开发商先代交 业主大会管理

《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》已经市政府第100次常务会议审议通过，将于今年8月1日起施行。新办法就维修资金怎么收、怎么用、怎么管进行了说明，明确了商品房维修资金由开发商先代交，由业主大会管理。

根据新办法，商品住宅专项维修资金（以下简称：维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，包括商品房维修资金和小区共有维修资金。商品房维修资金交存标准按照住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例计算，其中：不配备电梯的房屋按照5％交存，配备电梯的房屋按照8％交存，住宅小区内单一产权独立式房屋按照2％交存，半地下室（车库）、地下室（车库）按照3％交存。新建商品住宅，在办理产权初始登记前，由开发商代业主交存首期维修资金。小区共有维修资金则是把利用共用部位、共用设施设备进行经营的部分收益和共用设施设备报废后回收的残值等纳入到维修资金管理中，属于小区全体业主所有，专项用于小区共用设施设备的维修和更新、改造。

维修资金余额不足首期交存额30%时，业主应当再行交存维修资金，未交存维修资金的住宅小区也可以通过补交方式交存维修资金。续交、补交方案应由小区业主大会依法决定。对小区业主大会依法决定的续交、补交方案，个别业主拒不履行交存义务的，该房屋在办理产权转移登记时，可由登记机构责成业主交存，并加收相应的利息。

维修资金管理和使用方面，新办法规定维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。在业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代管。业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金。维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。使用要遵循规范操作、公开透明、方便快捷、受益人和负担人相一致的原则，根据维修部位的受益人情况进行具体的分摊。在紧急情况下，比如电梯、排水等发生故障时，可走简易程序。

新办法还规定了，在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金可用于购买国债和转存银行定期存款，除此之外不得用于其他投资。购买国债的，应当经业主大会同意，并报维修资金行政主管部门审核，且限购买一级市场国债，并持有到期。但禁止将购买的国债和银行定期存单用于质押、抵押等担保行为。

商品住宅专项维修资金管理涉及到市民切身利益，与市民生活密切相关。2002年6月，市政府批转《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，同年8月，我市开始实行商品住宅专项维修资金制度。《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》将于今年8月1日起施行，原《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（苏府〔2002〕66号）涉及商品住宅专项维修资金的条款同时废止。