先声明，这篇文章不是站在任何立场，为开发商群体说话，而是作为一个开发行业业内人士，在分析开发商成长过程中，看到目前社会所谓的开发商暴利的背后，所谓暴利几何?他们的付出和回报在那里?

目前的开发商，尤其是前几年，包括2006年之前的开发企业，当时全国房价基本处于稳定发展期，尤其是在04年之前，房产的盈利比较稳定，当然当时房地产的开发大都处于比较低的纯满足居住的水平，全国著名的房地产开发商比较少，房产的关注度也不像现在这么高。

自从03、04年房地产开始调控的步伐加紧之后，尤其是当时“5.31大限”，让部分开发商甚是不安，因为当时协议出让的土地比较多，透明化程度比较低，政策的紧逼让一些开发企业不知所措。而当之后土地招牌挂之后，房地产开发行业在以当时顺驰为首的开发企业，利用国家新颁布的招牌挂制度，在全国范围内疯狂高价拿地，一度打破了房地产开发平静的局面。在高地价下，无疑产生和推动高房价的产生。从此，“地王”这个词不断的出现在全国老百姓的眼前;房价逐渐偏离正常的轨道，不断挑战购房人的心理极限和承受能力;

众所周知，房价上涨的几个标志性年度为2005年、2007年、2009年;在2005年是在土地招牌挂制度催生高地价，产品上市的首度年份，房价上涨造成必然和首度恐慌;而当时根本就没有节制的措施，政府沉醉于高溢价的土地财政收益中，而部分开发企业也在不断的相互攀比价格，哄抬区域价值，推高房价，高房价带来高税收，老百姓买涨不买跌，看到房产的价格上涨和住房需求的压力变大，不断地加入到买房大军中，由此，房地产市场欣欣向荣，多方得利的时候，房产的价格，逐渐超出了老百姓的承受范围;

老百姓对于房价的不满，让政府为稳定出台了多项的调控政策，06年、08年的两次大规模调控，造成的结果更是让楼市、土地市场疯狂，房价奇高不下，地王不断刷新。

我们回头看看，房地产的收益。在05年之前，大多数的房地产企业基本是按照拿地直接开发的模式，当时房地产的主力产品是多层，开发周期基本保持在1年左右(丛动工到销售完毕)，而房价的上涨也仅每平米2-300块之间，开发企业对此利润也是比较满意的，我们可以按照当时石家庄一个案例来分析：

当时地价：30-40万元/亩，一般容积率在1.5以下，楼板价在300-400元之间;建安成本在500-600之间，加上其他管理成本、财务成本、营销成本，我们综合按照200元/平米计算，按照开盘价，企业的成本在1000-1200元之间;利润在300-500元;企业利润率一般在20-30%，加上价格的上涨，综合价格按照1650元/计算，最高可达到40%;

而我们假设该房子是2004年购买，在2006年出售，2006年该地段房产二手房价格在4000元/平米，购房人的购买我们按照1500元/平米计算，购房人每平米物业增值2500元，按照获利能力来说，3年时间购房人利润率为167%，我们除以3，年获利56%，而且是一次投入，享受年增值;而开发企业一次投入，一次回报;

而目2010年该板块二手房的价格已经达到了5500元，这还是高层公寓的价格，和多层别墅类产品的价值不能相比的;

房地产开放商的利润只要是不捂地屯地，正常开发，其利润并不是十分高的，现在也是;因为开发时间实在项目开始前有规定的，不按照规定时间开发完成，其违规成本也是高昂的;房地产开发企业，为了能开发获利，大投入换来高产出，同时对于城市建设、居民生活品质提升，财政税收、基础建设(如道路、学校、商业等)、区域价值的宣传和开发提升，都立下了难以磨灭的贡献。

当然，在房地产开发领域，并不是每个开发企业都这样正常操作，有部分企业则以囤积土地、炒地、炒房，赚取时间的差价溢价，并不以实际开发付出得到回报，这些利用钻营获得土地获取收益、利用囤房赚取溢价，让老实本分的开发企业背上了黑锅。

作为企业，他们在为社会做贡献的同时换来他们应得的报酬，这是无可厚非的。毕竟企业本身就是一个盈利组织。而当我们把一切房价上涨的罪恶都归于开发商时，他们也是有苦难言。

欣喜地是，近年来，不断产生的地王和不断透明的房地产开发成本别广大老百姓所认知认可;老百姓也逐步看清了房价上涨的本质，开发企业终于可以“沉冤得雪”，不再成为社会大众口诛笔伐的对象。

而在面对2009年房价一路飙升至2010年这个关头，开发企业更是比购房人关心政策的变化和这种畸形上涨带来的不稳定。购房人买的是一套房子，而开发企业投入的则是身家性命;

回归理性，企业也呼唤一个安定祥和的盛世环境，不只是房地产企业如此。

点评：开发商之所以能够在房地产市场中获取暴利，我认为这与政府的土地税收政策有密不可分的关系，许多开发商依靠政府的暗中支持，低价拿地，然后高价销售房产，从中谋取暴利。整顿房地产市场刻不容缓了！