩逆市同比大涨130%，达到192亿元，其在全国各地销售的高端地产销售连创佳绩，天津等一线城市的销售甚至超过了万科、保利等一线地产公司。对于这一点，孙宏斌甚是得意。

　　孙宏斌：规模比较小，但是销售比较好，因为我们产品好，我们项目好，所以销售影响会比较小，这样的话我销售好我的资金也比别人好，现在土地市场肯定比原来好了，土地市场减少了以后，土地价格也比较合适了。所以我钱比较多土地现在合适以后，对我们地比较少的企业占便宜。

　　房地产专家韩世同认为，孙宏斌之所以现在春风得意，很可能与融创中国这家企业不差钱有关。一方面，前两年融创中国顺利在港上市，另一方面，很多国际战略投资者的引入，让孙宏斌在资金方面游刃有余。

　　韩世同：因为融创号称是高端产品，非常容易碰到像绿城这样的状况，那么如果融创他也是在这样的开发模式方面的运作的话，他在市场上的资金回笼恐怕也会面临一定的困境，但是我们看到融创他显然除了土地运作，实际的房地产产品的开发方面以外，他好像还有一定的资本运作的模式。这个是我们可能不太了解的这种背景，他可能有跟一些国际的财团可能有一些业务上的资本运作方面的合作，那么这里面他代表多少是他融创的资金实力呢？还是他有比较强大的后盾，足以支撑他未来业务的拓展，那我觉得可能还是在风险控制范围之内的这个状况。

　　值得注意的是，行业过冬背景下，融创中国逆市扩张的行为并非个案。有统计显示，去年12月，全国超过200亿元资金流向土地市场。而在这股买地潮中，具备资金优势的大型房企当仁不让地扮演主角，其中不乏保利、中化方兴、招商地产、北京城建等身影。

　　

　　接下来我们来和今天的嘉宾主持一起探讨李光昱一下。

　　为什么融创中国在最近一段来持续在逆势的高调拿地？

　　李光昱：我觉得真正的原因只有他内部的人才能最清楚，我们作为外部陈不可能很清楚。但是我觉得可以从几点来分析，第一，他拿地的成本到底是多少钱，假设非常便宜的话这是可以理解的，假设说很贵的话，我们在看下一个，就是说他融资的成本多高，刚才我们也听到录音里面说到，他实际上是今年也发了信托的产品，那么信托利率到底是多少？是比正常的信托利率高，还是比正常的信托利率的低，也就是说他背后的钱到底是多少。第三，我们再看他拿地的位置是怎么样，因为业内其实以前有这么一个说法，就是位置位置还是位置，做房地产，那么对于好、大城市的顶级的位置永远都是稀缺的，所以我觉得这个也是作为一个这个阶段拿地的重点考虑的对象。所以我觉得只有结合这几样东西综合来分析，才能知道他到底是为什么来拿这个地。

　　但是刚才简单算了一笔账，现在几个月来拿地已经花了80多个亿了。现在因为也不能算说房地产龙头老大了，很多房地产企业都认为现在比较差钱，凭什么你就不差钱？

　　李光昱：这个很难说人家资金从哪个地方来，到底拿到的资金是多少，你同样是做地产的话，如果是我们这些央企利用集团这种信誉可能拿来只比正常的银行贷款利率高个10%、20%、30%，撑死了，也就这样的顶级的央企，然后他再拆借给自己的地产公司，实际上他的成本很低的。但是如果你要是民企拿钱，可能信托利率就做到18%、20%甚至25%都是完全有可能的，所以你并不知道他资金从哪来，这个是一个很重要的事情。再有了我们说地产这个行业任何一个行业我们拿股市来做一个对比，当大盘的趋势已经确定往下走的时候，永远还是有人来抢反弹做短线的，所以每个人挣钱的路子不太一样，只有他自己才能真的很清楚或者说过一段时间我们才能看得明白。

　　有这种逆市场而为的行为，里面就一定有一些我们所不被外人所知的理由。

　　李光昱：因为很早我们说万科在地产行业里，就相当于在股市里做大事的这种，在最早的时候他就做品牌，很早王石就提出了一个拐点论，现在证明他的拐点论还是很有道理的，然后万科慢慢调整，但是一直也有一些企业他有各种各样的原因，他仍然坚持在短期或者说某个项目我觉得还是有很多偶然性，真的是具体看这个项目情况怎么样，另外其实很多地产业的人士今年也有一个共识，就是说在地产业不好的时候，其实也未必是没有机会的时候，因为这个时候往往会有公司资金链断掉，你可能会拿到你以前很想拿的一些地，而且溢价的成本很高，关键是你判断底在他。我们现在大家都在谈房价一定会降，但是房价一定真的会降吗？很难说。因为我们要看如果我们拿房价对应的人民币的价格来比，那显然这两年房价并没有降太多。但是如果我们拿房价对比其他的货物，也就是说我们用居民可比的一个购买力来对比的话，那么房价现在其实已经是降了，但是降多少这个每个地方不完全一样，我们说了看房价降和没降，看这个东西值和不值，还真的是不能简简单单的就用人民币这个标价，但我们都知道人民币这个东西其实就是一个标值的问题，而你要看它到底能买什么东西才是真的重要的。