近7成市民选择下半年或明年购房

　　超7成市民是刚需

　　去年年底的时候，本报曾推出过楼市问卷调查活动。当时面对郊区楼市疯狂打折促销的情况，6成市民仍然嫌贵。半年后，1550名参加问卷调查的市民中，有74.51%是刚性需求。 “您认为下半年房价会继续下跌吗？”结果显示有74.51%的市民认为下半年房价还会下跌，有11.76%的市民认为房价会止跌，有13.73%的市民看好房价会反弹。半年后，认为房价止跌或者反弹的比例增加了。但从目前青岛楼市看，成交的主力依然是刚性需求。

　　“自2012年5月份以来，虽然住宅成交依旧以刚需为主，但改善性需求、投资性需求成交也有渐渐回暖的趋势。”青岛链家不动产总经理于艳告诉记者，但总体来说，以目前的市场形势看，改善性需求目前不会大面积释放，也很难改变目前的成交结构。

　　近6% 的市民是投资客

　　2011年，全国性的限购令开始实施，这是让投资客退市的紧箍咒。然而一年半以后，岛城楼市又能看到投资客身影了。此次调查问卷中，有近6% 的市民属于投资客，“如果要购房，您购房的主要目的是什么？”对于这个问题，47% 的市民选择结婚，有38% 是改善居住条件，还有近8% 是孩子上学，2%选择上班便利，4%明确是投资。

　　“这部分人群对青岛楼市来说还挺重要的，尤其是市南、崂山的一线海景房。投资客如果要入市，对这些楼盘来说，无疑是个好消息。”李沧区一家楼盘的营销总监向记者介绍说。如此长时间之后，青岛市场上，又开始出现投资客的身影。低价楼盘、非限购房源成了他们的首选。投资客自然是行家，这也说明青岛部分区域的房价确实开始回归合理区间。

　　近7成市民不再观望

　　凭海临风楼盘，6月9日二期房源正式开盘；6月3日，半岛蓝湾楼盘正式开盘；天竺嘉园项目，在6月2日加推了房源……这是6月份开发商的行动，越来越多的开发商加入到开盘行列中。“您近期有购房计划吗？”参与此次问卷调查的市民发生了分歧。选择下半年买房的有37.25%，比例最高，但优势不明显。29.41%的市民选择明年买房，选择观望的比例是33.33%。不过通过此问题可以看出，近7成市民有购房计划，不再观望了。然而在半年前，本报进行的调查问卷中有9成购房者选择观望。

　　“端午节期间，看了三家楼盘。中冶英郡的多层住宅还不错，现在有10万多元的优惠。看房子的确实不少，第二天再去，一楼的房源已经没有了。售楼处让交5万定金，但如果退房比较难。崂山区的开泰锦城也在搞活动，最低价不足1万/平方米，但只有一套。”在市南区工作的郑先生向记者介绍说，“青岛的房价降幅还真不明显，但得出手了。真不行就买套性价比高的二手房。我比较看好浮山后区域。”

　　7成市民希望贷款松绑 “未来半年，您最渴望进行微调的楼市调控政策是什么？”有74.52%的市民选择了银行贷款政策松绑，其中13.73% 选择降低贷款首付比例，47.06% 选择增加银行利率优惠，13.73%的市民选择降低贷款基准利率。其余选项方面，13.73%的市民希望取消限购政策，11.76% 的市民选择增加税费优惠政策。

　　自2011年实施调控政策以来，岛城楼市取消了三套房贷，二套房首付提高至不低于60% ，利率上浮 1.1倍，这让改善住房的购房者吃不消了。进入5月份以后，青岛房贷方面确实在松绑。虽然首付的底线没有放开，房贷利率在变动 ，8.5折已经成为主流。对于房贷的放款时间也放松了。

　　“有13.73%的市民希望取消限购，很能说明问题。这部分人群可能有开发商、中介和投资客，但比例还是挺高的。目前岛城楼市情况和半年前相比，活跃程度提高了，购房机会也多了。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰介绍说。

　　B8成市民不满青岛楼市调控效果

　　多数市民期望房价再降15%

　　6月22日，华润地王项目开盘，场面十分火爆。高端市场上，也有出手的购房者了。但有个前提，新开楼盘的优惠要给力，达到购房者的心理价位。 “目前的房价降多少，您会选择立刻买入？”对于此问题，76.47%的市民选择了至少8.5折的优惠会买入。也有7.84%的市民认为，目前的房价就可以出手了。

　　“岛城1到4月份楼市成交量较去年同期下降下降46% ，且库存量大，开发商资金压力过大，以价换量成为其唯一出路。只有做到以价换量，购房者才会产生购房欲望，开发商才能完成销售目标。”业内人士张先生介绍说。

　　“下半年整体处于一个波浪起伏的状态，有一些楼盘该降的还是得降，有些楼盘会平着走，这对于购房者来说确实是非常好的机会，因为开发商到了没有更多办法的时候，只能以价换量。”

　

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　9成多看好限购继续执行

　　6月19日，住建部网站发布消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控。即使如此，市场上楼市复苏论依然甚嚣尘上。“您认为下半年楼市调控政策是否会松绑？”对于这个问题，此次问卷调查中，有62.75% 的市民明确表示，不会松绑，会严格执行。也有35.29% 认为会有其他形式的松绑，但限购不会解除。仅有1.96%的市民认为限购会取消，楼市大幅松绑。

　　同样，对于未来半年青岛商品房价格如何走的问题，43.14%的市民认为房价小幅下跌，33.33%的市民选择房价大幅下跌。让人意外的是，13.73%的市民选择房价小幅上涨，还有6%选择房价持平，不涨不跌。仅有3.92%认为房价大幅上涨。

　　此次问卷调查中，有68.63%的市民把阻碍买房最大的因素归结于房价降幅过低。也有15.69%的市民因为限购政策没法买房，有9.8%不买房因为房价走势不明。“限购影响的人群是改善和投资需求。市民不买房，还是因为房价问题。房价如果下跌得很厉害，成交量自然就上去了。”孙杰分析说。

　　8成多不满调控效果

　　面对“对青岛楼市目前表现如何评价？”的问题，82.35%的市民认为，“效果不明显，虽有降价的，但均价依然很高”。仅有17.85%的认为，降价效果明显，很多区域都有购房机会。

　　上个月青岛在售楼盘均价为9532元/平方米，依然很高。“青岛均价高，原因还是高端房不降价。现在，李沧和城阳降价很明显，但市北、市南和崂山就以僵持为主了。也不能只看青岛均价高就否定调控效果了。购房者只要认真选择，还是能买到性价比高的房子。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周表示。

　　另外，目前岛城楼市还有非限购的公寓和商铺在吆喝。但在此次问卷调查中，84.31%的市民依然选择普通住宅，对公寓和商铺并不感冒。当然也有7.84%的市民选择了高档楼房，1.96%选择了别墅，1.96%选择了公寓，3.92%选择了商铺。

　　3成认可李沧房价

　　半年前，73%的参与者认为市内四区房价都很高，而此次调查问卷中有3成市民认可了李沧房价。“目前，你觉得青岛哪个区域房价最合理？”对于此问题，29.73% 的市民认为李沧房价最合理，另外有 32.43% 的市民选择了城阳区，也有16% 的市民认为县市房价合理。崂山区、市南区和开发区的所占比例都没有超过5%。

　　同样，对于“如果要出手 ，您最看好哪些板块？”的问题，李沧区和城阳区的所占比例依然排在前两位。不过，市北区和崂山区也受市民关注，所占比例都是12.35%。“目前，在李沧区购房选择机会还是很多的，无论是区域的中心位置，还是东李和李沧北部，世园会区域，都有低价楼盘。”孙杰向记者介绍说，“城阳区的情况也是类似。两次楼市调控，降价都是从城阳区开始的。老业主闹售楼处，发生这些事情区域就说明房价确实降了。”

　　6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。即使如此，市场上楼市复苏论依然甚嚣尘上。上半年即将结束，下半年岛城楼市会走向何方？是否会影响到你的购买意向？你觉得青岛楼市会反弹吗？现在，是不是抄底好机会？你是否考虑入市？6月20日~24日，推出的“下半年青岛楼市走势调查问卷”。此次问卷调查共有1550名市民参与。

　　面对是否有购房计划的问题，近7成选择了有买房计划，有的选择下半年，有的选择明年。而半年前的问卷调查，同样的问题，当时有9成市民不赞成买房。半年前，73% 的参与者认为市内四区房价都很高，而此次调查问卷调查有3成市民认可了李沧房价。另外，9成看好限购继续执行 ，8成不满意青岛的调控效果。面对下半年楼市，6成市民希望银行贷款政策能松绑，包括降低贷款首付和增加利率优惠。

　C 市北区已经有跌破万元的二手房了

　　3天假期成交新房474套

　　6月22日，全市新房成交289套，城阳区成交68套位居第一位；6月23日，全市新房成交92套，胶州市成交23套位居第一位；截至6月24日下午5点 ，24日当天的全市新房成交量为 93套……根据市房地产交易中心的数据，端午假期全市新房共成交了474套，表现中规中矩。

　　具体区域方面，成交最为低迷的依然是崂山区，三天成交了4套。市南区很惨淡，三天成交量为5套。不过，在郊区，城阳区表现非常抢眼。金日紫都营销总监刘兆华在接受媒体采访时表示，成交大幅攀升，有两个原因，一是楼盘价格上调整，二是新品户型面积的调整。“去年的时候，城阳推出的套二户型房源的面积大多从88㎡~100㎡ ，今年以来，尤其是5月份推出的产品套二户型面积多是80㎡左右，户型面积减少，总价降低，刚需人群的资金压力减少，加上开发商降价走量，刚需人群看到了机会，就果断出手。”

　　“目前青岛楼市的主要购买力和成交集中区域集中在城阳和李沧，青岛市内其他区没有太多的项目和土地，而城阳和李沧随着经济发展以及交通配套的完善逐渐成为岛城置业者的首选。以前从城阳到市区只有重庆路和黑龙江路，现在又有青银高速以及环湾大道，比如从金日紫都上高速，半个小时就能到市南，交通改善使得城阳与市区的心里距离变得非常近，另外城阳商业配套日渐完善，绿化以及城市规划都非常好，这些吸引了很多市区过来的客户。”

　

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　市北二手房跌破万元

　　1月份七区二手房成交量为 499套；2月七区二手房成交量恢复到841套；3月份七区二手房跌落至437套；4月七区二手房出现暴涨，达到了1335套；5月份继续保持强劲势头，成交了1573套，6月份截至目前，成交量已经突破了1600套……今年以来，七区二手房成交量整体保持恢复势头。成交量恢复的背后是房东要价的降低，二手房成交价格在下跌。青岛二手房交易量已经在一个上升通道中，上升力量虽然不是很大，但交易量基本达到2010年的50%了。

　　6月22日中午，记者现场看了市北区南口路附近一套面积73平方米的二手房，要价是75万。带记者看房的中介工作人员告诉记者，价格可以和房东商量，有客户出价73万。而房龄更大的房源，市北区已经有跌破万元的了。

　　太平洋房屋山东区域市场部经理郝银广也参加了此次问卷调查活动。他认为 ，下半年青岛房价还会下跌，近期他会选择观望 ，房价再降10% 会考虑出手。“目前李沧区房价最合理。接下来影响楼市走势最关键的因素是限购限贷政策的松动，目前青岛楼市调控效果明显，很多区域都有购房机会。”

　　楼盘降价跑量将延续

　　对于今年上半年的岛城楼市，青岛和达置业有限公司副总经理刘博在接受采访时表示，“呈现以下三大特征。开发商降价跑量；刚需人群依然是岛城楼市主要购买力；岛城楼市成交火在外围。目前形势下，越来越多的开发商选择降价或低开，甚至是一类地段的项目，如即将开盘的华润中心，这势必会对青岛豪宅市场甚至刚需市场产生一定影响，毕竟刚需人群依然是岛城楼市主要购买力。而价格是刚需是否出手决定性因素，正因为此，价格相对低廉的外围受到购房者青睐，如胶州、城阳等区域。”

　　刘博认为下半年岛城楼市成交仍有上涨的可能，一方面，开发商依然会延续降价跑量的趋势，另一方面，由于中央楼市调控政策不放松加上刺激刚需出手的举措等，购房者会提前入市。刘博分析开发商也会采取相应的策略，“和达和城目前是尾盘销售，而且基本是准现房，所以价格方面不会有太大变动，我们会着重增加产品附加值，优化自身的产品属性，如增加绿化、配套等。”

　　◎相关新闻

　　看看别的城市房价如何

　　6月，北京、上海、深圳、南京、杭州等几个具有楼市风向标意义的城市购房热情持续升温，要么出现千人购房的盛况，要么是开盘当日短时间内即售罄。楼市表现突然发生如此巨大的转变，正在促使消费者的购房意愿发生变化，由深度观望向入市转变。

　　统计数据显示，北京楼市在三四月间有大量“以价换量”的优惠项目，房价平稳，但5月份许多项目纷纷提价，市场已经基本止跌。进入 6月份北京的楼盘大约平均上涨了3%，北京通州、大兴区的很多项目房价上涨幅度都超过了5%。

　　北京中原市场研究部统计，截至18日，月内住宅签约均价为21238元每平米，环比5月上涨了7.7%。6月来成交热点住宅项目统计显示，64个项目中，签约均价上涨的项目有37个，均价下行的项目有27个，上涨的项目占比为58%，签约套数前8的项目，签约均价全部上行，在6月签约超过100套的项目中，均价上行的占比80%，只有个别项目签约价格基本持平。而同比3月份的销售签约均价，均价下调的仅20个，全市主流项目的最低点已经基本过去。

　　北京6月二手房市场延续了5月高成交的趋势。6月24日上午，记者从北京市住建委网站统计数据中发现，2012年6月中上旬(1~20日)，北京二手房成交8194套，环比上月上涨32.6%，同比去年大涨77%，日均成交409套。

　　在南京，被称为“淡季”的6月已连续三个周末迎来过千套的新房上市。伴随降息、贷款利率打折等央行信息的发布，6月23日南京9楼盘开发商携近1200套新房汹涌而来，再创6月周末上市量新高，也吸引了众多购房者出手。与此同时，二手房交易量也伴随降息而明显上升。

　　9家楼盘中，城北二期开盘的复地新都国际此次推出了一批106~141.5平方米的两房和三房，折后均价在1.6万元/平方米。该盘原本想低调开盘，不想却遭遇久违的连夜排队，低调不起来了。本来定于23日上午开盘的新都国际门口，从21日傍晚开始就有购房者过来排队，随后陆续听到风声的购房者赶来让队伍越来越长，到了晚上7点半已经多达一百多组。据《京华时报》

　　买不买房，信自己

　　有两个词，咱们老百姓最关心，一是物价，柴米油盐到底有什么动态，这直接关系到生活水准，说白了就是咱们得合计合计吃喝拉撒要花多少钱；二就是房价，这是个大头 ，稳定生活少不了它，咱们更得仔细合计合计买个房子需要多少钱。如果您想买房，首先上论坛上逛逛，肯定能发现，预测房市的“大仙”那是相当多，各种信誓旦旦，各种宏观微观，但是估计其中很大一部分恐怕连售楼处的门槛都没踏过，但这并不影响他们对楼市掌控的自信，也不影响追随者的盲目顺从。但是很明显，如果只是数据套数据，只听从个人主观预测，那是基本靠不住的。

　　若真到验证时间了，好便罢了，若是亏了，很多“大仙”多是逃得无影无踪，您揪着他诉苦，他也会冷冷地说：“都成年人了，自己主见呢？”

　　还有很多人会教您算账，首付多少钱贷款多少钱，再加上遇上人生中不可避免养老、生病、养娃……各种账目一罗列，算下来基本上就是“活不起了”。账算归算，但是不能这么个算法，如果你静止地去算不吃不喝多少年买一套房，那基本就先把自己吓死了。

　　真想买房的，相信您肯定早有了自己的小九九，咱说归说，咱始终相信，自己的想法才是最准的，每个人的腰包都不一样大。