据《财经国家周刊》“刚刚接到总行下达的新增开辟贷额度，控得很紧，比旧年入了近1/3。”1月29日，某股份制上市银行上海分行人士对《财经国家周刊》记者说。
面临一直释放的房地产市场调控旌旗灯号，在银监会增强信贷规模束厄狭隘的情形下，商业银行起头加速房地产信贷调整步伐。收紧开辟贷额度、利率上浮、前进小我私人住房按揭贷款首付款比例等，成为现实选择。
1月26日，银监会召开的2010年第一次经济金融形势剖析转达会上提出，各银行要“高度关注房地产市场转变，严酷实施有关信贷政策”。
在2009年巨额的信贷投放下，商业银行的房地产新增贷款亦立异高，在2010年楼市前景不明的情形下，对信贷质量带来未卜风险。
国家统计局揭晓的数据浮现，按房地产开辟贷和小我私人按揭贷款合并盘算，2009年房地产开辟资金泉源中，银行信贷资金占比到达34.48拮抑赋觯羰强悸堑酱钕蚍康夭婺Ｅ灿玫那樾危约胺康夭僦惺┕て笠档孀室嗖棵懦鲇谝行糯鲜霰壤够岣摺?
部门银行人士向《财经国家周刊》吐露，在银监会上述会议召开前后，他们已经起头在调整2010年的房地产相关贷款政策，普遍的做法是“总体收紧，有保有压”。
总体收紧
某股份制上市银行上海分行人士说，总行2010年严控开辟贷额度，今年的新增贷款估量规模年夜幅下降的情形下，总行要求今年禁止腾挪其他贷款额度到地产开辟贷上。
此前，当房地产贷款额度不够时，银行在贷金钱目中“自求平衡”的做法很是普遍。现在，一些银行已经提前口头预警各地分行今年不得如斯操纵，起码在一季度。
一家股份制银行中部门行的风险节制部司理敷陈《财经国家周刊》记者，2010年对房地产开辟贷的精神是：有好的项目就直接上报，没有好的项目，不必滥竽充数，且审批权齐截在总行。
据某国有年夜行公司部人士介绍，他们已向各分行下达了收紧地产信贷的看护，原则是根据“国11条”精神和禁锢部门要求，各地分行按季剖析当地域内房地产价钱走势和趋向，严酷开辟贷营业操纵，增强风险提防。
“国11条”，即是2010年1月10日国务院办公厅揭晓的《关于促进房地产市场平稳健康发展的看护》。为禁止当前过高的房价上涨态势和资产泡沫，该看护要求银行机构要严酷房地产开辟贷款和二套房贷款政策，以提防风险和禁止投契。
据《财经国家周刊》体味，多家银行正在加紧起草合适禁锢标的目的、加倍严酷提防系统与行业风险的信贷细则。开辟贷的主要标的目的是：支持通俗商品房开辟项目，选择介入地价合理、地段配套法子相对较好的项目。严酷看待2009年高价拿的地块所做的项目。
“尤其是对那些旧年拿地较多的中型房地产商，要稳重。”一家国有年夜行人士对《财经国家周刊》说。
别的，小我私人按揭贷款亦将根据“国11条”要求，严酷实施二手房首付四成的划定。多家银行个贷部人士还向《财经国家周刊》浮现，将会压缩享受七折利率优惠的客户指标。
“只有小我私人信用记实好的、户型合适国家鼓舞激励政策的、首付比例高的客户，才华完全打七折，剩下的都要上浮。”某商业银行人士吐露。
工行武汉分行人士敷陈《财经国家周刊》记者，银监局2010年将不定期抽查房地产相关贷款情形，考核开辟贷和小我私人按揭是否合适贷款前提、轨范是否合规等。“一旦出现问题问题，将会给以严酷处分。”
因为今年信贷投放的总盘子被预定为7.5万亿元，业界估量，与信贷总量增速的转变标的目的齐截的房地产信贷也会出现较着下滑。国家严控新开工项方针贷款投放政策会影响开辟贷的扩张。据西南证券测算，2010年地产行业贷款增速将下滑25?8?
调控出的机缘
部门商业银行对房地产信贷的节制，让另一些银行嗅到了机缘。
“我们正在评估一个新客户。现在概略倾向于放款。”某股份制银行深圳分行的一位公司部当真人对《财经国家周刊》记者说，因为信贷调控新年伊始拉开帷幕，一些开辟贷项目正从年夜行挤至股份制银行。
据其介绍，2009年贷款前提宽松，当地良多年夜中型房地产企业客户主要被年夜型银行独霸。销售市场的火爆，使这些开辟商手头储备堆集了不少现金。当2009年下半年拿地，2010年筹办开辟时，年夜行的资金口袋却收紧了。“现实上良多项目仍是不错的。”
除了项目机缘之外，信贷额度的紧缺，也使银行议价本事获得汲引。“旧年是求着企业贷，你给授信，人家不用。今年是（开辟商）甘愿宁可支出斗劲高的利率，也先把款提走。”某股份制银行广东分行人士说。
额度的收紧使银行对利率定价有了更多话语权，这使得银行可以经由过程“以价补量”实现收益增添。
“1月我们贷出的开辟贷，利率都上浮了8蕖蹦彻心暌剐兄胁棵判腥耸肯颉恫凭抑芸匪怠?
一家中型股份制银行地方分行人士也介绍，按总行要求，他们近期的开辟贷款利率齐截根据基准利率上浮10奘６诰赡辍扒肌笔保悄暌共坷肟俅际凳┚耪鄣恼叩紫摺?
贷款利率的上协调信贷额度的淘汰，当然概略促使房地产商去追求其他融资渠道，但这种节制，也使银行有更多自动性来分辩客户风险。
2009年11月份，作为“优质客户”的中信地产，其100亿元授信年夜单被某商业银行否失踪。尽管其土地储备跨越2000万平方米、总资产约500亿元，但审批银行觉得集体客户的盘子年夜，财务和人事关连巨年夜,贷款若是流入集体内部,银行难以监控资金的现实操纵和流向。
一位银行业内助士觉得，类似这样的案例在今年的信贷缩短情形下，估量还将会频仍上演。银行将在贷款投放中博取自动权。
同样的情形也发生在小我私人按揭方面。据《财经国家周刊》体味，部门银行正酝酿压缩首套房按揭贷款7折贷款利率的占比。一家股份制银行总行人士敷陈记者，他们2010年规画把实施上述利率的贷款节制在全数贷款发放量的30弈冢白罡卟豢缭?0蕖?
进退考量
因为对房地产市场风险果断增强，银行起头细分房地产市场，加年夜客户结构调整。
“那些旧年下半年以来拿地较多的中型和平易近营房地产商，我们会斗劲稳重。”一家股份制银行人士对《财经国家周刊》记者说。他还说，该行现在的政策是：姑且只做室第项目，不做商业地产和别墅类高档楼盘。
而还有商业银行则规画，第一季度主攻较为优质的商业贷款。其原由在于跟着楼市调控，二套房政策从严实施，房价高企等身分，室第市场前景不明。对比之下，经济清醒布景下，商业勾当的重新变暖，一些都会富贵商业旺区的街铺商业贷款正变得有利可图。
而对开辟贷而言，住房市场的转变，也对银行信贷投放极具意义。
据体味，2009年房地产商拿地的资金比例中，20拮杂凶式穑?0?拮式鹄醋砸抵鞯男∥宜饺税唇掖睿鸬?0?拊诮üこ滔罘秸朊逑蛞写睢Ｏ衷谛糯放〗簦康夭僮杂凶式鸨壤骋庥钤な劭疃杂诮衲暌岳捶康夭痰南纸鹆髑樾畏⑸暌褂跋臁?
平易近生银行行长洪琦不久前指出：当前的高房价及政策调控使得2010年的衡宇销售前景布满了不确定性；相反，今年的房地产投资则将估量连结较快增添；二者此消彼长，房地产企业的现金流总体将不及2009年丰裕，一些开辟商的财务风险值得重视。
当然2009年销售火爆，开辟商总浮现金流还算富足，但上述从事高捧室第开辟的开辟商投融资部人士也向《财经国家周刊》说：“若是市场销售欠好、银行贷款不畅，那么除少数能在资本市场融资的年夜型房企外，绝年夜年夜都房地产现在的现金流最多支撑一年时刻。”
房地产市场1月份的数据并不乐不美观。据国信证券1月26日的研究敷陈，1月18日~1月24日时代，从17个重点都会环比看，除少数都会外，各地销量下滑趋向未变。
这种情形也对银行的风险办理提出搬弄，他们需要应对客户概略俄然爆出的风险。
就在1月25日，上市公司年夜龙地产俄然揭晓通告，称其控股子公司北京市年夜龙房地产开辟有限公司因欠缴竞获土地的地价款，1月22日被停歇新的土地出让生意营业勾当的资格。而即是该公司，旧年11月曾以50.5亿元的价钱拿下北京“顺义区天竺开辟域22号地块”成为那时北京“地王”。
有鉴于此，多名银行业人士向《财经国家周刊》浮现，2010年对开辟商的力量和项目资金的运作情形，会节制得加倍严酷。开辟商最年夜的风险是烂尾和楼盘销售不出去，要节制这两年夜风险，“重点在于支持那些力量强的开辟商和洽的项目。”
一些银行还考试考试加年夜保障性住房的贷款占比，以此平衡风险。
“银行和开辟商对盈利方针追求分歧，只要收益略高于风险，开辟商都有概略去做。可是银行要周全考量风险。所以，即使对保障性住房资金支持，收益较低，可是在国家政策的支持下，风险较小，我们也会考虑去做。”某股份制银行地方分行人士说。
但他也同时认可，对保障性住房的信贷政策还缺乏年夜白的指引和细则。“总行指出了相关精神，但没有划定占比。在具体实施中，哪些项目可以算成保障性住房、对保障性住房的利率可以优惠到什么水平，还不年夜白。”
面临风险未卜的市场，商业银行果断的差别化已经凸显。
