怎么选，银行只给你这一次机会！
2月27日，国务院联防联控机制举行新闻发布会上，央行副行长刘国强提到：“经过认真调研以后，3月1日开始进行的存量贷款转换为LPR将继续按计划推进，这样对整个利率市场化、引导利率下行都有好处，预计会按期完成。”
其实早在2019年12月28日，央行就针对这个问题正式发布新政了。央行副行长的回复，表现了不管受不受疫情影响，央行新政坚决落实到位的决心。
不管你是14年贷的房贷，还是16年贷的房贷，央妈都将对全国人民所有的存量房贷，进行规则的重新洗牌，也就是对个人把所有按照基准利率定价的贷款合同，全部改为固定利率或者按LPR利率计价。涉及到的个人房贷数量，高达28万亿。可能你每个字都认识，但是不一定每一句话都能理解，接下来，房叔给你拎一下重点。央行所说的存量房贷，是指2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷，不包括公积金贷款。从2020年1月1日起，所有银行发放房贷，不能再按照以前的贷款基准利率来定价，也就是4.9%的基准利率上下浮决定，而是要全部按照新的定价机制，也就是LPR作为基准再加点（上下浮）来定价。以前房贷利率变化是这样的：每年的1月1日，根据前一年最后一次利率变动的结果，来确定接下来一年的利率。现在央行把这个时间点下放给银行和客户，具体参照哪个时间点确定利率，由银行和客户具体商量，但规定房贷利率最短只能一年一变。②挂钩LPR，未来以LPR+加点的模式计算你每年的利率。从2020年3月到8月，全国所有的房贷合同废除基准利率，改LPR利率。到时候，银行估计像给全国车主办ETC一样联系你，喊你重签合同，咱在家坐等就行。这个动作啥时候完成呢？央行给了个截止日期，就是2020年8月31日。房叔咨询了张家港相关银行，有银行表示，3月起所有转换流程可以在线上闭环完成，用户通过手机银行或网上银行即可进行操作，也就是到时候银行会有短信或电话通知贷款人，具体如何转换成LPR。建议大家可以直接电话给相关贷款银行进行咨询。此次转换是在保持房贷利率不变的情况下，以12月20日5年期LPR利率（4.8%）为基准倒推，计算出加点数。央妈统一规定，以重签合约当时的差额为准，永久固定。什么意思呢？房叔举几个例子：
（1）假如你的贷款是30年，剩余期限25年，原来的房贷利率是基准利率上浮10%，那么目前你执行的利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%，假如你和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年的1月1日，那么加点幅度就是0.59个百分点，因为5.39%-4.8%就是0.59%。（4.8%+0.59%=5.39%）。那么在2020年4月1日到2020年12月31日，你还房贷所执行的利率就是按照5.39%来执行。
只有到了2021年1月1日开始，第一个重定价日到了，你的利率才会变，假如LPR降息了，从4.8%降到了4.6%，那你的利率也就变成了5.19%。因为（4.6%+0.59%=5.19%），也就是说LPR降了，你的每月房贷会跟着降。如果同是200万的贷款，这意味着你每年还款额减少了接近3000元。后续如果LPR持续降，每年还款额降个万来块是没问题的。
（2）反过来，如果你是2014年买的房子，当时是9折利率，实际利率是当时基础利率4.9%的9折，也就是4.41%，那么你的加点就是：4.41%-4.80%=-0.39%。
接下来的房贷利率加价方式里，你的加点值是永久固定的，但是LPR是一年一变的。如果你还是觉得看得云里雾里，那我们不妨再来打个最通俗的比方：一家10元店推出了会员卡，你可以选择是全场消费8折优惠，还是每件商品立减2元。基于现在来看两者都是一样的。但如果以后这家店开始上架20元一件的商品，那原来的8折优惠的总是能享受2折优惠，但选立减2元的在买20元一件的商品时就相当于只有9折。从这个角度来看，选择固定利率的，或许有赚头。但是如果这家店开始上架5元一件的商品，选8折的买5元商品就只有1块钱折扣，但选立减5元的就只要付3元，相当于6折优惠。从这个角度来看，LPR+加点数的，也划得来。选择第一种，那么利率就以原合同最近一次利率的为准。但别忘了，一旦执行固定利率，你贷款30年的话，就是30年不许变。但是，如果你签了固定利率，将来LPR降低，你就是不划算的。选择第二种，挂钩LPR。央妈统一规定，以重签合约当时的差额为准，永久固定。房叔的建议是，大家不要盲目听信各类专家一概而论，一定要根据自己的实际情况，慎重选择，你要相信，银行的本质也是商人，追求利润最大化的商人。
房奴是选择固定还是LPR+加点利率，需要考虑以下三点: 1、贷款期限、2、原贷款利率是打折还是上浮？3、等额本息还是等额本金？最关键的一点是贷款期限！如果房贷期限剩余6年左右的，建议选LPR+加点！利率重订周期选1年；因为未来几年，LPR的利率下降是大概率。就像2月27日央行副行长所说的。如果贷款期限剩余30年左右，房贷利率不到6%的，房叔建议还是选择固定为佳。（当然，这里面有个情况，如果你是打算供个几年就卖掉的，建议还是选LPR+加点！）固定是锁定风险。最近几年选固定会吃亏点，但30年内只要有几年通胀起来，选固定就赚了。如果你的原贷款利率是7折利率或者8折利率，贷款期限也很长，建议你还是维持固定利率，比较能规避掉后续的风险。从短期来看，我们现在的情形，正处于这样一种压力之下：大国贸易博弈进出口波动显著；楼市降温，投资减弱；猪瘟影响，通胀飙升。 近几年内，LPR利率下降是大概率。但是从长期来看，我国通常会用通胀稀释地方政府债务。我国历史长河里，五年期5%左右的贷款利率其实是极少的。贷款利率跟通胀是正相关的。所以93年到95年5年期14%以上的利率，说明当时的通胀是很猛的！94年中国通胀率达到历史最高的24.1%。
大家想想，30万亿的存量房贷的利率未来将由商业银行自己决定！而商业银行的本质，就是赚钱撒！大家可以仔细研究下政策，权衡利弊，你的这一次选择，事关今后几十年的月供，慎重！（以上个人意见仅供参考，不构成指导意见。）欢迎加入房叔的购房讨论群，相信组织的力量，我们一起聊房事、砍优惠!
房叔说：
分析不唯利，信息不唯多，房叔只唯真，欢迎点“在看”。
作者 /港城房叔 排版 /ya
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