“已成功运营十多年、包租20年后再赠送N年，在上海滩，做世界的房东……”，去年3月，在一系列诱人宣传中，黄浦区人民路386号的上海滩商厦被隆重推出，吸引着一批又一批投资客竞相购买。然而，他们的梦想不但没有实现，直至今日，虽焦头烂额四处奔波，在维权道路上仍没有如愿要回自己当初付出去的钱款。记者调查发现，推出上海滩商厦的有关商家，同样以售后包租形式推出的金山义乌小商品城等项目，也都未能如期营业。而一些投资客购买“大牌”房地产商家推出的“售后包租”物业，也出现了不能如期返租现象。房产律师提醒，在国家对房地产调控愈来愈紧的当下，购买“售后包租”物业更要谨慎而行。
　　据了解，有关投诉人已向黄浦法院起诉，法院准备同案并审。

　　首付415万买的酒店物业贷不了款过不了户

　　去年3月，市民赵先生收到了南丹东路107号某地产中介业务员袁（音）小姐的短信，短信说人民路上“上海滩商厦”在成功运营十多年后，隆重推出售后包租业务，业务涉及8至14层的上海兴宇大酒店和8楼以下的商铺，问他是否有意向购买。赵先生是袁小姐的老客户，以前就买过她推介的物业，交易也比较顺利，3月17日，他欣然前往看房。

　　赵先生说，当时的售楼处不像一般新的投资性物业一样设在一楼，而是设在兴宇大酒店里一间相对独立的房间里，同他一样去看房的还有一二十批人，几乎将每间房都挤满了。

　　赵先生相中了兴宇大酒店的房子，这个酒店原来产权方为上海亚兴实业有限公司（以下简称“亚兴”）。洽谈中，商家介绍，推出来的这批物业所占用土地使用权从1999年3月至2049年3月，虽有抵押关系，但可以过户办产证，实行售后包租形式，由买受方统一委托给“亚兴”出租经营管理，委托经营管理期限为20年。为了方便买方出租，在这个期限到了后，委托经营管理期限还可以赠送18年，即至2049年。

　　商家说，客户买下后，第一年返还的房租将达总房款的8%，第二年达9%，到第三年，可以进一步提高到10%。而且，到第三年后，只要客户书面要求“亚兴”对相关物业进行回购，“亚兴”必须无条件按原来售出价格进行回购。“亚兴”还委托了上海四晟投资管理有限公司（以下简称“四晟”）进行担保。

　　如此一来，赵先生觉得投资这里将稳赚不赔。第二天，即3月18日，在商家同意降价几万元后，他首付415万元现金一次性买下了位于兴宇大酒店内面积各为50多平方米的两套房，总价共计690万元，双方约定首付后的不足钱款通过银行按揭支付，并明确：“亚兴”于2011年6月1日腾出赵先生所买房屋，于2011年7月31日配合赵先生向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

　　接下来，赵先生按“亚兴”要求将有关申请贷款的材料呈送交通银行，但材料送过去后，银行却拒绝了他的贷款申请。随后，他又按“亚兴”要求，将申请贷款的材料送到工商银行。这一次，他的贷款申请同样没有得到批准。“一开始，他们说贷款还要等一段时间，但是，一段时间之后还是不能贷，那时，银行工作人员告诉我说这个楼盘贷款有点麻烦。”

　　这之后，“亚兴”便不再要他去银行办理贷款申请，而是要他以分期付款的方式支付剩余的175万元余款。“分期付款一般是通过银行贷款才有的，怎么企业直接让我分期付款了？”赵先生感觉不妙，就多方查询兴宇大酒店的有关情况。

　　经查，早在2009年，“亚兴”在向工商银行贷款5.5亿元时，就将兴宇大酒店抵押了。而来自官方的一份《房地产权利限制状况信息》则介绍，因为已设定抵押，上海市第二中级人民法院2011年9月16日就查封了“亚兴”名下的上海滩商厦8至14层房产（不包括8层物业用房），此次查封的房产就位于兴宇大酒店，查封预计结束日期到2013年9月15日。

　　赵先生马上找到“亚兴”的销售主管，要求退房，但一次次均以种种理由被拒绝。直至后来想方设法多次找到“亚兴”高层，才退还了已付的近206万元现金，但没有拿到一分钱利息补偿。而购买兴宇大酒店另一套房已付的209万多元，在他多次催讨后，对方于2011年11月3日在一张“退房协议”上承诺于2011年12月20日前一次性全额退还，并补偿10万元。

　　但是，2011年12月20日过后，赵先生还是未能收到这219万元多，他再次前往“亚兴”要求退款时，对方又出具了一张“补充协议”说将延期至2012年1月12日支付，延期期间补偿8700元。按这份“补充协议”，到今年1月12日，“亚兴”要支付给赵先生220万元多。

　　然而，直到今日，“亚兴”承诺的220多万元，还是没有支付给他一分钱。赵先生说，“亚兴”还以要把合同原件拿去注销才能退款为由，将合同的原件也收了回去。“所幸，我留了一个心眼，在将合同原件拿过去时，复印了一份。”

　　赵先生分析，“亚兴”可能出现了资金链断裂情况，出售上海滩商厦内物业，可能是“拆东墙补西墙”的一个应急之举，由于他发现问题早，要求退房早，而且锲而不舍索讨退房款，“亚兴”考虑到上海滩商厦物业当时还处在火热销售期，为防止他把事情“闹大”影响销售，才先给他退一套房子的款项，后来，销售高潮过了，对他的退款要求就“冷处理”了。

　　8层以下的商铺也已抵押 至少22人上当牵涉4100多万

　　同样向本报互动维权栏目合作方《市民信箱》投诉的王女士、张女士及郑氏兄弟等人，他们同赵先生一样，也是上海滩商厦的“投资客”，但相比赵先生，他们就没有这么幸运了。

　　他们也是通过中介介绍，以“售后包租”形式于去年6月中旬购买上海滩商厦内物业产权的，对方也承诺前三年的返租租金依次为总房款的8%、9%、10%，并在第三年时可以让商家原价“回购”。并同样承诺在“售后包租”20年后再赠送18年，商家腾空相应商铺时间与配合他们过户时间和“亚兴”与赵先生所约定的时间一样。

　　所不同的是，他们购买的不是8至14层的兴宇大酒店，而是其下面的商铺，卖售方都为上海浦顺房地产有限公司（以下简称“浦顺”）。只是交易合同中所显示的中介除了上海圣莲房地产经纪事务所公司外，还有上海珂伟房地产经纪事务所公司。而受委托的包租方则为“四晟”，担保方为上海兴宇集团有限公司（以下简称“兴宇”）。

　　其中，王女士与郑氏兄弟为表兄妹，他们在这里分别购买了3个商铺，总金额达744万元，首付现金372万元。他们计划另外一半钱款通过银行贷款来支付，“浦顺”方面当时说不能贷款，如果确要贷款，也要等到2011年9月30日后。尽管商家说的这个时间就是合同上约定的过户截止时间，但他们当时都没太在意。

　　9月30日过后，他们还没有等到商家是否能贷款的消息，三表兄妹便商量从公司里取现支付剩余钱款。但不久，“浦顺”方面又通知他们可以贷款了。于是，几人又来到“浦顺”商量是否能不贷款。当他们询问如果全部付清钱款什么时候能过户时，对方却说要2012年3月，并同意他们“什么时候过户什么时候交余款”。他们三人又把带过去的372万元现金带回来了。

　　然而，他们一天天催着“浦顺”办理过户手续交余款时，对方却一天天推。三表兄妹遂去有关部门查询，一查才发现，上海滩商厦8楼以下的商铺已被以“最高债权限额5亿元”抵押给了建设银行宝山支行，债务履行期限从2009年12月24日至2019年12月23日。也就是说，在王女士三表兄妹买这些商铺前，这些商铺就已被抵押了。王女士要求退款退息，但几经交涉，均无结果。王女士说，买上海滩商厦物业至今血本无归的人远不止他们几人，她目前联系上的已达22人，这22人购买这些物业时，销售人员在洽谈中都没有说该物业有抵押关系，虽然后来发现合同上有抵押关系说明，但已付出的总钱款累计4100多万元，人均近200万元。

　　》售后包租纠纷不止一例

　　除了上海滩商厦外，同样是以售后包租购买金山区朱泾镇“金山义乌小商品城”商铺使用权的一些业主，现在也不安心。

　　邰小姐和黄小姐就是其中两位，在“购买20年使用权赠送41.5年使用权，第一年返租率6%、之后每年递增一个百分点（直至第八年），商家第四年以原价1.1倍回购”等信息吸引下。她们都以“亚兴”为担保各自与“浦顺”签约购买了一套。邰小姐一次性付清全款，黄小姐则首付全款的一半，其余逐月付给开发商。

　　2011年10月1日，原约定的开业日期都过了，金山义乌小商品城还是没有一点开业态势；到了今年1月15日，原合同约定的首次返租时间截止了，她们也没有收到商家的返租。邰小姐和黄小姐告诉记者，在反复催讨下，她们才于1月20日收到第一笔返租。而这一天，正是像黄小姐这样的分期付款客户每月付款截止日，他们估计，第一笔返租可能是商家从客户分期付款中转过去的。

　　第一次返租就不顺利，“金山义乌小商品城”也还没有开业，邰小姐已担心以后的返租了，而黄小姐则担心，如果不按月将分期付款付上，商家将追究她的违约责任；而如果继续分期付款，万一以后返租要不回，损失更大。黄小姐已准备，根据合同上关于“金山义乌小商品城”逾期9个月不开业即可解约的说法再按时交纳几个月的分期付款后解约，但她又担心解约后能否要回已交钱款。

　　除了“金山义乌小商品城”外，记者调查发现，某知名地产开发商以售后包租形式销售位于奉贤海湾的一大批商铺后，开发商也未能及时返租，也是在购买方再三催讨后才得到返租。据称，开发商逾期返租与资金链不无关系。

　　上海滩商厦商铺还在偷偷卖

　　“不可靠”的买家不接待

　　而出乎记者意料的是，尽管上海滩商厦8层以下商铺已被抵押给银行，原来交易产生的纠纷还没有解决，但记者调查时，还有人对购买这里商铺抱有期望。他们的理由是，尽管现在房地产不景气，上海滩商厦的地段价值还在，不愿人云亦云。

　　在兴宇大酒店9楼一个会议室里，仍有自称为“稀贵（音）中介”的人在继续销售这里的商铺。记者前往打听时，现场还摆放着一大叠关于上海滩商厦的楼书，楼书上印着“2012占铺为王”、“20万起做豫园满租商铺房东”、“怎么算都赚怎么赚都由您说了算”、“铺王：地段/人气/满租/地位”等诱人字眼，一连三个向记者介绍的工作人员都说，这里的商铺不但没有任何债务抵押关系，还因已成功运营12年很有“钱景”。

　　只是，在记者打听时，这些工作人员都会问一句，“你是怎么知道这里卖商铺信息的？”知情人士告诉记者，在已售商铺发生纠纷仍未解决的情况下，商家已将以往大张旗鼓销售模式改为“低调”销售模式，如果不是他们认为可靠的购房者，他们一般不会接待，在没有客户进会议室前，他们一般是分散坐在里面。

　　而记者来到金山义乌小商品城时，尽管现场还有“义乌小商品强势入驻”、“金山财富新高地”、“金山第一商业”、“立体交通网将财富一网打尽”等醒目标识，但小商品城还没有营业，设在旁边天乐大酒店的售楼处工作人员介绍，虽然1300来个商铺大多已售出，但招租工作至今仍只完成50%，估计要到今年4月20日左右才知道什么时候开业。

　　》公司回应

　　资金链出了问题 确与银行有抵押关系

　　将分期退款给客户 第一批预计今天兑现

　　金山义乌小商品城的现场资料显示，这里的投资商为“四晟”，运营商为“浦顺”，发展商为上海四晟天乐酒店管理有限公司。其中的“四晟”在上海滩商厦担任运营商角色，上海滩商厦的投资商和开发商分别为浙江四兄控股集团有限公司（以下简称“四兄”）和“浦顺”。“浦顺”的一位徐姓总经理坦承，公司资金链出现了问题，上海滩商厦与银行间有抵押关系，但向银行贷款只占公司总资产20%左右，公司理解已购买上海滩商厦内物业客户的心情，将尽最大能力去妥善解决，具体解决方式是采用分期还款的方式退还那些客户的购房本金，并支付利息，第一批预计于今天兑现。

　　但是，当记者想进一步了解，“亚兴”、“浦顺”等公司间是什么样关系等具体问题时，徐先生则要记者去询问一位自称是其下属的人，而对方的电话则一直打不通。

　　投诉者说，他们找来找去发现，“亚兴”、“浦顺”等公司其实就是“一家”，但是，如同记者采访一样，他们索要退款时，被从这边推给了那边，又从那边推给了这边。对于徐先生的承诺，他们拭目以待但又信心不足。

　　》律师提醒

　　鉴于购买商业地产的种种风险，尤其在国家对房地产调控愈来愈紧的当下，上海申骏律师事务所赵星海律师建议购房者，在与房产开发企业签订商铺的预售或销售合同中明确约定，若第三方企业无法完成包租指标的，购房者有权要求房产开发企业解除合同并返还房款、赔偿损失。

　　对于购买一手商铺而言，购房者除了审视商铺的商业潜力外，在签署合同时应当注意：

　　1.审查房产开发企业是否具有商品房预售许可证，这表示开发企业是否具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。

　　2.签署网上备案的预售、销售合同；这类合同经过网络备案，可以防止房产开发商一屋二卖。

　　3.注意预售、销售合同中补充条款的约定，房产开发企业往往是事先起草好预售、销售合同，在补充条款内将正文条款全部修改，延长房产开发企业履行义务的时间和免除房产开发企业的责任；若合同内容中权利与义务不对等，可以与房产开发企业进行协商。

　　4.明确关注预售、销售合同中房产开发企业办妥大产证、交房、办妥小产证的时间节点。

　　5.预售、销售合同中付款方式对于购房者是否稳妥，建议购房者预留充裕时间筹款；就贷款问题事先与银行进行充分的沟通，确保贷款的顺利审批；绝大多数预售、销售合同中会注明若贷款无法审批完成，购房者需要用现金方式进行补足；若无能力补足贷款，可在预售、销售合同中与房产开发企业约定可以无责解除合同。

　　买家王女士告诉记者，她试图买下的那商铺，商铺返租价格为12元/天/平方米，而她问营业老板时，对方说租金为3.8元/天/平方米。“如果负责售后包租的第三方不贴钱，返租基本不能兑现。”

　　赵星海律师介绍，按照2001年的《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不能以售后包租的方式进行商品房销售，但并没有限定第三方或者开发商指定的第三方利用这些方式销售房产。目前市场上普遍存在的售后包租均是通过第三方来操作的。

　　一般情况下，购房者会和房产开发企业签订一份商铺的预售或销售合同，同时购房者也会和房地产开发企业指定的第三方包租企业签订一份商铺包租协议，约定第三方企业接下来若干年内保证年租金及回报率。但是，如果市场不好，经营惨淡，第三方企业无法按照包租协议支付租金的话，购房者最多按照包租协议追究第三方企业的责任；而往往第三方企业是一个草台班子，面对大量购房者维权的情况下往往没有实力进行赔偿而关门大吉。

　　这时，购房者如果想利用与房产企业签订的商铺预售或销售合同来维权则更难，因为预售或销售合同与商铺包租协议是两份不同法律关系及内容相对独立的合同；房产开发企业已经履行完毕了出售商铺的行为，房款也全部收取完毕，第三方企业的包租违约无法使购房者解除商铺的预售或销售合同。此时，购房者往往维权无门。

　　未告知就售抵押物业

　　商家涉嫌诈骗

　　对于商家销售已有银行抵押关系的物业行为，赵星海律师认为，如果商家事先告知购房者，并明确什么时候注销抵押关系，其销售行为并不违法，但合同上规定的过户时间应该在注销银行抵押关系之后，否则就不能过户。如果商家没有就银行抵押关系事先告知购房者，就涉嫌诈骗。而被司法限制（如法院查封）的商业地产，则不能销售。

　　赵星海律师指出，由于有银行抵押关系商业地产可以销售，如果开发商资金链断裂，不及按时注销相关物业的银行抵押关系，其原来对客户承诺的过户就可能被无限期搁置，双方交易风险由此暴露出来。这个风险暴露出来后，购买者可以开发商违约为由要求退房退款。

　　但是，这时的开发商，因资金链断裂，不一定能按购房者要求及时全额退款。如果开发商提出分期返还购房者原购房款本息金，只要购房者同意，还是可以，不过，购房者要充分考虑开发商资金链断裂后的分期还款能力，考虑其还款风险。

　　租赁最高年限20年

　　所谓赠送无效

　　“金山义乌小商品城”开发商原来卖商铺使用权的行为，不论是以《商铺使用权转让合同》所说的“转让”形式，还是以《商铺租赁合同》所说的“租赁”形式，其实质都是租赁，为法律法规所允许。

　　不过，商家所说租赁20年后的再赠送40.5年，不受法律保护，因为适合合同法的任何租赁最高年限不能超过20年（含20年），超过20年的租赁，不受法律保护。也就是说，购买者看似一次性租赁了商铺的60多年使用权，平摊到每年上的租赁费很低，但实际上，20年一过，如果商家反悔要收回后41.5年的商铺使用权，法律还是会支付商家的，那时，购买者可能后悔莫及。