15年一个轮回，中国房地产又重回起点，如果说，1998年，以终结福利分房为目标的“房改”启动，还带着强烈的“经济马车”的使命，而这一次，在推动国民居住环境大改善和一次次支撑经济发展之后，房地产业终于重回了自己本色，那就是在中国城市化的进程中，作为一种与国民收入相适应的消费品，真正满足多数城市人合理的居住需求。

　　十年时间房价涨近三倍

　　中国房改肇始于1998年国务院发布的23号文件，这份名为《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的文件明确了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的房改核心内容，从此宣告了中国近半个世纪福利分房制度的终结，房地产市场化也就此拉开大幕，随着2000年全面停止福利分房后，中国经济开启了房地产业的黄金十年。

　　21世纪的第一个十年对于很多城市家庭来说，住房条件的确在改善。相比房改前城市人均住宅面积约10平方米的的“底子”，中国城市人口人均住宅面积得到大幅度改善。2010年，城镇化住宅面积已达到人均30平方米以上，而1978年人均住宅面积仅6.7平方米。

　　房改在带来市场效益的同时，也带来了房价的不断攀升。以成都为例，2004年成都含经济适用房在内的商品房平均房价为2452元/平米，而到2011年10月，成都市商品房成交均价为7413元/平方米。而在主城区三环范围内，单价近万甚至突破万元的项目已经不在少数。

　　很多人被抛离了住房供应的“列车”，对于许多没有享受过房改时代福利分房的年轻人和中低收入家庭来说，房价已经成为他们生活中难以承受的负担。与此同时，大批由于结婚成家等刚需倾其所有按揭购房的家庭，他们或由于入市时间较早，后来看着房价连创新高而笑逐颜开，或由于是高价入市而成为负担沉重的“房奴”。

　　8年调控 投机行为终离场

　　其实早在2005年，国家就已经注意到房地产市场过热、房价上涨过快的苗头。当年国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被业内和媒体称之为“国八条”。这也开启了国务院连续多年以行政条文调控房地产市场的先河。不过此次调控在强调稳定房价的同时也强调“要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动”。这个时期，“房价过高”与行业经济发展的矛盾还不突出，发挥行业对经济的拉动仍是主流需求。

　　随后，2006年的“国十五条”，第一次要求加大中小户型住房供应，90平方米以下住房用地面积要占到城市年度住房建设用地供应的70%。希望从增加市场供应单位角度，缓解房价与民众购房需求爆发的矛盾。而此后的2007年，房价过快增长的势头愈演愈烈，为抑制市场过热，二套房贷首付上浮到四成，国务院24号文首次强调保障房建设。而到2008年，受全球金融危机拖累，曾经打压房价的政策不得不在这一年掉头转向，降低首付门槛、减免房产交易税费等优惠政策重新登场。同时，超发的货币也成为推动房价上涨的强劲动力，2009年房地产市场经历了一段短暂的低迷期后，出现了报复性反弹。应该说，这一时期，调控还显现出一定的“经济马车”属性，政府将房产作为宏观调控工具，经济过热就打压一下，趋缓就拉一下。

　　2010年以后，随着房价被炒房、投机行为推升得越来越高，一线城市房价动辄每平米三四万，一些有真正住房需求的人反而被高房价挤压出局，表面繁荣背后房价泡沫化风险越来越高，并日益成为中国经济健康肌体的一大隐患，并制约着行业自身长远发展，抑制投机、限制投资开始成为决策层的共识。随后，终于有了2010年的“国十条”、2011年的新“国八条”等，纷纷从税收、金融信贷、土地供应、市场监管等多个手段入手调控房价，限购、限贷、限价等争议性手段出台，投资者逐渐离场，才终于刹住了房价的一路狂飙，成交量开始下挫，房价呈回落态势，市场步入“调控常态化”时代。

　　投资属性消退购买力决定房价

　　房改十余年，房地产市场在充分发展的同时，是保障性住房的严重缺失。值得注意的是，1998年国务院出台23号文在停止实物住房分配的同时，还强调了要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。然而，经济适用房的建设远远没有按照当初设计的房改“路线图”来实施，很多城市的保障性住房建设曾一度处于停滞或缺失的状态。

　　据业内人士反馈，2011楼市调控政策真正具有杀伤力的还不是“限购”，而是2011年全国要建设1000万套保障房。这个数字是史无前例的，这意味着保障房建设将进入“井喷”时代，恶补房改以来在保障性住房方面的历史欠账。一方面，通过差异化的金融、税收政策支持民众正常化的住房需求，另一方面，坚决抑制不合理的购房需求，堵疏结合的治理模式已经为房地产业长期、健康发展指明了方向。

　　在著名经济学家左小蕾看来，经历8年的调控，决策层已经将抑制不合理购房需求作为一种长效机制，房子的金融属性、投资品属性将消退，而一个真正自住主导的房地产消费市场，房价一定是由需求与民众购买力决定的。