经过两年的房地产政策调控，消费者持币观望，市场成交趋向低迷，越来越多的库存积压正构成对房地产市场的严峻挑战。数据显示，2011年广州十区二市商品住宅存量面积为1430万平方米，存量套数为11.3万套创两年内新高，主要存货上幅起始月份为9月，原因为经过了两年政策调，在三季度后控市场预期改变，各楼盘成交量下降导致存量大幅度攀升。根据世联地产的分析报告，消化这些积压库存，需要18.7个月，而往年正常的消化时间为9-11个月。在业内分析人士看来，市场产品相对过剩成为2012年市场常态，以价换量的趋势形成，开发商回款压力进一步增加。

　　世联地产人士分析，2011年广州十区二市存量主要集中在几个供应较大的周边区域，花都、增城、番禺三区合计占到整体存量的59%，迫切需要去库存化形势突出；中心区域除白云、天河外，由于供应较少所以存量不高，而白云区由于2011年金沙洲板块及白云大道北板块供应放量使得存量增大，天河区主要因为去货缓慢，供应虽然不多但存量上升趋势较快。

　　从各区的去货时间看，南沙区市场受到饱和度上升及2011年市场供应攀升等因素影响，库存去货时间高达28月，番禺、从化、越秀、花都去库存时间均超过20个月，萝岗区因为供应主要集中在12月及受签约延迟的影响区库存时间也超过了20个月。海珠区由于大盘供应主要集中在上半年所以库存去货时间最少只有11个月。

　　在世联人士看来，2011年广州市整体住宅市场走过了抢售期、一次探底期、市场博弈期、转折下行期四个阶段，总体市场下行趋势形成；另一方面，广州市政府完成了年度调控目标，但主要因为住宅均价较低的周边区域成交放量拉低了整体市场均价，所以市民并没有感受到住宅市场价格下降，从房管局数据看，十区中有八个区住宅价格涨幅在17%-30%之间，各区域价格均呈现不同程度的上涨；最后，广州住宅市场库存量再攀高峰，未来开发商去库存压力增大，住宅价格下行概率较大，2012广州将进入“去库存时代”。

　　由此，在现阶段政策不发生大的调整转向的前提下，2012年广州中心六区住宅市场新增供应将会进一步放大，荔湾区、白云区、天河区均有大量项目上市，周边区域花都、番禺、增城供应也将放量，初步统计广州十区二市2012年将会有约10.8万套住宅产品上市，在限购、限贷政策持续下，市场饱和度上升也成为趋势，开发商“以价换量”去库存、政府积极敦促银行执行差别化信贷政策，成为广州市场健康发展主要焦点问题。