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到处都是“全面爆发”，哪里才能单点突破？
12月1日，《长三角区域一体化发展规划纲要》出炉，长三角各大城市被点名，国家级规划的风口之下，各大城市楼市“巨变”、“全面爆发”、“强势崛起”、“最有排面”等利好发声层出不穷，各地媒体、中介都显然陷入了集体狂欢。
国家的红头文件一发，各路大神都在诚邀进场发财，越在这种时候，越要把眼睛擦亮，因为长三角“风口”意味着机会，也意味着深坑。《规划纲要》首先明确了“长江三角洲区域一体化发展”的规划范围并给出四个圈层：1.最大圈层：一市三省，规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域。2.核心圈层：以上海市，江苏省南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、盐城、泰州，浙江省杭州、宁波、温州、湖州、嘉兴、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城27个城市为中心区。3. 示范区：以上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善为长三角生态绿色一体化发展示范区，示范引领长三角地区更高质量一体化发展。4. 特区：以上海临港等地区为中国（上海）自由贸易试验区新片区，打造与国际通行规则相衔接、更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。在去年发布的上海总体规划2035版中，明确提出“上海大都市圈”，包括上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南通、常州、绍兴、嘉兴、湖州、舟山11座城市。
不难看出，如果把长三角城市群比为一个整体大城来布局，上海就是绝对的市中心，上海大都市圈内的11座城市是这个整体大城的“内环”，而纲要中提及的中心区27座城市就是大城中的“中环”，一市三省全境是“外环”。
有了非常明晰的整体大城“内环、中环、外环”的格局意识，我们再来谈内环11座城市的战略布局图。《规划纲要》中明确提出了做好5大都市圈，南京，杭州，合肥还有苏锡常，宁波都市圈。
老大哥上海要入围国际舞台C位，单打独斗显然是不行的，起码需要5大本家兄弟的大力支持，才能把上海大都市圈的经济大本营整好。
于是，在整份“以上海为龙头”的长三角发展纲要中，提及上海50次、南京14次、杭州14次、合肥13次、宁波11次、苏州6次、舟山5次、嘉兴5次、南通4次、芜湖4次、无锡2次，并提出要“发挥上海龙头带动作用，苏浙皖各扬所长，加强跨区域协调互动。”按照各大“尖子生”被点名的频次而言，南京、杭州、合肥、宁波、苏州，就是环绕在老大哥身边的“手牵手”兄弟连、长三角最核心的朋友圈。其中的万亿GDP俱乐部成员就有：南京、杭州、苏州、宁波。
历史无数次证明，跟对带头大哥很重要。所以，不管各大城市媒体、中介们如何刷屏狂欢，在投资上，坚守“长三角核心朋友圈”这一点显得尤为重要，因为国家政策，百年大计，对于其它城市而言，哪怕有戏，也是最少十年蜕变般的周期，就问你等不等得起。认不清这一基本事实，而错将《长三角一体化》等同于“长三角”城市房价全面上涨，无数炒房客们因此入坑，跳上中介的大巴，走进各大乡镇美丽的售楼处，抱着巨大的期待买房，最后被成功套牢。2019年8月，长三角的一个城市，湖州，因为中介集体狂欢式的炒作，进入苏州人的视野，据说苏州投资客大举进场，最厉害的时候一天就扫下了90套房。2019年8月，大批常州购房者涌入镇江大港。一夜之间，横扫大港市场，区域内众多楼盘销售量暴涨！就连你闻所未闻的干窑/姚庄，也搭上了这样的风口，迎来了这十几年来的高光时刻。半年之后的今天，结果显而易见，湖州的炒房客们无人接盘，本地市场供大于求，镇江二手房一路暴跌，中介苦求房主降价卖房??
“长三角一体化”的风口，的确能为各大三、四线城市带来政策利好，但是所有政策战略层面的利好，转化为真金白银的人口、产业、基建等红利的崛起，需要漫长的时间周期。所以，如何火眼金睛的识别出这里面的“真金”城市，快速衡量一个城市5年内的上涨潜力，需要你从既有的城市格局、产业、经济、人口、配套等各个方面去全方位求证。
接下来的内容，请大家一字不漏的看完，因为从这五个维度来看，张家港或将成为长三角风口下，三、四线城市崛起中的首轮“黑马”。
南京、杭州、合肥、宁波、苏州，就是环绕在上海老大哥身边的“手牵手”兄弟连，本次《规划纲要》文件中，围绕着非常清晰化的发展目标，对每一个城市的角色也进行了细分。就上海而言，要“面向全球、面向未来，提升上海城市能级和核心竞争力，引领长三角一体化发展”；江苏要“打造科技产业创新中心和先进制造业基地”；浙江“打造全国数字经济创新高地”；安徽“打造科技创新策源地、新兴产业聚集地”。资源避开了浪费，未来也能一起打包对外，强化一体化对外竞争力。这是一场有组织架构层次、有明确目标，有内部分工的《规划纲要》。我们可以简单的回想下企业顶层大BOSS开会的格局，BOSS请几位核心业务高管入座，明确发布集团顶层经营目标，科创口、数字经济口、新兴产业口、先进制造口等各大核心业务高管一一领命。接下来是啥，大会开完开小会啊。核心高管们斗志昂扬，立马召集城市各大区域中管开会，任务一一拆解，为了激活大家的积极性，内部开始了“竞争角逐”模式，谁干得好，谁在城市快速发展中得到的红利就多，产业、人口、GDP就能实现快速飙升。在这个层面上，张家港前不久召开的“三标杆一率先”誓师大会就是一次“竞争角逐”的战斗檄文。里面蓝书记发言里对于“张老弟”勇于争先力拔头筹的积极性的鼓励，你们感受下里面的激情。
早在90年代，秦书记就喊出了“大路大发 、小路小发、无路不发”的创富秘诀。随着沪通铁路、南沿江铁路、通苏嘉甬铁路的规划建设，从“手无寸到“三铁交汇”的铁路枢纽，张家港手持王牌，作为“对接长三角的桥头堡”，这一次，腰杆挺得笔直。40分钟到上海和两个小时到上海什么概念？这对于产业溢出性来讲，将成为最大产业外迁最大的驱动力。此外，张家港的港口优势也是独一无二的，长城宝马为什么在常熟、常州等各大城市溜达了一圈之后，最终选定张家港?张家港作为长江沿岸城市，境内长江岸线64公里，建有万吨级以上泊位59个，是全年不冻不淤港口，与世界150多个港口通航通商，全国首个货物吞吐量超亿吨的口岸。而19年苏州成立自贸区，这样兼具港口优势与保税区优势的张家港，你说区域性重不重要？张家港最近在全国县级市PK上，得奖无数， 2019年10月8日，张家港被评为2019年度全国综合实力百强县市、2019年度全国绿色发展百强县市、2019年度全国新型城镇化质量百强县市。在“2019中国县级市全面小康指数前100 名”榜单中，苏州范围内的张家港、昆山、太仓、常熟四市都上榜，张家港排名第一位。
无论在城市经济、还是城市风貌上，张家港都具备承接上海、苏州的溢出性“产业”及人口的硬件与软环境。
房价面前，一切利好都是猛料，今天你是宇宙中心，明天我是亚运会分会场，销量压力之下，没有利好创造利好也要上，中介打鸡血，一轮又一轮，投资小白们经常会在人潮涌动的售楼部里盲目上车，实际上，吃瓜群众把握两个大头就够了。一是产业，二是人口。没有产业，就带不来外来人口的大量涌入，没有大量外地人口的进驻，也就没有太多的增量购房需求。张家港作为国内首屈一指的县级城市，沙钢集团、永钢、国泰、华芳集团、等500强企业的名号可以说是全国闻名。 如今， 冶金、纺织、化工、机电、粮油食品五大支柱产业的年产值已经接近5000亿元。在2018年政府工作报告中指出，5家企业荣登“中国企业500强”，6家企业入围中国民营企业500强，在长三角三、四线城市中，可以说是实力雄厚。
此外，张家港居安思危，自2009年起，就开始谋划新的产业布局了。目前，张家港市内已经成功培育了新材料、新能源、高端装备等战略性新兴产业，年产值约2300亿元。今年，长城宝马等一流企业的最终落户，也将吸引更多汽车产业链企业的集群化入驻，大批量高新产业的导入，国际化城市风貌的建设，必将吸引更多高素质人才的流入。据最新数据显示，张家港市，其常住人口为125.55万人，在江苏所有县级城市中排在第6名，后续随着大批量产业的进驻，未来外地人口的大举进入对于张家港楼市而言，意味着大量的增量购房需求。
从城市顶层规划与执行力上，张家港ZF与人民所代表的“张家港精神”一直没有缺席过。
这里可以说一个小插曲，90年代，深圳如火如荼的上演着“两天半一层楼”的深圳速度，当时全国不少港口都在争相申请“国家保税区”。张家港当时基础建设薄弱，远离城区，使得张家港在竞争中，起跑线就比别人落后一大截，最后张家港怎么抱回保税区这块金字招牌的呢？秦书记说，关键在一个“抢”字。当年，3个月内保税区区内4.1平方公里1284户人家拆迁完毕，6个月完成了区内“五通一平”，9个月保税区封关运行，一年内就把事情都完成了。令人惊叹的“张家港速度”，让国内首个内河型保税区成功落户。几十年后的今天，依然上演着张家港速度，我们截取2018年下半年~19年的政府大事记为例，感受下ZF大刀阔斧的“长三角”突围步伐。
2018年8月13日，长城汽车与张家港市人民政府签署整车合资项目投资协议。
2018年8月21日，“张家港智慧科学城”项目合作协议签约仪式在北京举行。
2018 年12月，张家港市委作出了在塘桥镇境内打造36.6平方公里高铁新城的战略部署
2019年4月，张家港政府官宣斥资140亿，将在市域内修建快速环路。
2019年10月23日，全市新时代“三超一争”聚焦聚力“三标杆一率先”誓师大会召开。
政府快马加鞭的节奏下，每一步，都在做着“大路大发”的高效执行，每一点，都聚焦于高科技企业的进驻，“张家港精神”的“抢”，对于吃瓜群众而言，意义非凡，它意味着你能站在长三角风口上，与大港城一起，抢时间，抢机遇，而城市的“突围”进程越快，你就能以最快的速度享有这个城市在长三角风口下不断崛起的红利。投资的根本逻辑是低点买入，高点售出，因此，城市的买入点显得尤为重要，“长三角规划纲要”里的11个城市，很多城市都已经被一批又一批的炒房客攻占过，已经领涨过好几轮了，以南通为例，水陆空的全面开挂，吸引了无数上海人、苏州人、南京人5秒到达现场，房价早已突3万大关了，等于提前透支了未来的绝大部分红利价值，常熟2.8万的房子至今仍在高价站岗，就连常州楼盘也早已突破2万+大关，很明显，当很多人都在传播着这一轮城市利好时，你早已错过了最佳的买入点。2019年9月苏州范围内房价排名
从这个角度来说，张家港目前的房价，与它未来几年必将崛起的“红利大包”相比，当下的买入点也许是刚刚好。
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