2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。

　　在诸多限制性调控手段共同作用下，张家港房产市场和国内其他城市一样，逐渐“刹”住了狂奔的步伐，商品房成交量明显下降，房价也出现各种形式的优惠。那么已经进入到了2012年，张家港房产市场又会有什么样的市场形势呢？在日前的一次张家港地产业内座谈会上，港城房产市场从业人员对今年的市场行情发表了各自观点。

　　□本报记者 刘兴中

　　宏观调控——

　　暂时不会放松

　　对于今年的宏观调控是否会放松，张家港地产行业从业人员的普遍观点是，今年上半年的宏观调控仍将继续，市场上的观望氛围暂时还无法改变。

　　“从整个经济形势来看，国外宏观经济衰退，从美国次贷危机到欧洲债务危机愈演愈烈，这些对我国的出口和通货膨胀造成更大的压力。高房价、通货膨胀对国内经济的发展造成了隐患，为了抑制高房价和通货膨胀，政府采取了极度紧缩的货币政策，尽管2011年12月5日下调了存款准备金，但货币紧缩依然是长期政策。政府已经在高增长和抑制通胀上选了后者，宁可降低增长速度也要控制通货膨胀，市场缺钱将是长期问题。”华策咨询的负责人雷明从经济源头解释了今年房产调控继续从紧的原因。

　　在中央政府“继续维持房地产的宏观调控不变”的指导思想下，各地政府相继会出台一些抑制高房价的调控措施，如北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、长春、厦门、上海9大城市，都已经明确表态今年限购令将延续。

　　“尽管房产经济已经成为各地政府的主要经济，但在宏观从紧的氛围内，相信没有哪一个地方政府会‘冒天下之大不韪’开启房产松动的口子。”港城地产从业人员均表示，今年的市场氛围从紧，张家港房产开发商至少在今年上半年仍将艰难度日。

　　发展态势——

　　低迷仍将持续

　　从全市各个楼盘近期的成交统计数据来看，今年张家港大多数楼盘冷清开局。元旦三天假期，不少楼盘以零成交的尴尬局面进入到2012年。

　　对于今年楼市的发展态势，金富房产副总经理马列峰表示，今年上半年还将延续当前的低迷态势，在传统五六月份成交旺季时，若市场环境有所改变，那下半年的市场行情有可能出现好转，但不可能出现2009年那样的“报复性”反弹。　　

　　从市场上买卖双方的态度也可以看出今年上半年市场继续走低的趋势。　　 

　　从买方市场来看，当前国内大城市的房产下行通道已经开启，张家港房价目前仅停留在小幅的优惠打折，市民观望心态浓厚，不少人指望房价能出现明显下跌。这样的环境下，市民的购房热情不高，购房需求难以释放，楼盘成交势必会受到影响。　　 

　　再从开发商层面来看，2011年的市场低迷让不少港城房产企业对市场的乐观态度有所改变，拿地热情降低，不少地块都以底价成交可以看出，开发商对后期市场并不十分看好。再从市场上的楼盘供应来看，当前港城楼市供应充足，购房者选房余地大，不可能再出现以往“一房难求”的局面。　　

　　“保守估计，今年张家港房产市场还将低姿态地走上半年左右，下半年的市场行情现在谁也说不准，发展态势取决于市场这只‘无形的手’。”

　　房价变化——

　　整体趋于平稳

　　每当市场遭遇观望时，人们最为关注的莫过于房价的变化，房价到底要不要跌，什么时候跌，这已经是目前大多数持币观望的市民最想了解的答案。

　　对于房价的变化，其实并没有哪一人、哪一个机构能得出明确的答案。从港城大多数房产从业人员的观点来看，今年上半年的港城房价在整体趋于平稳的情况下，新开盘和新推房源将以合理的价格赢得客户，一些已推楼盘为促进销售仍将推出优惠。

　　今年的房价不可能出现上涨，也不可能出现明显回落。一方面，今年港城房价没有上涨的理由，尽管从各楼盘销售统计来看，张家港的居民购买力比较强劲，但是在当前浓厚的观望氛围中，相信没有哪一个楼盘会逆市涨价，除非这个楼盘有不可复制的垄断优势；另外一方面，不管是张家港还是其他城市，房价不可能出现大幅度的回落。毕竟，房价一旦真正全面回落，将严重挫伤地方经济，挫伤所有已买房的市民，势必增加社会不稳定因素。这是各级政府、开发商、房产相关配套产业、购房者都不想看到的局面。

　　博思堂张家港项目营销负责人王益军对记者表示，今年上半年，港城房价的发展将总体趋稳，开发商会以一个“合理价格”推出房源，所谓合理，就是市场能接受的价格。“以我们锦都名邸项目为例，在当前的市场氛围下，我们以合理的价格赢得了购房者的认可，从开盘时市民认购踊跃可以看出，在价格合理的情况下，刚需购房者的购房需求仍会释放。”

　　市场环境——

　　困难机遇同行

　　“2012年，张家港楼市受外围城市及政策的影响，大部分楼盘将延续2011年下半年的低迷状况，这是一个客观存在的‘困难’；但张家港房产市场又有其特殊性，每年推地量合理，开工量保持在120万平方米左右，市场供与求处在一个比较平衡的状态上。尚未有国内一线品牌开发企业的市场价格竞争，这对港城开发商来说，又是‘困难’下的‘机遇’。”金宾士房产销售负责人郭思敏如是表示。

　　在经历了2008年的观望，2009年的反弹后，张家港地产从业人员对市场的变化有了更加理性的认识。“观望不可能一直延续下去，反弹也不会想当然反弹，这些都取决于市场本身。因此，作为房产从业人员应该有居安思危的忧患意识，在面临市场环境不好时，也应该抱有‘冬天来了，春天不会远了’的乐观精神。”上海华燕张家港项目营销经理张志刚这样说道。

　　在遭遇当前市场环境不好的时候，张家港房产开发企业应该把这一波行情看成是提升企业核心力的一种挑战，抓住市场机遇。“2012年新推出的楼盘，要根据客观的市场情况确定销售策略，以保证资金回流和周转作为首要目标，顺应市场需求，相信仍能在成交量上取得突破。同时一些拥有绝对稀缺资源的楼盘由于其不可复制性和客户认可度，也有可能突破当前的市场氛围，取得一个比较好的销售成绩。”金宾士房产销售负责人郭思敏表示，在这一轮调控的“冬天”里，开发商只有化“困难”为“机遇”，才能迎来楼市的“春天”。