2012年1月楼市惨淡开局，商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初进一步拉开市场格局。反而，由于政策面调控、假日淡季、卖卖双方的市场观望等因素使市场陷于僵局。这主要表现在：

　　第一、大幅降价只能导致个别楼盘成交量攀升，整体市场反而由于2011年10月底的大幅降价陷于僵局。 从上海降价楼盘数量比例来看，目前只有10%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型，在当前政策和市场环境下，整体市场具体每一个楼盘价格并没有因为这次龙头房企的降价而大幅降价调整，尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强，但是半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘，多数楼盘的价格并没有做深度的调整，有的楼盘甚至陷入长期观望的市场状态，因此，整体市场价格调整幅度也未到位，部分房企仍然以主动或被动“死扛”观望的方式应对当前龙头房企降价的市场环境，这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

　　第二、2012年1月楼市惨淡开局逾八成城市成交下跌。

　　数据显示，逾八成城市成交面积环比下降，13城市跌幅超过50%。其中天津跌幅最大，达78.78%；其次是青岛，跌幅为75.99%；北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一二线重点城市也有不同程度的下降

　　拿上海来讲，2012年1月，上海新建商品住宅总共推出10.38万平方米，环比下降了89%，与去年相比也有77%的大跌。成交方面，总成交21.27万方平方米，环比下跌63%，同比去年下落79%。

　　第三、限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，尽管由于降价导致个案楼盘成交放量，但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市进行购房或投资。

　　当前来讲，楼市在经历2011年10月底以来的楼市混战之后，市场僵局已经形成，那么，整体市场是混战还是继续博弈，谁来打破市场僵局？尤其是关于楼市价格会不会进一步下调，整体市场是否会回暖？

　　笔者认为，政府、开发企业、市场、购房者等不同的市场主体表现不一样，市场终归还是要保持稳定、健康发展，买卖双方不可能一直保持现有的僵持状态，市场僵局的打破在于各个市场主体的内部底线及承受力，因此，哪个市场主体出现了一定的市场让步，那么，都有可能带来市场格局的变化，有可能打破当前的市场僵局。

　　从政策面的角度而言，当前，楼市调控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等。政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。

　　从房企的角度而言，20%左右的降幅已经是价格底部，也是当前开发商降价的底线，如果市场局面持续恶化，市场层面表现的更多的开发企业参与到降价的行列中来，而不是进一步将个案的楼盘再进行价格下调，原因很简单，当前个案价格下调15-20%（实际的降价幅度）已经可以激活市场成交量，如，龙湖丽城、新城金郡、路劲翡丽湾等均是降价后的“日光盘”，这样的降价可以达到成交量的效果，开发企业没有必要再进一步降价。

　　因此，从开发企业推盘策略及激活市场成交量的角度而言，把握好房价降幅成为关键。从去年年底降价个案情况来看，降20%对于推盘来讲除了可以激活市场成交量这个目的，更多的是蕴藏着企业营销策略的因素，如降价市场炒作话题、板块热度炒作、楼盘热销炒作、危机营销等。

　　从市场角度而言，2011年房地产市场逐渐由卖方市场转为买方市场的过程。拿上海全市商品住宅降价区域来讲，上半年基本上集中在郊区，降价幅度在10%以内，并且还保持一定量的广告投放量，市场基本上还处于僵持阶段，开发企业还在继续和市场、和购房者进行博弈。而下半年则有有所不同，开发企业在10月底之后广告投放量明显减少，开发企业很清楚直接降价对于销售量的推动作用短期内大于硬性的广告推广。10月底龙湖等龙头开发企业开始大幅降价，并且降价幅度在15-20%，甚至更多，并且取得了不错的市场效果。从市场降价范围来讲降价区域也有郊区蔓延到市中心高端住宅项目，整体市场基本呈现出向买方市场转变的特征。

　　在这样的市场背景下，价格由于政策调控继续、买卖双方继续博弈等因素不会有大的起色，短期内尤其是2-3月份楼市成交量应该和2011年下半年的行情差不多。拿上海来讲，每周保持15万平方米的商品住宅的成交量就不错了。因此，楼市2-3月这个阶段尤其是“小阳春”市场应该在“量”上做文章。

　　从购房者的角度而言，在买卖双方这一博弈的特殊阶段，如果想买到性价比比较高的房子，可以关注以下几个方面：首先，跟踪大型房企，因为他是做品牌的，产品质量会有保证。第二，在目前的情况下，很多房企还是采取高速周转的策略，要抓住这个高速周转策略过程中策略性降价的市场机会，购房者不要错过。第三，更多地关注楼盘的附加值，现在仍有有一些楼盘有赠送面积，以后这样的产品可能就会少了。第四，关注板块或者是关注区域的话，选优势板块当中的一期或者是二期。如果说选择大盘的一二期购买，从升值角度来说还是有一定机会的。从自住角度来说，买的早也节省了购房成本。