相对于提取余额支付房租、物业费而言，公积金住房贷款政策对于用户的影响力显然更大。据了解，得益于其较低利率的优势，在多个板块的中低端购房市场内，9成以上房屋交易都会采用公积金贷款，或公积金与商业组合贷款。而对于不少因种种原因只能采用纯商贷的购房者而言，提取住房公积金归还贷款（简称“冲还贷”）则成为他们使用公积金的上佳渠道。
　　住房公积金用途大盘点（贷款篇）

　　用途一：个人贷款买房

　　关键点：5年以上二手房贷款年限15年

　　■政策实录：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

　　二、对本市为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　三、暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

　　对于几乎所有中低端购房者而言，在符合相关资格的前提下，公积金都是他们贷款方式的首选。

　　据上海中原松江大学板块区域经理朱望军表示，在其管理门店接触的所有购房者中，9成以上人群会用到公积金贷款买房。而在宝山区淞宝板块，上海中原区域经理曹锐也表示，最近几个月来，门店成交的二手房标的在50万元到400万元之间。97%的交易涉及公积金贷款。其中，纯公积金贷款方式占到93%，公积金和商业组合贷款方式占4%。采用纯公积金贷款方式的交易房屋中，除了低总价的小户型外，也不乏户型较大的改善型住房。“较大标的房源购买者大多是置换型买家。他们已经出售了一套房产，现金流充足，因此会尽量多得支付首付款，留下少量资金缺口采用纯公积金贷款。”曹锐透露。

　　不过，在中高端物业市场，采用公积金的购房者则非常少。从主攻中高端市场的德佑地产和信义房屋等房产中介机构来看，并没有出现过采用部分公积金贷款购买中高档房产的案例。有关人士分析，这一方面可能因为中高端房产标的较大，公积金贷款额度对其而言是杯水车薪，而不少购房者又认为组合贷款流程较为复杂，故而直接选择了纯商业贷款。此外，不少中高端置业者已经属于第三次贷款买房，或是非改善型二次置业，暂时不能再申请公积金住房贷款。

　　对于公积金住房贷款较商业性贷款的优势，合富置业市场研究中心相关人士透露，目前公积金审批周期和放款周期和商业性贷款相比没有太明显差别，其最大吸引力仍是较低的利率。目前，5年以上住房公积金贷款利率为 4.90%，5年以上商业贷款利率为7.05%。以贷款60万元为例，纯公积金贷款15年，月还款额为4713.56。若纯商业贷款，以基准利率、贷款15年来计算，月还款额为5409.76元。

　　同时，有业内人士分析，根据公积金贷款相关政策，购买房龄5年以上的二手房贷款最长期限15年，且不超过借款人法定离退休年龄后5年。而商业性银行贷款对于二手房的贷款年限规定则比较灵活，最长可达30年。这意味着购买同一套二手房，公积金贷款每月还款压力比商业贷款月还款压力更大。

　　用途二：冲还贷

　　关键点：纯商业住房贷款也可办理

　　■政策实录：通过住房公积金个人购房贷款、住房组合贷款或商业性住房贷款，购买本市具有所有权住房的借款人，均可办理提取住房公积金归还住房贷款。提取住房公积金归还住房贷款的对象是住房公积金个人购房贷款、住房组合贷款和商业性住房贷款的主贷人、主贷人的配偶、主贷人的直系血亲。

　　“除了贷款买房外，选用冲还贷业务是使用公积金的另一普遍方式。不过，很多购房者对于冲还贷作用的理解是只能充抵纯公积金或组合贷款，并不知晓它也能用来充抵纯商业贷款，因此未能有效合理利用。”业内人士表示。事实上，笔者询问多位有贷款买房经历的朋友后发现，充分了解这一政策的人的确寥寥无几。

　　据崇明公积金管理中心相关人士透露，满足条件的借款人，除可提取自身公积金账户内的余额冲还贷外，还可以提取配套以及直系血亲账户内的公积金归还贷款。借款人申请办理提取住房公积金归还贷款业务需提供：借款人、借款人配偶以及共同借款人的住房公积金账号、身份证、婚姻关系证明、户口簿和借款人最近一次的贷款还款凭证。农业银行相关人士介绍，在材料齐备的情况下，当天就可以办理成功。公积金账户余额在当月或次月（视办理业务时间而定）开始冲抵商业贷款。

　　据了解，目前，公积金“冲还贷”主要有两种方式。第一种是一次性还款法（简称“年冲”），即提取住房公积金余额一次性归还贷款余额，重新计算月还款额并继续按月还款。第二种是逐月还款法（简称“月冲”），是指每月直接从提取还贷人住房公积金账户中提取用于归还当月住房贷款本金和利息的方法。业内人士提醒，对于想要缓解当前经济压力的申请人而言，逐月还款法更为适合。

　　值得注意的是，并非所有商业银行贷款都接受公积金冲还贷。根据上海市公积金管理中心相关人士介绍及其官方网站信息显示，目前接受公积金冲还贷的银行主要有中国建设银行、中国民生银行、中国工商银行上海市分行、华夏银行、上海银行、招商银行、中国农业银行上海市分行、中信实业银行、上海浦东发展银行、深圳发展银行、交通银行上海分行、广东发展银行、中国银行上海市分行、上海农村商业银行、中国光大银行上海分行、兴业银行、北京银行上海分行、宁波银行上海分行。

　　[相关链接]公积金贷款购买经适房

　　根据《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》，每户家庭申请住房公积金经适房贷款时，首付款比例不低于房屋总价款的20％，最高贷款额度为60万元。当住房公积金经适房贷款的借款人发生还款困难时，借款人和共同借款人可向市公积金中心提出增加补充还款人的申请。