经过春节过后一个多月的调整，楼市逐渐步入“正轨”。市场活动较之春节前后开始活跃，团购、直降等优惠方式受到了购房者广泛关注，年前积累的购房需求也正逐渐释放。虽然楼市历经一年调控政策打压，很难现成交龙抬头的奇迹，但由于中央保护首次置业贷款需求以及不少银行信贷松动等利好消息的不断出台，目前苏州楼市成交处于稳健的状态。眼下存款准备金率的下调又再次驱动了社会对于房地产行业信心的提升，伴随着楼市各种积极信号，"金三"的到来是否会开启龙年楼市的首波“复苏季”？
　　看点一：刚需产品去化或现“井喷”
　　在刚需的带领下，元宵节过后的苏州房地产市场有着“忽如一夜春风来”之势，成交的逐步回暖透露出一丝艳阳高照的味道。据统计，2月苏州住宅成交7307套，楼市呈现“高烧”暴涨。不少开发商趁热打铁，在2月认真观察市场后，准备在3月开盘“捞金”。
　　即将到来的3月份将有20多家楼盘入市“争宠”，其中园区10家，占开盘总数的近一半，其他区域开盘数量齐平。从将要推出的产品类型来看，刚需房源依然有重要占比，海尚壹品、新城金郡及相城区纯新盘南山檀郡均有大体量的刚需房源入市，而这些房源面积段多集中在70-90平米的户型。由于今年闰年的特殊时长，结婚扎堆也惹火了一批婚房。今年情人节，各楼盘试探市场针对性推出情人节主题房源，城南某楼盘7300元/平米的90平婚房一度受追捧，最近成交势头一直上扬。在对购房者调查统计中了解到，目前市场里除去改善性购房者，大多还是30岁左右工作不久的年轻人，以婚房为主力，大多需要家庭给予支持，因此价格承受范围也多在7000-8000元/平米左右，面积在80-100平米范围。市场刚性需求大在，加上此次下调存款准备金率，货币政策的松动无疑会刺激刚需客购房，在三、四月份，房地产市场上刚需产品的去化率或将被带动。
　　值得一提的是，改善型需求年后势头也较猛，三月份将面市的栖霞栖庭、和融优山美地公馆等项目均有改善型户型房源推出。刚需出尽是改需，园区改善型房源将在后期释放潜能，改善型需求也逐步露头。虽然在数量上远比不上庞大的刚需人群，但由于改善型需求的购买力要更强，受到信贷政策和资金问题的困扰更小，因此其购买力不可忽视。此外，改善型购房者经过1年的政策消化和理解，许多改善性购房者逐步接受了房贷新政，反而更加关注房企品牌、户型设计及科技等购房细节。类似白塘壹号、置地青湖语城后期将要推出的精装高层产品，或许能挑动部分改善型购房者的热情。
　　3月份入市房源环比2月增加三倍，原本计划二月份开盘的一些推盘纷纷推迟到3月。不少商家把2月作为年后的重要观察期，感受市场总体氛围后，再规划开盘。但苏州目前库存依然居高，因此新房源的入市在调控预期升温的当下楼市仍是一场挑战。
　　看点二：降价跑量已成大势
　　购房者经过一年观望及春节长假的犹豫之后，不少刚需迫于需求从观望改为加速出手，因此促成了一些刚需板块的局部热销。“最近来看房的人是年前的好几倍，当然，这种现象也不仅出现在我们这一家。”位于邵昂路板块的一项目负责人坦言，元宵过后前往售楼处咨询的人猛增，一到双休售楼处甚至连座位都没有。无独有偶，在记者探访另一家售楼处时，一个小时内就有三组客户下了单子。王姓购房者告诉记者，“越溪将来肯定会升值，轻轨也只是几年的事。况且户型朝向也很满意，算下来七千余元的价格性价比也十分高，此外，项目还给出的不小的优惠条件，总价大约能减去5-6万元。”随着中环快速路线的规划及近期轻轨交通的不断完善，吴中大道越溪板块及园区湖东板块在逆市下掀起刚需置业热潮，其中邵昂路板块内的新城金郡、越湖名邸、招商小石城等项目一直稳居周销售排行前列。
　　能以7千余元甚至6字头挤进热门板块，购房者自然闻风而动。面对严峻的市场形势，开发商纷纷选择“现金为王”策略，在战略上做出较大调整，现场营销动作特别是价格动作的变化，刺激了其中一部分刚需客户作出购房行为。特价房将婚姻与房子巧妙结合，团购活动直降27万等，牢牢抓住购房者眼球。根据市场观察来看，虽然不少楼盘销售回温，但也不乏销售平淡的项目。割肉降价虽心有不甘，但各种营销手段仍是层出不穷，各楼盘打出不同低价和特价房吸引购房者，但已有长期看房经验的购房者对开发商推出的“起”付，“买房送车”等优惠活动中的“奥妙”已深有体会。开发商若没有实实在在的“割肉”，也很难让购房者满心欢喜认为得到了实惠。显然，降价跑量已成大势，购房者的眼睛已擦得雪亮，优惠风潮将会在“金三”得到更优的演绎。
　　看点三：看客出手“终须有”
　　经过长期的调控政策累积之后，目前苏州房产市场已经处于一个相对平衡的状态。苏州房产限购已满一年，而2012年作为非长期政策的限购令，仍给市场以想象空间。两会已正式拉开序幕，后期政策的走向更是牵动了地产人士的神经。如今不少购房者前期已经看好，等的仅仅只是资金充裕，“足够”便出手买房。近期，部分地区首套房贷利率有恢复到基准利率甚至折扣现象，房贷政策的松动一定程度上将能促进部分观望许久的刚需族出手。
　　由于2011年受调控影响导致的库存积压，2012年可售房源量会较大。在众多楼盘中，此时购房者的选择面也较为广泛。“宏观调控下的楼市选择的余地更大，该出手时就出手。”苏州市房地产行业协会秘书长倪峻在接受采访时表示，如今苏州房价已至低位，购房者完全有机会货比三家，买到性价比高的住宅。开发商降价也只是在压缩利润，但不可能一直做赔本买卖。
　　虽然在“最严厉”的调控打压下，不少刚需群体被“误伤”，但国家目前对于首次置业群体以及保障性住房群体持支持购房态度。作为楼市调控的一大手段，日前存款准备金率的下调为刚需一族购房提供了好的条件，贷款的放松，对刚需族来说亦是一大利好消息。此次下调幅度尽管仍是微调，但是，时隔不长的两次下调已经形成市场叠加效应，尽管当前从严执行的政策或不会在短期内使“小阳春”的成交量抢眼，但后期楼市走向仍然值得我们期待。