【港城房叔】深度解读中央经济工作会议：你只看到“房住不炒”，却忽略了……
许戈辉问地产教父冯仑，“下一个风口在哪里？”，冯仑笑答：“下一个风口，在D中央的文件里”。
中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。习近平在会上发表重要讲话，总结2019年经济工作，分析当前经济形势，部署2020年经济工作。李克强在讲话中对明年经济工作作出具体部署，并作了总结讲话。
会议指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
随后央视财经论坛播出了中国国际经济交流中心总经济师陈文玲的一段表态：
明年想炒房？中央经济会议再次强调：“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的”。显示了中央遏制房价过快上涨的决心。
吃瓜群众看到这里觉得没什么新鲜点了，但是这次会议最大的亮点，不是房住不炒，而是“全面落实因城施策”的重要提法。
会议报告强调“全面落实因城施策”，每个城市都应结合当地情况，该收紧、该放松自己确定，不必再“羞羞答答”、“偷偷摸摸”。
就像房叔在上一篇：里提到的那样，“房住不炒”背后，紧跟着的是“一城一策”，这就是本轮调控相对以往“一刀切”的高明之处，不一棒子打死，一城一策灵活机动，地方政府可以结合自己的实际情况进行适度调节。
会议重提“稳地价、稳房价、稳预期”，向地方政府亮明态度：不能再跌了，要稳住，可以柔和上涨，但不能大涨。
对于“稳地价、稳房价”而言，很多人只想到了目前国家对于热点城市房价大涨的强力压制，比如苏州，2019年上半年猛涨之下，ZF枪打出头鸟，如同打地鼠一样，谁冒头就打谁，导致苏州7月24日追加了“新房三年限售，二手房五年限售”等史上最严调控，核心目的就是别让房价再涨下去了。
但是“稳地价 稳房价”对于像常熟、张家港这样的三、四线城市，又意味着另一种操作：常熟目前已经过早的出现了横盘状态，张家港库存量，房叔也做过统计，今年光是市区的库存量就达到13875套（不包含乡镇及其它已拍地块），什么概念呢，2019年1-9月张家港全市的商品住宅总共网签也就10100套，你说库存压力大不大。
成交量低迷，地方上的调控政策阻挡住了刚性、改善性需求的释放，合理松绑就刻不容缓了，如果任由地方库存压力山大，广大高价拿地的开发商为了活下去，只能用“跳楼价”来抢夺客户，比低价，比出货量，这就会造成一个局面，“You jump I jump” ，大家一起玩自杀式跳水，城市土地财政急剧下滑。
所以，“稳字当头”，既要避免一、二线热点城市的大起，也要避免三、四线城市的大落。从这个角度来看，今年的2020经济会议释放了一个信号：广大三、四线城市或将迎来政策的松绑。
最近的系列现象也印证了此点：想来港城ZF也是闻风而动，12月10日—12日中央经济工作会议召开，12月11日大港城率先提出取消2年限售，12月12日迫于舆论压力“取消取消限售”。
但是此次政策信号意义太强了！12月12日，中央经济工作会议刚刚开完，12月13日广州南沙的因城施策就落地了。
南沙区本科或中级职称以上可以直接买房，不需要社保、个税或者户口，相当于本科以上学历放开限购。
南沙此时出手，可以说是踩准了节奏。首个以人才政策的名义给限购“松绑”的自贸区，标志性意义非常明显。
在此之前，相关楼市松绑信息也是纷至沓来。
2019年10月，南京六合、海南三亚相继放松限购，这是继上海、珠海、广州等城市后的又一次试探性尝试。
南京六合，有居住证、大专学历的外地人便可开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税。早在2019年6月，高淳针对外地人只要有南京的居住证，提供劳动合同或营业执照复印件即可开具购房证明。
而三亚，大专以上学历就可以买房。
多地松绑政策如出一辙，先试探性的放松远郊区域的调控，官方说辞统一为：人才引进方案，绝非政策松绑。
只能说明，地方政府压力山大，楼市成交低迷，开发商们高地价站岗，土地流拍或者卖不出价格，时间长了，对于土地财政依赖过多的地方政府而言，无以为继啊，所以，房叔预测：明年，张家港必将迎来新一轮的松绑政策。
至于大家最关心的：明年三、四线城市是否因为政策松绑带来房价的新一轮猛涨？这个因城而异，但是房叔认为，整体三、四线城市猛涨可能性并不大，因为楼市松绑的首要目标，就是去库存。 且不说开发商们接受了长久的市场教训，先图生存再求发展，对于广大三、四线城市而言，客户增量实在有限。而上一轮导致暴涨的核心导火索之一：棚改政策带来的货币化安置补偿，由此产生的增量化需求客观上刺激了上一轮楼市的猛涨。在这次中央经济会议中，ZF给出了明确的表态：
会议强调“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。
有人说这意味着要继续投资、开发，其实并不然。这意味着棚户区改造将逐步退出历史舞台，接下来城镇老旧小区更新改造即“旧改”将接力“棚改”。
此前经过10年大力建设，“大拆大建”的棚改已经搞得差不多了，目前任务已经基本完成，各地纷纷降低或者取消了货币化补贴，下一步，就是针对城镇老旧小区“修修补补”，比如老小区加装电梯、水电气改造等等。从近年各个城市的表现来看，很多城市已经开始了“老小区旧改”步伐。
上一轮三、四线城市的猛涨周期里，很大部分的原因就是因为棚改政策货币化补贴带动的增量需求，眼下“旧改”替代“棚改”，这意味着对于三、四线城市而言，客户增量会受限制。一旦客户增量上受限制，楼市供需关系就不可能发生根本性改变。
