楼市动态

房价跟着轨交涨的黄金法则恐难再现

楼市动态 2012/4/9 8:47:38 1205次 0条点评
摘要轨交修到哪里,哪里的房价就跟着涨的现象在相当长时间还不会过时。因为轨交开通必然带来配套改善,板块成熟对房屋售价及租金上涨将起到推动作用。
上海将迎来‘后世博时代’轨道交通建设的再次飞跃,多条线路将于年底开通。这给相关区域板块的房价带来一定的想象空间。

  事实上,随着轨交网络建设的推进,上海已全面进入轨交时代,一个区域有两三条轨交已不稀奇,新通车的轨交线路给沿线区域楼市带来的影响也开始发生变化。分析人士认为,轨交利好固然存在,但‘轨交修到哪里,哪里的房价跟着涨’的楼市黄金法则恐难再现。

  曾经的房价“推手”

  1995年,上海有了第一条轨交,上海楼市进入“轨交时代”,“轨交修到哪里,哪里的房价跟着涨”成了楼市多年来不变的法则。

  轨交1号线的开通,让处于郊区的闵行莘庄等地区楼市迅速发展,2号线的开通更是大大拉近了浦东与浦西的距离。

  如果说上海轨道交通建设初期,对于楼市的影响只是促进其快速发展,那么,在2005年以后,轨道交通建设大踏步的发展则成为房价上涨的客观因素之一。

  9号线2007年底通车,带动了松江新城楼市成交量和价格双双大幅走高,以板块内的标杆楼盘为例,2007年10月,受到轨交开通的利好,其二期开盘价为7000元/平方米,较一期开盘5200元/平方米的价格足足上涨了34.6%。

  7号线在2009年年底通车试运营,沿线楼盘价格也出现集体上涨。在轨交通车前,上大板块、大华板块一年累计房价涨幅已超过40%,远远高于全市平均水平。北段大场板块(包含上大板块)的均价也一路飙升,公寓房成交均价年初为8308元/平方米,到年末已超过15000元/平方米。

  这样的例子举不胜举,6号线之于金桥、8号线之于浦江、11号线之于嘉定皆是如此。“轨道交通对于土地价值的增值是毋庸置疑的。”上海中原研究咨询部总监宋会雍指出。

  “助涨”作用递减

  “轨道交通对于楼市的影响力正在递减。”宋会雍认为,随着上海四通八达的轨交线路建成开通,越来越多的沿线板块都已拥有一条甚至多条轨交线路,新线路开通所带来的影响自然会越来越小。

  上海华燕置业市场研究部副经理张晴怡表示,在整体市场不佳的情况下,房价受到轨道交通的影响也不太明显。以嘉定为例,由于前期对于轨交利好的透支,过多楼盘集中供应,在大势趋弱的情况下反而成了领跌板块。

  “尤其是那些已经拥有轨交线路的地区,在当前的形势下,多一条无关痛痒。目前购房者以刚需为主,更关注的是价格,所以在已有轨交的情况下,不会因为多一条而支付更高的房价。”张晴怡分析。

  宋会雍认为,虽然轨交的影响力逐渐趋弱,但无论如何轨交的发展对于沿线楼市还是正面的,有增值作用的。

  汉宇地产市场研究部经理付伟认为,“轨交修到哪里,哪里的房价就跟着涨”的现象在相当长时间还不会过时。因为轨交开通必然带来配套改善,板块成熟对房屋售价及租金上涨将起到推动作用。但和过去5年不同的是,由于投资投机性需求被挤出住宅市场,房价的涨势会更加趋于平缓,涨幅不会像以前那样大。

  调控之下,轨交对于沿线房屋的租金利好更大。张晴怡指出,由于调控,对于房屋租赁的需求增大,轨交又利好出行,所以对租金会产生助涨作用。

  轨交通车仍是利好

  公开资料显示,2012年预计有6条轨交建成,包括8号线三期、9号线三期、11号线北段二期、16号线(原11号线南段)、12号线东段和13号线西段。

  21世纪不动产上海区域市场中心分析师邱丹表示,16号线途经板块由北向南依次为周康、航头、新场、惠南和临港新城;这些板块将直接受益于轨交通车。上述5个板块中,2011年间新建商品住宅成交均价水平由高到低依次为航头、周康、新场、惠南、临港新城,基本呈现以3000元/平方米的梯次逐级递减的趋势。16号线开通后,可能会拉近各板块房价之间的差距。

  12号线东段(金京路站—国际客运中心站)将于2012年年底建成通车。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申指出,与在建的轨交16号线不同,12号线东段涉及的三大板块虹口北外滩、杨浦东外滩、浦东金桥,都属于配套较成熟的板块。未来12号线对区域的串联虽是利好,但对板块的价格联动效应可能较其他在建线路稍逊一筹。此外,虹口北外滩、杨浦东外滩、浦东金桥三大板块的定位层次各不相同,未来客源分流的可能性不大。

  13号线西段(华江路站—金沙江路)也将于年底建成,途经板块由东向西依次为长风板块、长征板块、真新板块、江桥板块。毫无疑问上述板块将是未来13号线西段开通后的直接受益板块。佑威机构执行董事黄志坚告诉记者,13号线开通最大的受益板块是长风板块和江桥板块,但区域内在售一手房以及存量都非常有限,对沿线二手房的促进作用将更为明显。

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    2020/11/30 11:12:28
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