北京公布楼市调控细则，二手住宅成交量瞬间从2057套，变成248套；随后，又传来主流中介公司大量关闭门店的消息。这一轮调控将对北京二手房交易市场带来怎样的影响？

　　一个中介的新政时光

　　小萧是北京一家知名中介公司学院路加盟店的店长。大年初八，他的这间中介店正式开始营业。

　　开始营业后，他着手去年还没有办完的两笔买卖单子。一个是外地人、首套房，终于在2月14、15日，办完了所有的手续；一个是北京人、首套房，没有受到什么影响。“这个外地人在北京工作不满5年，没法提供5年的纳税凭证。”小萧说，幸亏赶在新政实施前完成了交易，不然就没有购买资格了。

　　除此之外，是为数不多的购房者的光顾。周末的时候多一些，平时可能一天也没有一个人来看房，平均下来一天有1-2个看房人。小萧说，现在的情况，很难说清与新政的关系，每年春节过后，都是二手房买卖的淡季，客户一般都较少。而今年的新政，正好颁布在这个明显的淡季中。

　　“现在我们的策略是，只要是想买的，我们都接待，先看了再说。等到真的想买的时候，再看客户有没有资格，能不能想想办法，使得客户满足购买条件。”小萧说，现在的情况和2008年时有很大的差别，当年奥运前后，一个月的时间都难得看到一个看房人，不仅没有人看房，连租房的都没有。

　　此外，现在的亮点是租赁。这些天，小萧的店一直都在忙于做租赁，现在每天能接待10个以上的租客，而且租金确实在上涨。“只要有房子都能租出去，租金上涨了10%左右。”小萧说，自己的店接下来会更多加强租赁业务。实际上，依以往的经验，春节之后是租赁的旺季。

　　这一切都显得得稀松平常。不过，小萧的发展计划却发生了巨大的变化。

　　小萧不仅投资了学院路这家门店，在2009年、2010年，还分别新投资了另外两家中介店。在2010年末，他打算在今年再新增3家店。但是他的这一计划很快就发生了变化。

　　“今年初，本来打算再开三家店，但是看现在的情况，不打算再扩张了。”小萧说，去年以来，对调控政策的预期一直都有，只是没有想到会如此严厉。而过完年以后，小萧周围的朋友经营的中介门店，就关闭了两家。一家在清河，一家在朝阳区东四环。调控的威力还没有真正显现，为何中介关店就开始了？

　　2010年二手房成交量上涨，但这并不意味着中介门店都能赚到钱。小萧以自己经营的三家门店举例，他的第一家门店位于学院路，成立于3年多前，第二家成立于2009年8月，第三家成立于2010年12月。2009年，市场行情较好，且只有一家店，是能够实现盈利的；另外新增两家店以后，短期无法盈利，反而有亏损，2010年全年平均来看，小萧基本上没有任何盈利。

　　小萧一开始的扩张计划，是基于今年会延续2010年的行情，但是现在预期已经改变。此外，中介门店的运营成本压力却在上升。

　　成本压力不断增加，而调控又影响了未来盈利的预期，这就不难理解为何经纪公司、中小投资者会选择此时关闭门店。尽管这一选择，可能会导致其在楼市回暖时，错过扩张的时机。

　　“现在关店，属于主动调整，等到成交量真正下滑的时候，再被动关店，损失会更大。”小萧说。他表示，会继续观察到年中，如果成交量上不去，他会考虑将两家新店关掉一家。

　　对于小萧来说，最近他正在寻找新的利润增长点，目前已有商业地产开发商在和他接触，让他代卖不受限购限制的商用物业。“接下来，我只有两个选择，一是拓展新业务，二就是收缩门店数量。”小萧说。

　　鑫尊的抉择

　　限购令颁布几天之后，2月20日，业内就传来鑫尊地产大量关闭本店的消息，随后这一消息得到鑫尊地产的确认。该公司短期内关闭门店数50家左右，为其总店数的约20%。

　　“从19号开始关闭这部分门店，现在关店已经进行完毕。”2月23日，鑫尊地产市场部总监闫斌杰对本报表示。

　　鑫尊地产此次关闭50家门店，在短短几天内迅速完成，所关门店分布在双井、原宣武区、酒仙桥、木樨地等区域，都是经营时间在两年半以内的新店。

　　闫斌杰表示，关闭哪些门店，主要有两个标准，一是财务标准。包括业绩、盈利等方面；二是区域的调整。关闭的门店，主要是在一些投资客较多、房屋单价和总价较高的区域。

　　2月22日一早，鑫尊地产董事长刘军发表了一篇名为 “我为什么高调‘关店’”的博客，来谈论此次的关店行为。

　　刘军说，在京十五条，尤其是“5年限外令”的生猛出台后，我及时关闭一些门店，我相信很多人都会理解企业的无奈，因为经纪公司是靠交易量生存的，“5年限外令”不见得能把房价打下来，但是能把交易量打下来。刘认为，此次缩减门店，是企业的一次“及时应变”。

　　“京十五条对市场的影响非常巨大，如果2011年整体市场交易量下滑30%，则意味着30%的企业要出局，因为市场容纳不下；是死扛等死，还是及时脱身，有了2008年的前车之鉴，可能大家需要早做决策。”刘军说。

　　关于鑫尊关店，小萧认为，“新增门店一年内很难实现盈利，鑫尊的这100家店很有可能是亏损的，原来的门店，假设100家店，有80家盈利，这样还是能带来可观的利润，但如果再加上新增100家的亏损，就可能把之前的盈利都亏进去。”

　　新政对二手房买卖市场的影响，有一组数据提供了鲜明的对比。新政前的2月14日至16日，北京二手住宅成交量，分别为993套、827套、2057套，而新政后的2月17日，瞬间变为248套。

　　随后，北京市房地产网签系统开始升级，18日至24日网签暂停。暂停期间没有成交数据的显示。对比新政前一天和新政后一天的成交数据，人们得出成交量下降8成的结论。不过，这一数据并不客观，2月16日的2057套，主要源于为了逃避新政限制而出现的集中过户现象，并不适合作为参考数据。新政的影响范围到底几何呢？

　　据我爱我家的一份统计，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5%，64.5%的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过5成，所以，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。这其中还不包括“禁二禁三”(即外地人禁购第二套、本地人禁购第三套)所影响到的人群。

　　“禁二禁三，这条威力也是巨大的，以前的禁购主要在贷款环节，这次无论贷款与否，在建委过户的时候，就会进行审查，购房人无法规避。”小萧说，现在是调控的炸弹投下来了，还没有爆炸，如果等到4月份左右，还是没有成交量，那炸弹就是真的爆炸了。

　　链家地产分析师张月表示，“一买一卖”业务将会成为二手房交易的必然趋势。例如，有两套房的本地人，如果想再购房，可将其中一套房卖掉，使自己满足购房条件，从而换购自己想要的房子。

　　“实际上，在去年4月开始，信贷差异化的过程中，一买一卖业务就已经展开，我们称之为连还贷。有时候，为了满足买卖双方的条件，甚至会有更为复杂的‘五连环’。”张月说，这肯定是我们要重视的业务。目前链家地产此业务所占比例约20%，“这个比例会越来越大。”张月说。