“给我一个端午的时间，我会让你感受到一个不同的楼市。”本是一句调侃，但从岛城楼市来看，如此形容并不夸张：仅端午假期三天时间，青岛市新房成交476套，高于五一456套的新房成交量。

　　在广东有句民谚，“未食五月粽，寒衣唔入栊；食咗五月粽，寒衣要入栊。”难道楼市也因“吃过了五月粽”而弃“寒衣”、现回暖？那这个“粽”中到底加有哪些材料？这是否房价再次暴涨的拐点？购房者对此又作何反应？

　　端午楼市格外火

　　据报道，楼市持续回暖的背景下，今年6月22日至6月24日的三天端午小长假中，全国主要的54个城市新房签约量创限购后“小长假”期间的新高：合计签约套数为17198套，较今年五一小长假的12232套上涨了40.6%，同比去年的端午小长假，上涨幅度更是达到了103%。

　　岛城楼市也在端午节收获颇丰，数据统计显示，三天假期期间，青岛市新房成交476套，其中6月22日成交量最高为289套，6月23、24日分别是92、95套。较去年端午节成交多221套，同比增长近47%，也高于今年年五一456套、元旦372套、清明0套的新房成交量。

　　此外，在端午假期期间，楼盘的各种造势营销活动均现火爆场面，青岛楼市回暖似乎悄然来临，这其中，刚需俨然成了市场争抢的“香饽饽”。

　　力拼户型如火如荼

　　刚需升级第一步就表现在户型设计的比拼上，在这样的比拼下，不仅开发商收益颇丰，购房者也能够以低总价购买到多功能的称心户型。

　　今年楼市最火的户型莫过于“小三居”，对于目前楼市处于“刚需当道”时代，在追求居住舒适度的基础上，小三居自然是务实的选择。开发商们也敏锐地嗅到了这一卖点，在岛城正在销售的各种楼盘中也不难寻找到小三居的身影，像卓越·蔚蓝群岛、中海国际社区、万科城、阳光香蜜湖、优城邦、中南世纪城等项目中90平方米左右的 “小三居”，都是近期最畅销的户型。除了实用型三居室的热销，一向敏锐的开发商为博刚需，在多个楼盘也推出了多种超高性价比户型。例如，华远汤米公馆推出的loft户型一经推出就受到市场热捧，在仅有的88平方米空间里，打造了上下两层的复式空间，可以说它是一种“类别墅”，总价不高却可以享受到别墅的高贵和奢适。而处于青岛空港经济区的核心位置的鲁昊上城Loft面积在70-110平不等，可改造空间大，可以两房变三房，5.8米挑高是SOHO生活代表作品。除此之外，以万科城、青特花溪地等为代表推出的带有入户花园的户型，也大受刚需市场追捧。

　　谁说刚需就是蜗居？

　　在传统观念里，刚需被冠以“蜗居”之称，但这样的老观念已经被颠覆。紫御观邸、华润悦府、锦绣华城、时代城……这些被冠以“豪宅”定位的高端项目，同样也是以刚需为主的楼盘，大社区、大配套的体量，对于改善型刚需而言再也不是权宜之计，而是可以作为长久的生活之所。

　　“进入买方时代的房地产市场，购房者选择的余地越来越大。”有业内人士分析表示，从近段市场表现来看，除了价格地段等方面的因素，对于改善需求的购房者更为看重的是楼盘的品质，从成交情况来看，品质好、品位高、品牌响的“三品楼盘”一直在领跑楼市销售。

　　端午小长假期间，位于市南区山东路的华润中心悦府低调开盘。记者探访时发现，售楼中心内，签到区、现场签约区以及选房区都是人头攒动。据记者目测参加本次开盘活动的客户数超过500人，这样热闹的场景不要说是动辄三四百万的豪宅，就是在“刚需盘”开盘现场也难得一见。

　　与悦府开盘活动同时举行的还有位于延吉路的锦绣华城团购活动，这是锦绣华城项目自2008年开盘后举办的最大幅度优惠活动。据统计，团购首日成交了21套，创造了岛城豪宅销售市场的奇迹。

　　此外，在岛城豪宅市场率先降价的紫御观邸项目，每天都会有新房成交。据该项目策划张经理介绍，“紫御观邸的配套和园区设计都是绝对的高端品质，购买我们项目的业主也大多都是用于自住。”可见，刚需再也不是以牺牲生活品质换高性价比的选择，而是两者兼得的生活场景。

　　品质大战已经打响 刚需细分势在必行

　　自房地产市场调控以来，只有刚需市场一直保持着强劲的市场表现，这也引发了开发商扎堆推刚需产品的热潮。可以说，在2012年的上半年里，购房者没有辜负任何一次开发商诚心的“以价换量”。无论是价格优惠到位的，还是新盘合理定价的，购房者对于“合理价”、“成本价”心领神会，没有错过一次，有些楼盘的热销甚至可以达到2009年的“日光”水平。

　　有多少刚需，就有多少改善性需求，刚需的成长会为改善型需求和大户型需求提供源源不断的动能，大户型的市场不会因为调控而萎缩，而是依然在扩张中，中海紫御观邸、华润中心悦府、万科红郡、时代城等项目已经给大户型市场以信心。从某种程度上来说，这也是房地产市场健康化发展的表现。毕竟刚需的扎堆上市所带来的，一定是产品品质的提升与优化，刚需品质大战已经箭在弦上。

　　“未来两三年内合能都会坚定不移地走刚需路线。”这是许多开发商一致的观点。在市场竞争愈来愈激烈的情况下，市场细分成为必然，产品不断创新与变革才能适应需求，刚需市场也不例外。只有在竞争的环境中，开发商才能开发出更多定位准、品质高的刚需住宅产品。由此可见，刚需的细分与变种已经成为市场大势。

　　成交回暖再现恐慌 心理战术谁赢谁输

　　老百姓买涨不买跌的心理导致房产市场一度火热，在调控之际房地产市场一度低迷，而最近一线城市个别楼盘房价上涨之势让观望人群有些按捺不住。“一朝被蛇咬十年怕井绳。”现在已经有不少人开始担心房价像2009年一样反弹后一路飙升，“恐慌性买房”的现象越来越多。

　　已经交了首付款的购房者葛军说：“买房子的人一直都存在，毕竟真正需求还是有的，价格上涨了，民众自然会恐慌，需要买房的人感到压力，就会争先买房。毕竟如果继续涨价，越后买就越贵。而房价上涨之快，远甚于工资上涨水平。青岛的房价分高中低档，都有对应的客户需求。”

　　虽然对房价的判断是不可能上涨，但是一直观望还是容易让购房者错失良机。“有的人本来已经看好了，但就是认为房价还会再降，一直等着，就在他观望的时候，别人买了，再回来看到房子卖出去时，总是告诉我们说后悔没出手。”李沧一刚需楼盘的置业顾问说。

　　正是这样一场心理拉锯战，使开发商与购房者双方以心理攻势分别试探对方承受能力范围内的底线，导致房地产市场仍未回归合理水平又有上扬趋势。因此，业内人士提醒广大购房者，要以居住需求作为购房的第一标准，不理性的投资存在风险和隐患。